万科企业股份有限公司2026年第三季度报告
证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2026-099
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
重要内容提示：
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）董事会及董事、高级管理人员保证2026年第三季度报告（以下简称“本报告”）内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司第二十一届董事会第三次会议审议并通过了本报告。全体董事均亲自出席了本次董事会会议。
董事长徐恩利，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报表的真实、准确、完整。
本集团（指万科企业股份有限公司及其附属公司）按照中国会计准则编制了本报告，本报告之财务报表未经审计。
除特别指明外，本报告所用记账本位币均为人民币，“报告期”指2026年7-9月。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
一、主要财务数据
（一）主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 √否
单位：元
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注：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数。
（二）非经常性损益项目和金额
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□ 适用 √ 不适用
公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
√ 适用 □ 不适用
单位：万元
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二、募集资金使用情况
□适用 √不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
三、股东信息
（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
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注1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人；
注2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人；
注3：上表中A股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
截至2026年9月30日，公司总股数为11,930,709,471股，其中A股9,724,196,533股，H股2,206,512,938股。
1、持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□ 适用 √不适用
2、 前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□ 适用 √不适用
（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √不适用
四、重要事项
（一）房地产市场情况
房地产支持性政策密集出台。8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》；中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》；金融监管总局配套印发五项房地产融资管理办法；中国证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。9月28日国常会提出“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”。9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》。9月下旬以来，北京、上海、广州、深圳等城市陆续出台配套实施细则，落实房地产新政。
政策效应初步显现，市场出现积极信号。国家统计局数据显示，1-9月全国新建商品房销售面积5.65亿平方米，同比下降13.2%。随着一系列支持性政策的出台，国庆假期房地产市场预期有所修复，呈结构性回暖。中指研究院数据显示，10月1日至7日，重点25城新建住宅日均成交面积较去年国庆假期同比增长33.8%，其中北京、杭州等城市同比增幅较大。
（二）本集团业务进展
报告期内，在各方及大股东的有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，前三季度按期保质完成3.4万套房的交付，持续提升工程品质和交付口碑；坚持积极销售，实现销售金额520.1亿元；多措并举盘活存量资源，合计盘活新增及优化产能195.0亿元；积极把握大宗资产交易机会，合计签约金额26.2亿元。前三季度，本集团经营服务业务全口径收入438.0亿元，同比增长0.5%，经营质量保持在行业前列。
