万科企业股份有限公司
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A股证券代码：000002、299903 A股证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2020-095
2020年半年度报告摘要
一、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。除另有界定外，本半年度报告摘要所用词汇与半年度报告全文所界定释义相同。
本报告已经公司第十九届董事会第二次会议审议通过。唐绍杰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权李强强董事代为出席会议并行使表决权。除此之外，其他各位董事均亲自出席了本次董事会会议。
本报告未经审计之财务报告乃按照中国会计准则编制，毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）根据《中国注册会计师审阅准则第2101号一财务报表审阅》执行了审阅工作并出具了审阅报告。
董事会主席郁亮，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。
公司2020年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团（指万科企业股份有限公司及其附属公司）对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。
二、公司基本情况
（一）公司简介
1、基本信息
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2、联系人和联系方式
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（二）主要财务数据和财务指标
单位：人民币元
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注：净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产
（三）公司股东数量及持股情况
单位：股
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注1：HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人。
注2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人。
注3：2019年8月，经中国银行保险监督管理委员会批复同意，安邦人寿保险股份有限公司更名为大家人寿保险股份有限公司；报告期内，“安邦人寿保险股份有限公司－保守型投资组合”已更名为“大家人寿保险股份有限公司－万能产品”。
注4：上表中2020年6月30日和2020年7月31日A股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。
截至2020年6月30日，公司总股数为11,617,732,201股，其中A股9,724,196,533股，H股1,893,535,668股。
（四）控股股东或实际控制人变更情况
公司不存在控股股东及实际控制人，报告期内该情况无变化。
（五）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
（六）公司债券情况
1、公司债券基本信息
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2、截至报告期末的财务指标
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三、经营情况讨论与分析
报告期内，面对疫情冲击以及复杂的经营环境，本集团以平稳度过疫情、增强企业免疫力为重点，全力守护客户安全，在确保员工健康的前提下做好复工复产，促进业务有序发展。在全体员工的努力下，各项业务逐步走出疫情影响，呈现出良好的恢复态势。
2020年1-6月，本集团实现营业收入1,463.5亿元，同比增长5.1%；实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%；房地产业务销售持续改善，上半年累计实现销售金额3,204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点。截至报告期末，本集团财务、资金状况稳健，持有货币资金1,942.9亿元；净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为27.0%。
本集团于2020年6月发行总数为315,589,200股的H股，H股占公司总股本的比例由13.96%提高至16.30%。
在《财富》杂志发布的“2020年世界500强企业”榜单中，本集团位列第208位。
（一）房地产市场情况
受疫情影响，全国房地产行业的销售及开发投资规模一度大幅下滑，3月份以来，随着疫情防控形势的好转，市场逐步企稳回升。与此同时，各地在“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进市场平稳健康发展。
全国商品房销售量同比有所下滑，但降幅逐步收窄。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售面积6.94亿平方米，同比下降8.4%，降幅较一季度收窄17.9个百分点；销售金额6.69万亿元，同比下降5.4%，降幅较一季度收窄19.3个百分点。
重点城市供应、成交面积均呈恢复态势。上半年公司长期重点观察的14个城市1（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州） 商品住宅批准预售面积同比下降10.7%，成交面积同比下降11.3%。其中，二季度上述城市的商品住宅批准预售面积和成交面积同比均转为增长，增速分别为7.0%和0.9%。截至报告期末，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约10.4个月，较2019年底略有增长。
房地产开发投资金额和新开工面积逐步改善。上半年全国房地产开发投资完成额同比增长1.9%，增速较一季度提高9.6个百分点；全国房屋新开工面积同比下降7.6%，降幅较一季度收窄19.6个百分点。
疫情后各地加大土地供应。根据中国指数研究院的数据，2020年上半年全国300个城市住宅用地供应面积同比增长1.0%，成交面积同比下降5.4%。上半年上述300个城市住宅类用地成交的平均溢价率为16.5%。
房地产金融政策保持连续性、一致性和稳定性。央行数据显示，2020年二季度末，房地产开发贷余额11.97万亿元，同比增长8.5%，增速较2019年同期减少6.1个百分点。
（二）报告期内主要工作
本集团以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，主营业务包括房地产开发及相关资产经营业务、物业服务，在此基础上，本集团遵循“与城市同步发展，与客户同步发展”的策略，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务。
