□东吴基金管理公司

　　策略研究部副总经理 陈宪

　　房地产调控依然是“两会”的热点之一，政府工作报告的论述是“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”；财政预算报告则表示要“研究开征物业税实施方案”。

　　什么是物业税

　　物业税又称财产税或地产税，主要针对土地，房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。物业税在很多国家和地区是一个比较成熟的税种，开征的目的是筹措地方财政收入，满足地方支出的需要。

　　我国虽然还处于物业税的研究开征阶段，但基本框架在四年前就已确定。2003年10月，中共中央十六届三中全会明确指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年11月19日国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛”上表示，“十一五”期间稳步推进物业税。

　　综上所述，物业税的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产持有（不一定占有）阶段统一收取，同时鉴于物业税是地方税而非中央税，所以2007年在个别省份试点并非不可能。事实上，自2006年初开始，北京、深圳等6城市就已进行了物业税的”空转“。

　　开征物业税的必要性

　　目前，我国实行的是土地“批租”使用制度，即土地所有权属于国家，使用土地者只能向政府购买一定期限内的土地使用权，其中涉及的大部分税费，用地者必须一次性支付。实践结果是：土地出让金成为地方政府的重要财政来源，例如从1997年至2005年，土地出让金占地方财政的比例由5.6%上升至19.5%。任其发展，已经有这样的倾向：现行任期内地方政府无节制地出让土地，如此，后代地方政府则将面临土地匮乏，甚至无地可批租的局面。

　　物业税的意义在于将土地出让金合并在物业税里且分年收取，从而使子孙后代任期内的地方政府都可获得稳定的税收来源，促进土地集约利用。从而守住“18亿亩耕地这条红线”。

　　平抑房价立竿见影

　　不过，开征物业税最直接的结果是因开发房产成本的降低，推动房价的下降。因为在目前的房价构成中，税费及开发商利润占到60%，建筑成本只有40%。老百姓购买一套房子的款项中，包含房地产开发商的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等。如果以物业税的方式逐年缴纳地租和税费，开发成本必然大幅下降，房价当然也会随之下降。其次，目前我国房地产保有环节税负较轻，土地增值收益全部流向房产保有者，所以产生了“温州炒房团”，即受利益驱动，滋生投资、投机客，放大房地产需求。物业税按房屋保有量逐年征收，且税基是根据物业价值周期性评估确定的，这样必然加大了投机客的负担，所以有抑制投机行为的作用。

　　更为重要的是：从土地增值税清算，到研究开征物业税，鲜明地表明了政府调控房地产的态度与决心。因此房地产类上市公司面临重构经营理念的抉择，否则原本估值根基将动摇。