京汉实业投资集团股份有限公司
2018年年度报告摘要
证券代码：000615 证券简称：京汉股份 公告编号：2019-012
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
无
声明
全部董事均亲自出席了审议本次年报的董事会会议
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
■
■
2、报告期主要业务或产品简介
2018年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。中央经济工作会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，要构建房地产市场健康发展长效机制。因此房地产市场的平稳运行，离不开因城施策、分类指导，分类调控政策将成为楼市常态。公司牢固树立“让生活更健康”的发展理念，做好健康产业运营，发展健康住宅业务，提高居民居住质量，健康住宅业务以京津冀为中心，逐步向西南、长三角、珠三角等全国范围扩展，努力实现企业区域布局、产业布局与国家战略布局三位一体。
报告期内，根据公司经营发展需要，体现战略发展布局，突出集团化管理模式，公司将名称由“京汉实业投资股份有限公司”变更为“京汉实业投资集团股份有限公司”。同时，公司对战略规划纲要进行了细化，拟形成战略业务、种子业务、基础支撑业务的战略布局，战略业务包括健康养老（养老村）、生物基纤维，将迅速增加资源投入，3-5年内发展成为行业领先；种子业务包括文旅小镇(含田园综合体)，种子业务通过迅速增加资源投入，加快孵化，3-5年内发展进入行业前列；基础支撑业务包括健康住宅和建筑施工，将重视资源投入与公司业务的协同发展，规模、能力双提升，有一定行业地位与影响力。为了确保公司持续健康良性发展，实现战略规划，报告期公司进行了相关资源整合。
作为一家中小规模的房地产企业，公司健康住宅业务以京津冀为中心，逐步向西南、长三角、珠三角等全国范围扩展。公司积累了丰富的开发经验，健康住宅业务成为公司收入和利润的主要来源。报告期内，公司房地产业务实现签约金额47.8亿元。
公司生物基纤维业务主导产品粘胶长丝、浆粕、精制棉、玻璃纸是纺织、化工工业的优质原料和包装材料。公司致力于产品质量的提高，持之以恒地通过设备改造，工艺优化，技术创新，提高产品的市场竞争力，满足客户的要求。
公司转型升级初见成效，启动了年产10万吨绿色生物基纤维素纤维新项目，并披露了非公开发行预案，公司拟非公开发行不超过1.5668亿股，募集不超过15.2亿元资金，用于年产10万吨绿色生物基纤维素纤维（Lyocell）项目。此次项目总投资额为23.85亿元，不足部分公司将通过自筹资金解决。目前该项目建设正顺利实施，稳步推进。公司将根据房地产业务融资政策及时推进非公开发行事宜。
公司养老业务通过并购、战略合作等多种方式积极整合优势资源，希望构建京汉股份“医康养”产业生态，建立完善的养老产业运营体系与服务标准。报告期明确了“享老村”、“养老机构”、“社区医养中心”三个产品线的基本模型，并完成享老村综合标准研发的初级成果，基本完整建立了享老村、养老机构项目的“运营测算模型”。报告期公司与华录健康养老发展有限公司共同签署了《战略合作协议》。并收购蓬莱华录金宇健康养老发展有限公司35%的股权，以期通过整合业内养老资源，快速提升健康养老方面的运营能力与模式复制能力。
为有利于公司项目建设，保证施工质量和进度，提高品牌质量，进一步推动落实公司发展战略，提升公司综合竞争能力，扩大公司品牌影响力，公司报告期对外投资以增资方式收购南通华东建设有限公司51%的股权。
为了减少关联交易，同时可以依托基金合伙人的专业团队优势、项目资源优势和平台优势，积极寻找具有良好发展前景的项目，拓展投资渠道，完善并丰富公司相关业务产业链，快速加强公司在相关业务板块的投资布局，促进产业资源整合，加快业务的发展，报告期，公司收购并增资北京隆运资产管理有限公司。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
单位：人民币元
■
■
（2）分季度主要会计数据
单位：人民币元
■
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
■
■
■
（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
■
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求