2020年上半年，本集团实现营业收入1,463.5亿元，同比增长5.1%；实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%；每股基本盈利1.11元，同比增长4.0%；全面摊薄的净资产收益率为6.39%，较上年同期下降0.96个百分点。
本集团2020年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
分业务类型看，本集团营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1,381.4亿元，占比94.4%；来自物业服务的营业收入为67.0亿元，占比4.6%。
单位：万元
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注：1、营业利润率数据已扣除税金及附加；
2、其他业务收入主要包括向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。
分区域看，本集团房地产开发及相关资产经营业务收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为27.07%、32.08%、11.74%和29.11%。
分区域的房地产开发及相关资产经营业务收入和利润情况
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注：报告期内有营业收入的城市，南方区域主要包括：深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、惠州、清远、莆田、南宁；上海区域主要包括：上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州、盐城；北方区域主要包括：北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、秦皇岛、济南、哈尔滨、廊坊、营口、晋中；中西部区域主要包括：成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州、兰州、眉山。
1、业务发展情况
（1）房地产开发业务
①销售和结算情况
销售逐步恢复。报告期内，本集团坚持积极销售，加快线上营销的探索与实践，全力减少疫情对销售带来的影响，单月销售金额自5月份开始恢复同比增长。1-6月，本集团实现合同销售面积2,077.0万平方米，同比下降3.4%，降幅较一季度收窄0.9个百分点；实现合同销售金额3,204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点。报告期内本集团销售的产品中，住宅占90.5%，商办占6.0%，其它配套占3.5%。
分区域的房地产开发业务销售情况
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注：报告期内有销售的城市，南方区域主要包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、莆田、三亚、南宁、长沙；上海区域主要包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、泰州；北方区域主要包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、石家庄、廊坊；中西部区域主要包括成都、南充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、兰州、玉溪、西宁、咸阳、柳州、西双版纳；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。
结算收入稳步增长。上半年本集团实现结算面积1,049.8万平方米，同比上升24.0%。分区域看，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为22.07%、28.20%、14.72%和35.01%。实现结算收入1,289.7亿元，房地产业务的结算均价为12,285.7元/平方米。
已售未结资源持续上升。截至报告期末，本集团合并报表范围内有4,743.2万平方米已售资源未结算，合同金额合计约6,953.3亿元，较上年末分别增长10.6%和14.2%。
②房地产开发投资情况
新开工规模下降，竣工规模保持增长。受疫情影响，本集团开工、竣工节奏有所放缓。上半年本集团实现新开工面积1,835.6万平方米，同比下降6.0%，占全年开工计划的62.8%（2019年上半年：54.1%）；实现竣工面积1,074.5万平方米，同比增长1.4%，占全年竣工计划的32.4%（2019年上半年：34.5%）。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。
坚持审慎投资，确保投资质量。报告期内，鉴于土地市场竞拍激烈，本集团坚持理性投资，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘各类潜在的投资机会。上半年本集团获取新项目55个，总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米。上述项目的权益地价总额约321.3亿元，均价为6,368元/平方米。
项目资源保持在合理水平。截至报告期末，本集团在建项目和规划中项目的总建筑面积约15,719.7万平方米。其中在建项目总建筑面积约11,023.5万平方米，权益建筑面积约6,595.2万平方米；规划中项目总建筑面积约4,696.1万平方米，按万科权益计算的建筑面积约2,803.2万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约582.5万平方米。
报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。
单位：平方米
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报告期末至本报告披露日，本集团新增以下开发项目：
单位：平方米
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（2）物业服务
截至报告期末，万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，已经接管面积5.2亿平方米。报告期内，万科物业新签约建筑面积0.53亿平方米。其中，住宅物业服务新签约建筑面积0.39亿平方米；非住宅物业服务新签约建筑面积0.14亿平方米。
报告期内，万科物业实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。
期内，万科物业由住宅商企“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的发展战略，加快“物业城市”业务发展，新增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目，持续拓宽城市空间业务发展格局。截至目前，“物业城市”业务已拓展至7个城市。