在融资端，本集团继续获得境内外各类金融机构支持，存量融资整体保持平稳；截至三季度末，存量融资的综合成本为2.86%，较年初下降17个基点；股东借款方面，今年以来大股东深铁集团累计向公司提供约45.2亿元的股东借款，借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至报告期末，公司已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约180.7亿元。
报告期内，公司面临多重压力交织的局面。受多重因素影响，销售承压，经营形势严峻；部分偿债能力财务指标仍未明显改善，化解债务风险的任务依然艰巨；同时涉诉及涉税事项也带来一定压力，公司诉讼争议较多，部分下属公司存在税款缴纳滞后并产生税务滞纳金的情形。面向未来，公司将继续聚焦化险和发展两大主题，坚定推进城市与业务聚焦，持续提升产品与服务能力，并持续通过存量资源盘活和大宗资产交易，通过落实再融资、展期等融资优化举措，实现公司资债结构的优化、有序缓释到期偿付压力、稳妥处置债务风险。与此同时，公司密切关注行业相关新政，加强前瞻研究与政策研判，为业务转型和风险化解提供支撑，努力推动公司重归健康可持续发展轨道。
1、主要财务指标情况
第三季度本集团实现营业收入348.3亿元。其中，房地产开发业务结算面积为167.8万平方米，贡献营业收入202.2亿元。归属于上市公司股东的净亏损89.9亿元，主要原因是开发业务结算规模下滑、毛利率仍处低位等。
1-9月，本集团累计营业收入为1,050.0亿元；归属于上市公司股东的净亏损239.4亿元。其中，房地产开发业务结算面积为510.3万平方米，贡献营业收入602.9亿元。
1-9月，本集团整体的税前毛利率为6.6%，其中，房地产开发业务的税前毛利率为5.2%。
截至报告期末，本集团持有的货币资金为524.5亿元，有息负债合计3,488.3亿元；资产负债率为78.0%，较上年末上升1.1个百分点；经营性现金净流出22.2亿元。
2、主要业务情况
（1）房地产开发
第三季度本集团实现合同销售面积128.3万平方米，合同销售金额162.1亿元，同比分别下降45.7%和48.3%。1-9月，本集团累计实现合同销售面积421.3万平方米，合同销售金额520.1亿元，同比分别下降45.6%和48.2%。
截至9月底，本集团合并报表范围内有893.3万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约795.4亿元。
保障3.4万套房的高品质交付。1-9月，本集团完成119个项目、3.4万套房的交付。本集团沿用成熟工程建造管理体系，严格控制施工质量，推广防开裂、防串味、防噪音、防冷热、防渗漏系统，持续提升工程品质和交付口碑。
积极推进项目销售与营销创新。1-9月，本集团12个首开项目均兑现投资承诺，整体首开去化率接近六成，其中宁波璞源隐秀以四代创新叠墅、日不落大平层等差异化产品精准锚定片区改善需求，首开去化率75%。前三季度，本集团年初现房实现销售75亿元，车（位）商（铺）办（公）销售58亿元，其中苏南朗拾玉湖项目打造“质造工坊”，向客户展示土建、精装各阶段施工工艺与质量管控细节，实现项目现房清盘。同时，本集团持续开展营销创新，完善新媒体获客矩阵，前三季度新媒体渠道获客成交金额近85亿元。
强化产品体系建设，推进标准化与场景化应用。报告期内，本集团立足客户真实需求，持续深化成熟产品系及场景模块建设，多个项目首开取得良好表现。成都锦上映象?澜墅融合映象系成熟产品标准与属地化场景设计，实现税前毛利率30%；广佛檐屿城二期依托檐系产品体系，深化“公园+社区”场景模块建设，首开去化率超六成；福州万科?光曜为曜系产品首次落地福州，定位新一代光感浮岛住区，采用全抬板社区、独梯独户、三面采光等设计，即将推向市场。报告期内，本集团完善供应商管控体系，从项目团队能力、供应链链接能力等五个维度遴选供应商，保障项目高品质交付；迭代材料设备集中采购机制，扩充健身器材、高端卫浴、高端家电等品类，兼顾产品品质及采购价格。
深化存量盘活投资策略，持续优化产能布局。本集团通过多种方式推进存量盘活，三季度盘活优化和新增产能39.2亿元，其中7月新获取的合肥市瑶海区一中南项目，通过推动应收款提前回笼、联动国企平台协同，获取新增产能10.2亿元；8月新获取的佛山世纪灯湖项目6A地块，通过城中村旧改、一二级联动等方式，盘活优化产能11亿元。1-9月，公司通过盘活累计优化和新增产能195亿元，通过存量盘活回款39.2亿元。前三季度，本集团累计获取项目11个，权益计容建筑面积45.5万平方米，权益地价约30.7亿元。
1-9月，本集团实现新开工及复工计容面积159.6万平方米，占全年开复工计划的52.1%；实现竣工计容面积412.3万平方米，占全年计划竣工面积的55.4%。
截至9月底，本集团在建项目总建筑面积约2,348.2万平方米，其中权益建筑面积约1,548.1万平方米；规划中项目总建筑面积约2,732.9万平方米，其中权益建筑面积约1,750.4万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计约335.2万平方米。
（2）物业服务
依托服务品质与品牌影响力，持续拓展优质项目。住宅物业服务方面，凭借“蝶城”战略的浓度优势，存量项目拓展稳步推进，三季度新增年化饱和收入达3.2亿元；物业及设施管理服务方面，三季度在上海、杭州、张家港等地拓展多个大型商企标杆项目，新增年化饱和收入3.6亿元。