是
房地产业
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号—上市公司从事房地产业务》的披露要求
1、宏观及市场环境情况
2018年，国内外形势复杂严峻，经济出现新的下行压力。经济全球化遭遇波折，国际金融市场震荡，特别是中美经贸摩擦给一些企业生产经营、市场预期带来不利影响。经济发展面临挑战，投资、消费、出口三大指标同比增速持续回落。全球贸易保护主义抬头使国际经济增长和需求乏力，经济运行稳中有变、变中有忧。2018年以来，中央重申“房住不炒”，调控政策力度、范围都较大。重点城市成交量价趋稳及部分城市回调，二手房市场出现回调，行业集中度提升，竞争格局深刻变化；TOP100房企的入榜门槛提升到180亿元左右，投资新开工增速回落。品牌房企业绩继续提升，但增速放缓。房企业务转型或多元化战略加快。土地市场流拍加速，零溢价成交地块增多，房企投资态度趋于谨慎，拿地规模回落，房地产市场预期加速重塑。总的来看，各城市针对自身市场特点，因城施策。
公司化纤新材料板块，从相关统计数据来看，报告期内粘胶纤维国内外市场需求仍然比较旺盛。绿色生物基纤维素纤维（Lyocell）方面，“十三五”期间，我国化纤工业的 4 个重点工程为纤维新材料工程、绿色制造工程、智能制造工程、品牌与质量工程，其中绿色生物基纤维素纤维（Lyocell）国产化工程作为生物基化学纤维产业化工程的重点工程被列入其中，《湖北省工业“十三五”发展规划》强调，“十三五”期间，要全面推进工业绿色转型，全面推行绿色制造。公司正在实施转型的“金赛尔”绿色生物基纤维素纤维（Lyocell）项目符合相关政策和产业规划要求，属于国家鼓励发展的环保型产品。
Lyocell纤维的产品集循环经济、环保经济、低碳经济、绿色纺织品等多种概念于一身，属于21 世纪最有市场前景、发展容量最大的大宗纤维品种。根据相关数据统计，2012年至2016年第3季度的全球 Lyocell 纤维行业需求量以 16%~18%的年增长速率稳步上升。在全球范围内，Lyocell 行业市场规模也不断提升，Lyocell 纤维行业处于成长期，近年来发展态势良好，行业发展空间较大，行业利润增长率较高?
2、公司战略及相关情况
公司发展战略为：牢固树立“让生活更健康”的发展理念，紧密围绕以规模增长为核心的发展思想，以健康产业为龙头，以健康住宅为基础，以金融资本和产业运营为两翼，整合全球相关资源，推动业务转型升级，构建开发、运营、资本三位一体的健康产业生态集群，成为中国最受赞誉的健康产业投资运营商。
报告期内，公司房地产业务主要项目分布在北京、天津、雄安、廊坊、香河、通辽、太原、南京、重庆、简阳、温岭等地。其中北京、廊坊、香河、通辽、简阳、温岭等地的项目以住宅为主，公司主要的竞争优势为具备“京汉·铂寓”、“京汉·君庭”两条成熟的住宅产品线，密切结合市场刚需与改善需求，产品成熟，规划设计合理，市场竞争力强，在当地具有较强影响力，成本控制能力较高，具备较强的盈利能力。天津、雄安周边、太原、南京、重庆等地的项目以各类产业综合体为主，竞争优势主要集中在产品的稀缺性、项目自身的资源禀赋和外部IP资源的嵌入上，项目投资具有明显差异化的竞争力，同时结合当地良好的经济发展基础及项目自身的辐射能力，预计项目具有良好的发展前景与客观的现金流回报预期。
化纤新材料板块生产主要位于公司注册地湖北襄阳，产品包括产粘胶长丝、玻璃纸、浆粕、精制棉等，其中银环牌粘胶长丝属国内名牌，主要质量指标达到国际先进水平，产品畅销全国各地及韩国、印度、巴基斯坦等国。新材料板块在报告期启动了年产10万吨绿色生物基纤维素纤维新项目，截至目前，一期4万吨已开工建设，各项工程建设进展顺利，并稳步推进。
3、落实战略经营情况
房地产业务方面，项目建设有序推进，存量盘活取得有力突破，战略布局取得进展。公司通过股权收购、资产收购、增资合作、基金并购等多种方式成功获取多个文旅、养老项目及健康住宅项目，先后布局川渝、雄安新区周边、张家界、广东阳江等多个城市。
化纤新材料业务方面，公司转型升级初见成效，启动了年产10万吨绿色生物基纤维素纤维新项目，一期4万吨项目开工建设并已完成了主厂房的基础施工；传统粘胶长丝、玻璃纸两大主力产品产销率超过100%，全年业绩扭亏为盈，各项业指标均创历史新高。
健康养老方面，明确了“享老村”、“养老机构”、“社区医养中心”三个产品线的基本模型，并完成享老村综合标准研发的初级成果，基本完整建立了享老村、养老机构项目的“运营测算模型”；清晰了养老项目的投资拓展模式并成功获取及参与郫都、蓬莱两个项目。