为更好的服务客户、实现降本提效和精细运营，万科物业致力于实现全空间智慧空间数字化运营，通过打造一体化的数字化云平台，打通城市空间、住宅空间、商业和园区空间内的人员、设备、商业活动，提供线上线下联动的服务。
（3）物业经营
①租赁住宅
截至报告期末，本集团在33个城市累计开业泊寓12.73万间。其中报告期内新增开业1.89万间。
已开业项目整体出租率为88%，成熟期项目（开业半年及以上）的出租率为93.7%。报告期内，本集团租赁住宅业务营业收入10.5亿元。
规划和在建中泊寓尚有5.77万间。
本集团持有及管理的公寓项目情况
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本集团持续打造以“泊寓”为主的青年公寓产品，在运营上聚焦关键服务、打造服务文化，率先在深圳、成都、上海等地实现了标杆项目的服务SOP（标准操作流程）落地；在管理上以改善出租率和客户满意度为主要目标，不断提升现有项目经营管理质量。
在“租购并举”的背景下，本集团积极探索以集体用地开发运营长租公寓的模式，所打造的泊寓成寿寺社区成为北京第一个集体用地租赁住房项目，项目围绕现代年轻人需求打造的五大主题房和四项服务体系获得市场好评，首期235间开业前7天即实现满租。
②商业开发与运营
截至报告期末，本集团（含印力集团）累计开业的商业项目面积836万平方米，同比增加11.1%。其中，报告期内新开业一个购物中心（太原印象城），面积10.61万平方米；新开业4个社区商业，面积6.02万平方米。
报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入30.5 亿元,同比增长0.3%；整体出租率90.6%，其中开业3年以上的商业项目出租率91.8%。
此外，规划中和在建商业建筑面积543万平方米。
本集团（含印力集团）运营管理的前十大商业项目（按营业收入排序）
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报告期内，印力集团持续开展商业创新，长沙印象汇携手合作方将老旧物业改造为24小时潮玩酒吧主题街区，获赢商网“城市夜间经济地标项目”称号；提升运营管理水平，加强线上商城的服务能力，数字化会员运营系统会员数量超过700万；同时积极探索资产证券化，印象2号CMBS于2020年4月成功发行，票面利率3.8%，创同评级CMBS产品利率历史新低。
③物流仓储服务
截至报告期末，物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米。其中，高标库开业582万平方米，稳定期出租率89.1%；冷库开业34万平方米，稳定期使用率81.5%。报告期内，高标库新增开业建筑面积115万平方米。物流仓储合计服务客户超过850家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。
规划中和在建的物流仓储建筑面积459万平方米，其中高标库建筑面积约423万平方米；冷库建筑面积约36万平方米。
报告期内，万纬物流所管理项目（含非并表项目）业务营业收入8.3亿元，同比增长36.9%；其中高标库租金收入5.7亿元，冷库租金及服务收入2.6亿元。
期内，万纬物流继续通过精益管理及信息化手段提升经营能力，并积极探索资产运营能力。2020年6月，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所成功上市。
2、打造客户愿意买单的“好产品、好服务”
报告期内，本集团基于“聚焦锚定，长期坚持，打造产品服务竞争力”的目的，启动了“好产品、好服务”工作，明确了万科产品和服务价值主张，并形成了行动方案。
后疫情时代，客户更加重视住宅产品的健康属性。本集团在既有产品基础上，开展了以满足客户居住健康需求为目标的研究工作，发布了万科健康住宅标准，全面提升空气、水、光等方面的产品性能。
3、组织建设
基于战略要求，本集团继续深化组织重建与事人匹配工作，打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。各BG、BU基于一盘棋的组织建设，通过战略解码、组织检视、能力拼图、“减脂、增肌、活血”等方式实现组织与战略匹配，事与人匹配，提升组织整体能力。总部结合长期主义工作要求，进一步迭代组织架构设计和运作机制，向“一个总部、集团总部和协同总部”的定位持续迈进。
4、社会责任
本集团持续关注利益相关方发展，积极承担企业社会责任。报告期内，本集团与中国光彩事业基金会继续推进“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目，在贵州和甘肃五个深度贫困县、福建寿宁、云南昭通支持教育扶贫；在广东汕尾、河源、韶关开展乡村振兴；参与广东省和深圳市分别举行的“扶贫济困日”活动，开展对广西河池、百色，广东省少数民族地区帮扶。
2020年7月，本集团凭借在ESG（环境、社会、企业管治）方面的良好表现，被纳入香港恒生指数公司发布的恒生ESG50指数。
（三）经营和财务状况分析
1、利润状况
报告期内，本集团实现净利润186.3亿元，同比下降3.4%；实现归属上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%；全面摊薄的净资产收益率为6.39%，较2019年同期下降0.96个百分点。
上半年本集团房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点。
报告期内，本集团实现投资收益26.9亿元，同比增长106.8%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权益净利润为17.1亿元。
2、负债情况
（1）负债率
本集团继续保持稳健的资债结构，截至报告期末，净负债率为27.0%。
（2）有息负债及结构
截至报告期末，本集团有息负债金额为2,729.8亿元，较年初增加151.3亿元，占总资产的比例为15.1%。
有息负债以中长期负债为主，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计968.2亿元，占比为35.5%；一年以上有息负债1,761.6亿元，占比为64.5%。
分融资对象来看，银行借款占比为55.8%，应付债券占比为25.5%，其他借款占比为18.7%。
分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比36.9%，浮动利率负债占比63.1%。有抵押的有息负债41.9亿元，占总体有息负债的1.5%。
分境内境外来看，境内负债占比74.5%，境外负债占比25.5%。人民币负债占比74.6%，外币负债占比25.4%。
（3）融资情况
本集团持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本。
报告期内，本集团面向合格投资者公开发行三期公司债券，发行金额分别为25亿元、25亿元和20亿元。
上半年本集团实际利息支出合计77.6亿元，其中资本化的利息合计37.3亿元。
（4）信用评级
报告期内，国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持公司“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。
