对“物业税”

  提一个合并方案

  ⊙王福重

  房地产新政，急急如律令，一线城市的房价虽出现滞涨，但似乎依然顽强，看不出有明显下降的趋势。看来，仅有土地制度调整和信贷门槛提高，是不够的，税收似乎才是高房价真正的撒手锏，就如当年各种方法用尽，股指依旧故我，涨个不停，最后印花税才让其掉头向下一样。现在，各方都在猜测这个达摩克利斯之剑将何时，以及将以何种方式落下来。

  根据现在已经披露的各种消息，在短期，将开征一种消费税性质的房地产税，在长期，则要开征国际通行的物业税。

  新的房地产税，是搁置土地出让金争议，将现有土地使用税和房产税合并。土地使用税是一种行为税，针对的是占用城市土地的行为，房产税则是一种财产税，针对的是房子本身，把两种性质作用不同的税组合在一块，自然有些牵强。房子本身只有贬值的趋势，真正增值的是稀缺的土地，这样组合的醉翁之意，是把土地和地上建筑物的价值合并，变成名义上的“房地产税”，以扩展税基。纳税人并非土地的所有者，所以，它终究并不是财产税，而是特别的消费税，把高价或则多套房屋视作奢侈品，要给予特别的抑制。跟现有的消费税性质类似，主要目的是限制单个家庭拥有房产的数量，减少投资行为。它的突出特点，是对于家庭的第一套房子，给予免税待遇。

  不过，且不说把第二套以上的房，变成名义上的第一套房并不难，单说税收本身，能否抑制房价，就大可疑问。

  现行与房地产有关的税负已经不低：对开发商征收的有营业税及其附加，以及土地增值税，对购房者征收的有契税、印花税。这还不算，开发商还要负担数十项费用。不过，开发商先行支付的所有税费，在房价不断走高的条件下，都全部转嫁给了购房者。

  消费税性质的税收，对价格有短期的冲击效应，但是，税收影响价格的程度和方向，首先取决于商品本身的需求弹性和供给弹性，简单说，如果商品的需求弹性大于供给弹性，则税收主要或者全部由购房者承担，房价将继续上涨。除非市场转变性质，变成买方市场，税收对于价格的影响将变弱，价格也有可能降低。

  目前的房地产新政，主要着眼的是需求方，价格在短期主要取决于需求，所以这些政策仅仅具有短期效应，但是，在长期，房价不是由需求而是由供给决定，房子多了房价自然就会下来。可是，以目前的土地供应、税费状况，大幅增加供给量，不是短期内可以期待的。所以，仅有抑制需求的短期政策，并不能在长期促使房价下跌。而在市场根本格局未改的情况下，对于那些所谓的刚性需求者来说，这些税收仅仅是提高了他们的购房成本。

  住房不单是商品，还是居民重要的资产。对于资产来说，税收的影响会有很大的不同。对于投机行为，税负较轻的消费税性质的税收，作用将是有限的。如果在持有环节征税，交易费用的提高，有助于减少交易的频度，从而抑制投机。

  但是，如此重要的税收，需要名正言顺。消费税则具有临时性的特征，物业税，才是最终的目的。物业税和消费税的区别是，消费税是考虑纳税人拥有房屋的数量甚至价格，并且有一定的价值扣除，仅对房产的余值征收，还有其他减免措施，而物业税，则是一种财产税，没有价值扣除，也不顾及是否第一套房屋等等。

  物业是房价加上地价，所以，作为低价替代者的土地出让金问题，是绕不过去的。土地出让金，名义上不是税，实际上却是房地产中最大的一项税负，因为它是法定的，必须承受的，所以是真正意义上的税，而且一下子就征收70年，而房子的寿命却不一定能延续这么久。土地出让金，名不正，言不顺。

  土地并不是私人的财产，所以，就目前的土地制度来说，如果纠缠土地产权归属，则物业税永远推不出来。一个现实的考虑是，将土地出让金与房产税、土地增值税合并，作为“物业税”，每年征收。

  但是，地价是房价的基础，以多次（比如70次）征收的物业税，取代一次性的土地出让金，对于房价的冲击是显而易见的。这个可以采取存量房老办法即不征，新房新办法的措施来过渡。

  物业税的终极目的，不是降低房价，房屋是居民财产的主要部分，以此为基础的物业税，可以作为地方稳定而可靠的财源，以纠正地方政府目前依赖土地财政的非正常状态。从审计署披露的信息看，土地出让金收取和使用的不规范情况，十分严重。很简单，一下子获得70年的收入，使用起来，肯定不会那么小心。物业税则可以有效避免滥用，其征收额度，取决于第三方中介评估的房地产价值，以及地方政府为居民提供居住服务的规模，同时与存量房价格相照应，但无论如何不是现在招拍挂制度下离谱的高价格，其使用也同时有了明确的方向，杜绝与居民住房保障无关的浪费。

  无论如何，只有作为利益中人的地方政府从房地产中抽身，楼价才会步入正常的轨道，以此观之，物业税的征收势在必行。

  （作者系中央财经大学政府与经济研究中心主任）