其他方面：与具有房屋建筑施工总承包一级资质的南通华东建设签署股权合作协议，并加快对其现代化管理体系的升级，较好地完成了公司给予的施工任务。文旅产业与春雨国际、华录等企业签订战略合作协议，完成京汉文旅项目产品模型、运营模型、盈利模型等系列京汉特有的文旅产品模型设计；完成京汉军事文旅特色旅游资源的策划与整合；完成涞源、太原等项目的产业导入方案与招商运营方案。收购隆运资产，拓展投融资渠道，完善并丰富公司相关业务产业链。
2018年，公司实现营业收入2,888,554,717.98元，营业利润169,103,175.74元。报告期内，公司归属于母公司所有者的净利润157,319,258.01元。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
■
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
财政部于2018年6月发布了《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》(财会[2018]15号)，本集团根据相关要求按照一般企业财务报表格式（适用于尚未执行新金融准则和新收入准则的企业）编制财务报表：（1）原“应收票据”和“应收账款”项目，合并为“应收票据及应收账款”项目；（2）原“应收利息”、“应收股利”项目并入“其他应收款”项目列报；（3）原“固定资产清理”项目并入“固定资产”项目中列报；（4）原“工程物资”项目并入“在建工程”项目中列报；（5）原“应付票据”和“应付账款”项目，合并为“应付票据及应付账款”项目；（6）原“应付利息”、“应付股利”项目并入“其他应付款”项目列报；（7）原“专项应付款”项目并入“长期应付款”项目中列报；（8）进行研究与开发过程中发生的费用化支出，列示于“研发费用”项目，不再列示于“管理费用”项目。
本集团根据上述列报要求相应追溯重述了比较期间数据，导致本期财务报表和比较期间原财务报表的部分项目列报内容不同，但追溯重述数据对本集团合并财务报表和母公司财务报表相关期末或期间的合并及母公司股东权益总额和合并及母公司净利润金额无影响。
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、非同一控制下企业合并
（1）本期发生的非同一控制下企业合并
单位： 元
■
其他说明：
无
（2）合并成本及商誉
单位： 元
■
合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：
注1：公司以具有从事证券、期货业务资格的湖北众联资产评估有限公司按资产基础法估值方法出具的众联评报字[2018]第1020号《评估报告》为基础对南通华东建设有限公司（以下简称“华东建设”）增资，公司以现金方式增加华东建设注册资本，增资金额为9,340.00万元，原股东江苏金北投资集团有限公司将其持有的华东建设注册资本527.48万元股权变更至京汉股份名下，增资转股完成后公司持有华东建设51.00%的股权。
注2：阳江市金海龙涛房地产开发有限公司的权益公允价值经具有从事证券、期货业务资格的湖北众联资产评估有限公司按资产基础法估值方法确定的估值结果确定，出具了出具了众联评报字[2018]第 1210 号《评估报告》。
注3：襄阳隆运股权投资合伙企业（有限合伙）、北京隆运资产管理有限公司以具有从事证券、期货业务资格的湖北众联资产评估有限公司，按资产基础法估值方法对阳江市兆银房地产开发有限公司出具的众联评报字[2018]第1224号《评估报告》为基础，确定受让阳江市兆银房地产开发有限公司总价款为15,000.00万元.。
2018 年 9 月 5 日，公司全资子公司京汉置业与襄阳隆运股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“襄阳隆运”）、北京隆运资产管理有限公司（以下简称“北京隆运”）签署了《阳江市兆银房地产开发有限公司股权转让协议》，京汉置业分别以16,060.14 万元和 162.22 万元（共计人民币 16,222.36 万元）向襄阳隆运、北京隆运收购阳江兆银的 99%股权和 1%股权；本次转让完成后，京汉置业将持有阳江兆银100%的股权。
注4：重庆中翡岛置业有限公司的权益公允价值业经具有从事证券、期货业务资格的湖北众联资产评估有限公司按资产基础法估值方法确定的估值结果确定，出具了众联估值字众联评报字[2018]第 1255 号《评估报告》。
