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消费品的需求产生于当前消费的欲望，很大程度上取决于当前阶段人们的实际购买力。一件消费品，比如轿车，如果定价过高，导致很多人买不起，那需求就会显著减少，在供给保持不变的情况下，供大于求的结果自然是降低售价。当然，人们也可以负债消费，但这会让借款者背负沉重的还款负担，而且银行信贷评估模式也决定了人们的负债能力或多或少取决于其当前的收入水平（购买力）。所以，消费品的合理价格不应显著地超前于人们现阶段的购买力。
投资品的需求产生于对其未来回报的预期。如果人们普遍预期未来某投资品会达到一个可观的价格，那么买家便会蜂拥而至，大量的需求将会推升该投资品当下的价格。比如股票，人们关心的是该股票未来的上升空间。即便我们抛开击鼓传花式的纯粹炒作不论，仅从理性的基本面分析而言，尽管某公司当前的盈利状况糟糕，只要我们预期它未来的盈利能力会有显著改善，那么在当前的较低价位就值得买入，因为我们预期未来能以更高的价格兑现手中的股票。如果没有钱买怎么办？可以借，只要预期的获利空间超出资金的成本，这样的负债总体而言就能带来回报，而不会成为负担。所以，投资品的价格并不受制于人们当前的购买力，而取决于对其未来价值的评判。
多数物品，只要适宜存储，就兼具消费品和投资品的特性。比如，大米，供人们食用充饥，是典型的消费品。但若遇灾年，预期未来大米供应将出现短缺，就会有人囤积居奇，这时的大米就表现出投资品的特性。
房地产商品也兼具了消费和投资的双重特性。
作为消费品，房地产的需求取决于当前人们的购买力，通常，一个地区家庭平均年收入的若干倍，是决定该地区房地产消费品合理价格水平的适当模式。很多研究、分析已经表明，目前的我国许多城市的房价水平确实超出了多数家庭当前的实际承受能力。
作为投资品，房地产的需求取决于人们对其未来价格的预期。房地产投资品在当下的合理价格，应该是其未来预期价格的贴现值。如果我们预期未来10年我国人均GDP至少翻番，家庭收入将有数倍的增长，那么彼时的合理房价将值多少？再用适当利率贴现回来就得到的当前的“合理的”房地产投资品价格，那又会是多少？与当前的实际房价水平相比，两者之间是否仍有投资获利的空间？由此，很可能认为目前的房价依旧偏低。
基于对房地产属性的不同认识而使用不同的定价模式，当然会得到截然不同的答案。从近年来房价走势的实际来看，倚重房地产投资品属性的一方占了上风。正是出于对未来数十年中国经济高速增长、人民收入迅速提高的乐观预期，房地产投资客们才敢于接手当前的房价。
从消费品的角度看，当前的房价已经透支了未来一段时期我国人均收入的提高。因此，为了使广大人民群众能够安居乐业，从国计民生的角度出发，确实有必要使房价能够与人们当前的现实收入水平保持同步，所以实施有关的调控是合理的。
现阶段对房地产转手交易规则的调整，已令短线投机客望而却步，然而以长期持有、以租养贷为目标的投资客，热情依然高涨；与此同时，严控房地产的银行按揭，增加了国内投资者的资金成本和投资难度，然而国外资本却在此刻频频出手。以受到严厉调控的别墅市场为例，著名的凯雷基金稍早时候在上海近郊以865万元的均价一次吞入110套别墅，声称用于出租。
倘若调控的良好初衷最终却成为境外资本低价吸纳国内房地产的机遇，这样的结果显然是我们最不愿意见到的。如何把紧流向房地产市场的资金闸门，特别是斩断境外资本迂回流入的渠道，这将是未来调控的重点和难点。