□本报记者 柯鹏

　　国土资源部等部委日前联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，别墅等项目用地被明令禁止。业内认为，这一《目录》的出现冻结了未来别墅土地供应的总量，对目前的别墅市场升温起了一定的推动作用。

　　最新数据显示，今年6月，上海别墅成交均价达14077.5元/平方米，成交套数达888套，创上半年成交均价高峰，之后进入调控下的淡季。至今年11月，别墅市场成交抬头，呈现量价齐升的态势。当月成交量达914套，均价达14585元/平方米。业内分析，6月的高价、高成交量现象是由于5月份出台的“国六条”对于公寓市场调控明显，而对于别墅市场的紧缩供应，实质是利大于弊。因此， 5、6月份上海别墅市场成交量大幅增长，成交价格也由成交结构的变动呈现逐步走高的发展趋势。

　　时至年底，新出台的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，则像是给平淡的别墅市场打了一针强心剂，别墅用地的停批进一步改变了开发商与消费者对别墅市场未来的预期。在记者的采访中，不少开发商表示乐观。在素有“中国硅谷”别墅区之称的张江硅谷国际聚居区。随着城市经典花园、东郊华庭等一批别墅的兴起，聚居区概念已然成形。开发了城市经典花园的鹏欣地产老总就表示，近日新推出45栋双拼别墅，卖260平方米别墅送140平方米地下大空间，反响非常不错。“新政的出台，是近期别墅正越来越受到购房客户青睐的重要原因之一。”

    别墅“热销”要冷静，细看三大因素

　　专家表示，别墅热销现象出现的真正原因，除了大家所熟知的外资购买和地价紧缺而增值、人民币增值的因素外，也有另外三个可能的因素：

　　1、担心以后买不着和价格更高，这种担忧的出现主要缘于7月份限制外籍人士购买别墅被放大炒作。

　　2、降价抛售：如果别墅项目最初的定位、价格、资金调研准备不够充分而形成滞销，有些开发商很难支撑，可能会采取低价整体转让给下家的做法———降价促销，吸引了人气。

　　3、“假按揭”抬高售价：由于别墅项目融资比例只有60%至70%，低的只有50%，一些地方的别墅项目为了向银行融到资金，采用抬高价格的方式，无形中抬高了别墅的真正市场价。（柯鹏）