注5：湖南联盛置业有限公司2018年7月5日召开股东大会，会议决议将原股东焦杨所持有的对湖南联盛置业有限公司51%的股权转让给京汉置业有限责任公司（以下简称“京汉置业”），股权转让后公司注册资本为5,000万元，京汉置业认缴出资资本为2,550万元。
大额商誉形成的主要原因：
无
其他说明：
无
（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债
单位： 元
■
可辨认资产、负债公允价值的确定方法：
无
企业合并中承担的被购买方的或有负债：
无
其他说明：
无
（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失
是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易
□ 是 √ 否
（5）购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明
无
（6）其他说明
无
2、同一控制下企业合并
（1）本期发生的同一控制下企业合并
单位： 元
■
其他说明：
注1：2018年9月5日，京汉实业投资集团股份有限公司（以下简称“公司”）与公司控股股东京汉控股集团有限公司（以下简称“京汉控股”）和实际控制人田汉先生在北京签署了《股权转让协议》，公司分别支付京汉控股44.78万元、田汉先生104.49万元（共计人民币149.27万元）收购北京隆运资产管理有限公司（以下简称“北京隆运”）的12%股权和28%股权；收购完成后，公司将持有北京隆运40%股权，根据《股权转让协议》约定，其将纳入公司合并报表范围。 本次收购完成后，北京隆运的股权结构为：京汉股份持股40%，京汉控股持股30%，襄阳国益汇智股权投资基金管理有限公司（以下简称“襄阳国益”）持股30%。
根据京汉实业投资集团股份有限公司（以下简称“公司”）下属子公司北京隆运资产管理有限公司（以下简称“北京隆运”）的实际经营情况，公司为优化其股权结构、支持其业务发展、提高可持续发展能力，拟向北京隆运增资4,000万元。增资完成后，北京隆运的注册资本由人民币1,000万元增加至人民币5,000万元，公司在北京隆运的持股比例由40%增加至88%，截止审计报告日，公司已向北京隆运实际增资2,200万元,实际出资占实收资本比例为81.25%。
注2：2018年9月5日，公司与其控股股东京汉控股集团有限公司（以下简称“京汉控股”）在北京签署了《襄阳隆运股权投资合伙企业（有限合伙）财产份额转让协议书》，公司以8,097.49 万元人民币收购襄阳隆运26%的财产份额。
注3：2018年9月5日，公司与公司控股股东京汉控股集团有限公司（以下简称“京汉控股”）在北京签署了《苏州麦创正信创业投资中心（有限合伙）财产份额转让协议书》，公司以859.06万元人民币收购苏州麦创正信创业投资中心（有限合伙）（以下简称“苏州麦创”）73.1708%的财产份额；收购完成后，公司将承担73.1708%财产份额对应的剩余2,100万元认缴出资义务。
注4：2018年9月5日，公司与其控股股东京汉控股集团有限公司（以下简称“京汉控股”）在北京签署了《襄阳隆玖股权投资管理合伙企业（有限合伙）财产份额转让协议书》，因京汉控股的实缴出资为0元且襄阳隆玖尚未开展实际运营，所以公司以人民币0元收购襄阳隆玖40%的财产份额；收购完成后，公司将承担40%财产份额对应的8,000万元的认缴出资义务。 襄阳隆玖目前实收资本为0元，且公司尚未开展实际运营，截止本报告日其总资产为0元，净资产为0元，总收入为0元，净利润为0元。
（2）合并成本
单位： 元
■
或有对价及其变动的说明：
其他说明：
（3）合并日被合并方资产、负债的账面价值
单位： 元
■
企业合并中承担的被合并方的或有负债：
其他说明：
对上述因同一控制下增加的子公司，本公司编制合并财务报表时，调整了合并资产负债表的期初数，将该子公司本年年初至报告期末的收入、费用、利润、现金流量纳入合并利润表或合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。
3、反向购买
交易基本信息、交易构成反向购买的依据、上市公司保留的资产、负债是否构成业务及其依据、合并成本的确定、按照权益性交易处理时调整权益的金额及其计算：
无
4、处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□ 是 √ 否