推进服务体系升级，深化人工智能技术与物业服务场景的融合应用。住宅领域，已在全国超过4,000个社区部署AI全域社区感知体系，可对消防通道占用、周界入侵、设施设备异常等30余类场景的智能识别、预警及工单派发，推动社区管理由被动响应向主动预防转变；推出“AI管家+真人管家”双管家模式，覆盖缴费、报修、投诉处理等高频业务场景，改善服务效率与客户体验。非住宅领域，依托“灵石”AI大脑，推动人工智能、数字孪生及机器人技术在安全管理、资产运营、设施管理等场景的应用，已覆盖1,340余个项目；强化机电、暖通、洁净等核心系统的专业设施管理能力，提升商业及产业空间运营效能。
空间科技及专业服务能力持续获得行业认可。报告期内，万物云“数字孪生技术”荣获RICS（英国皇家特许测量师学会）中国奖“年度不动产科技创新成就”冠军奖；商企在管项目苏州现代传媒广场、福州烟台山商业漫步街区分别荣获RICS中国奖“年度设施管理团队”冠军奖及“年度商业地产项目”优秀奖。
鉴于万物云已于香港联合交易所有限公司上市，详细财务数据请参阅其后续披露的定期报告。
（3）租赁住宅
1-9月，本集团租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入21.0亿元。
优化规模布局，推动高质量发展。三季度，本集团旗下“泊寓”新获取房源6,006间，新开业4,659间；通过调整存量项目合作模式，有序退出部分低效房源及项目，优化资产质量。截至报告期末，泊寓累计运营管理长租公寓21.36万间，其中已开业17.13万间，出租率92.5%。
补齐租住产品矩阵，完善业务多元布局。报告期内，泊寓推出中端细分品牌CASA嘉舍，填补原有产品矩阵的中端租住产品空白。首个门店CASA嘉舍·罗湖口岸店于8月10日正式开业，项目围绕户内精装收纳、静音人居、复合型共享公区、深港客群专属配套四大维度完成硬件与场景升级，精准适配跨城白领租住需求；截至9月末，门店出租率约90%。
（4）商业开发与运营
1-9月，本集团商业开发与运营业务（含非并表项目）实现营业收入66.8亿元。截至报告期末，商业业务整体出租率为93.1%。
深耕品牌共创，升级消费场景。公司持续深化战略品牌及主力店合作，截至9月底，累计完成40余个战略品牌、190余个门店签约落地，落地多款标杆店型，持续焕新消费场景，标杆门店经营表现亮眼。同时，公司紧扣“数码、潮玩”等消费热点，依托“花花节”、“数码品牌周”等系列主题活动持续引流，联动9大重点品牌、500家门店联合落地品牌活动，有效拉动客流与销售提升。
新项目如期开业，招商率达96%。广州啤酒厂1985项目于9月23日顺利启幕，招商率96%，开业率90%。项目聚焦琶洲西数字经济集群的青年白领、品质家庭及城市漫游客群，主打“工业记忆+滨水社交+微醺夜生活”的复合体验，引入超60家品牌，其中包含华南首店5家、广州首店8家、海珠首店15家及米其林指南上榜品牌5家，形成首店、旗舰店、概念店品牌矩阵。
（5）物流仓储
1-9月，本集团物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入33.6亿元，同比增加5.6%。其中冷链营业收入20.4亿元，同比增长21.9%，高标库收入13.2亿元，同比下降11.4%。
规模行业领先，仓储基本盘整体企稳。截至9月底，万纬物流累计开业项目149个，总可租赁面积1,053万平方米，其中高标库850万平方米、冷库203万平方米。在市场持续新增供给、需求修复偏缓的背景下，公司结合区域市场趋势逐个项目制定差异化经营策略，实现高标库稳定期出租率90%、冷库稳定期库容使用率79%，均领先市场平均水平。
深耕重点行业，服务收入快速增长。报告期内，万纬物流持续优化客户行业结构，聚焦连锁餐饮、商超零售、快消制造等领域头部优质客户，上述行业冷链收入规模同比增长超60%；公司秉持“服务更多客户、服务客户更多方面”的经营思路，深挖客户需求，依托智能设备提升库内操作效率，同步应用AI技术，变革传统作业方式，服务收入同比增长26%。
五、季度财务报表
（一）财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：万科企业股份有限公司
单位：元
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法定代表人：徐恩利 主管会计工作负责人：韩慧华 会计机构负责人：韩慧华
2、合并年初到报告期末利润表
单位：元
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法定代表人：徐恩利 主管会计工作负责人：韩慧华 会计机构负责人：韩慧华
3、合并年初到报告期末现金流量表
单位：元
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法定代表人：徐恩利 主管会计工作负责人：韩慧华 会计机构负责人：韩慧华
（二）2026年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
□ 适用 √ 不适用
（三）审计报告
公司2026年第三季度报告之财务报表未经审计。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇二六年十月二十九日