3、资金状况
报告期内，本集团实现经营性现金净流入226.1亿元。截至报告期末，本集团持有货币资金1,942.9亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和968.2亿元。货币资金中，人民币占比93.9%，美元、港币、英镑等外币合计占比6.1%。
4、汇率波动风险
本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。为配合集团整体战略推进和业务开展，本集团通过多种方式在境外筹措外币资金。
报告期内本集团产生汇兑亏损约2.6亿元。
为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。为锁定外币负债汇率变动产生的风险，截至报告期末，本集团有效交叉货币掉期(CCS)余额为20.91亿美元。报告期内无新增或到期套期保值合约。在套期保值合约有效期间，CCS公允价值变动对本集团损益没有影响。
5、存货分析
报告期末，本集团存货金额为9,321.1亿元，较2019年底增长3.9%。其中，拟开发产品为1,783.0 亿元，占比19.2%；在建开发产品6,964.1 亿元，占74.7%；已完工开发产品（现房）563.3亿元，占比6.0%。
6、或有负债
本集团根据行业惯例为购房客户的按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本集团为客户按揭贷款提供担保总额约人民币2,498.6亿元。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。
7、报告期内主要资产负债项目及经营指标比较情况
单位：万元
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（四）未来发展展望
下半年经营形势依旧复杂，无论是疫情还是宏观经济都存在诸多不确定性。本集团将继续坚持“聚焦产品服务，深化组织重建，巩固提升基本盘”的年度工作主题，做好以下工作：
每天都是卖楼的好日子，坚持积极销售；
全面落实“好产品、好服务、好项目”，巩固提升基本盘，提升行业竞争力；
深化精益运营，提升各项业务的效率和效益；
提升投资质量，保持融资安全弹性，支持长期有质量发展；
持续深化组织重建、事人匹配，支持“好产品、好服务、好项目”，提升组织竞争力，服务业务发展。
四、涉及财务报告的相关事项
（一）与上一会计期间财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
财政部发布了《企业会计准则解释第13号》(财会 [2019] 21号) 、《新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定》(财会 [2020] 10号)，分别自2020年1月1日和2020年6月24日起施行。本集团采用未来适用法对上述会计政策变更进行会计处理，采用上述该解释及规定未对本集团的财务状况、经营成果和关联方披露产生重大影响。
（二）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
本集团本报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（三）与上一会计期间财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本集团报告期新设105家子公司，减少33家子公司。
证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：2020-092
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万科企业股份有限公司
第十九届董事会第二次会议决议公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
一、董事会会议召开情况
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）第十九届董事会第二次会议的通知于2020年8月12日以电子邮件的方式送达各位董事。会议于2020年8月27日在深圳以现场和通讯会议相结合方式举行，会议应到董事11名，亲自及授权出席董事11名。唐绍杰董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权李强强董事代为出席会议并行使表决权。董事会主席郁亮主持会议，公司监事、高级管理人员列席了会议。本次董事会的召开符合《中华人民共和国公司法》等法律法规和《万科企业股份有限公司章程》的规定。
二、董事会会议审议情况
（一）审议通过《2020年半年度报告、摘要、财务报告和业绩公告》
详见公司同日在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》刊登的《2020年半年度报告摘要》，在巨潮资讯网登载的《2020年半年度报告》，以及在香港联合交易所有限公司披露易网站登载的《2020年中期业绩公告》。
表决结果：赞成11票，反对0票，弃权0票。
（二）审议通过《2020年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案》
公司2020年半年度不派发股息，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
表决结果：赞成11票，反对0票，弃权0票。
三、备查文件
1、公司第十九届董事会第二次会议决议；
2、董事、监事、高级管理人员关于2020年半年度报告的书面确认意见。
特此公告。
万科企业股份有限公司
董事会
二〇二〇年八月二十八日
证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2020-093
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万科企业股份有限公司
第十届监事会第二次会议决议公告
本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）第十届监事会第二次会议的通知于2020年8月13日以电子邮件的方式送达各位监事。会议于2020年8月27日在深圳以现场和通讯会议相结合方式举行，会议应到监事3名，实到监事3名。监事会主席解冻主持会议。本次监事会的召开符合《中华人民共和国公司法》等法律法规及《万科企业股份有限公司章程》的规定。
会议以3票同意、0票反对、0票弃权通过以下决议：
（一）审议通过《2020年半年度报告、摘要、财务报告和业绩公告》
（二）审议通过《2020年半年度不派息、不进行公积金转增股本的议案》
经审核，监事会认为董事会编制和审议公司2020年半年度报告及其摘要的程序符合法律、行政法规及中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况，不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
特此公告。
万科企业股份有限公司
监事会
二〇二〇年八月二十八日