5、其他原因的合并范围变动
说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：
(1) 新设主体
■
注1：湖北金环绿色纤维有限公司由京汉股份及其全资子公司金环新材料与襄阳国益、襄阳隆运、汉江产业投资、襄阳益新共同以现金或实物资产出资。其中京汉股份、襄阳国益、襄阳隆运、汉江产业投资、襄阳益新以现金出资,资金来源为各自自有资金；金环新材料以实物资产出资。金环新材料以实物资产出资部分，经具有从事证券、期货相关业务资格的评估机构同致信德（北京）资产评估有限公司评估，出具了同致信德评报字（2018）第E0003号评估报告。
注2：公司全资子公司京汉置业集团有限责任公司（以下简称“京汉置业”）和江苏吉森特防务科技有限公司（以下简称“吉森特”）于 2018 年 7 月 30 日在北京签署《合作协议》，拟共同设立合资公司“京汉（南京）文化发展有限公司”（暂定名，以工商核准登记的名称为准，以下简称“合资公司”），合资公司负责“上秦淮国防文化小镇”项目的开发及运营。合资公司的注册资本为人民币 30,000 万元，京汉置业认缴出资 18,000 万元，持股比例为 60%；合作方吉森特认缴出资 12,000 万元，持股比例为 40%。 截止报告日公司未有实际运营。
注3：公司全资子公司湖北金环新材料科技有限公司作为发起方于2018年5月发起设立京汉绿创襄阳文化产业投资发展有限公司，公司注册资本为5,000万元。截止报告日湖北金环新材料科技有限公司未出资。
注4：公司全资子公司京汉置业集团有限责任公司（以下简称“京汉置业”）和涞源碧海旅游开发有限公司于2018年7月26日共同设立合资公司京汉（涞源）文化旅游发展有限公司。合资公司注册资本10,000万元，京汉置业认缴出资额8,000万元，持股比例80.00%，合作方涞源碧海旅游开发有限公司认缴出资额2,000万元，持股比例20.00%。截止报告日双方均未出资。
注5：公司全资子公司京汉置业集团有限责任公司（以下简称“京汉置业”）和北京恒润富达工程咨询有限责任公司于2018年3月19日共同设立合资公司徐州京汉房地产开发有限公司。合资公司注册资本1,000万元，京汉置业认缴出资700万元，持股比例70.00%，合作方北京恒润富达工程咨询有限责任公司认缴出资300万元，持股比例30.00%。截止报告日双方均未出资，且合资公司未有业务。
注6：公司全资子公司京汉置业集团有限责任公司（以下简称“京汉置业”）和河北联盛房地产开发集团有限公司、北京茵力行咨询服务有限公司于2018年6月27日共同设立河北京汉联盛房地产开发有限公司。合资公司是注册资本1,000万元，京汉置业认缴出资530万元，持股比例为53.00%，合作方河北联盛房地产开发集团有限公司认缴出资420万元，持股比例42.00%，北京茵力行咨询服务有限公司认缴出资50万元，持股比例为5.00%。截止报告日合作各方均未出资，且合资公司未有业务。
注7：公司全资子公司京汉置业集团有限责任公司，于2018年5月发起设立京汉房地产开发襄阳有限责任公司，公司注册资本为2,000万元。截止报告日公司未出资。
注8：公司间接持股的控股子公司南通华东建设有限公司于2018年4月发起成立南通缘宸建材商贸有限公司，公司注册资本为1,088万元，南通华东建设有限公司认缴出资额1,088万元。截止报告日公司未出资。
注9：公司间接持股的控股子公司南通华东建设有限公司于2018年6月发起成立海安序祐贸易有限公司，公司注册资本为1,088万元，南通华东建设有限公司认缴出资额1,088万元，实际出资金额700万元。
注10：公司全资子公司京汉置业集团有限责任公司（以下简称“京汉置业”）和四川省银生房地产开发有限责任公司于2018年11月7日共同设立成都市汉丰房地产开发有限责任公司。合资公司是注册资本2,000万元，京汉置业认缴出资1,400万元，持股比例为70.00%，合作方四川省银生房地产开发有限责任公司认缴出资600万元，持股比例30.00%，截止报告日合作各方均未出资，且合资公司未有业务。
注11：公司全资子公司京汉置业集团有限责任公司（以下简称“京汉置业”）和四川禾田地旅游投资有限公司于2018年12月4日，共同设立成都市汉丰房地产开发有限责任公司。合资公司是注册资本5,000万元，京汉置业认缴出资3,000万元，持股比例为60.00%，合作方四川禾田地旅游投资有限公司认缴出资2,000万元，持股比例40.00%，截止报告日合作各方均未出资，且合资公司未有业务。
（2）清算主体
■
6、其他
无
