2006年度报告摘要

　　§1 重要提示

　　1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

　　本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于http://www.sse.com.cm。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

　　1.2 公司全体董事出席董事会会议。

　　1.3 安永大华会计师事务所有限责任公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

　　1.4 公司董事长阮人旦先生、总经理吕子骏先生、总会计师金敏强先生及财务部经理张琰女士声明：保证本年度报告中财务报告的真实、完整。

　　§2 上市公司基本情况简介

　　2.1 基本情况简介

　　2.2 联系人和联系方式

　　§3 会计数据和财务指标摘要

　　3.1 主要会计数据

　　单位：元 币种：人民币

　　3.2主要财务指标

　　单位：元 币种：人民币

　　非经常性损益项目

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

　　3.3 国内外会计准则差异

　　□适用 √不适用

　　§4 股本变动及股东情况

　　4.1股份变动情况表

　　单位：股

　　4.2 股东数量和持股情况

　　单位：股

　　4.3控股股东及实际控制人情况介绍

　　4.3.1控股股东及实际控制人变更情况

　　□适用 √不适用

　　4.3.2控股股东和其他实际控制人具体情况介绍

　　（1）控股股东情况

　　控股股东名称：上海地产（集团）有限公司

　　法人代表：皋玉凤

　　注册资本：4,200,000,000元人民币

　　成立日期：2002年11月15日

　　主要经营业务或管理活动：土地储备、开发，滩涂资源管理、开发、利用，旧区改造的投资（上述经营范围涉及许可经营的凭许可证经营）

　　4.3.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

　　§5 董事、监事和高级管理人员

　　5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

　　单位：股 币种：人民币

　　§6 董事会报告

　　6.1 管理层讨论与分析

　　1、报告期内公司经营情况的回顾

　　2006年，从中央到地方出台了一系列金融、信贷、土地、税收等方面的政策法规，旨在加强对房地产业的宏观调控，解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。在这个大背景下，上海房地产市场处于盘整的格局之中，投资增幅下降，价格稳中有降，刚性自住需求成为消费的主力。面对这些新情况、新形势、新矛盾，公司上下共同努力、积极应对，采取了一系列整合资源、强化管理、降本增效的措施，完成了年度主要经营目标--共实现主营业务收入33,470.42万元，主营业务利润15,493.61万元，净利润9,733.71万元。

　　报告期内，公司主要业务经营情况如下：

　　1）住宅流通业务

　　报告期内，为应对宏观调控引起的二手房交易量萎缩的不利影响，公司加大了对住宅流通板块的资源整合工作，充分发挥一手代理和二手中介的联动优势，使得公司的中介代理业务在严峻的市场环境下保持了平稳运营。

　　上房置换公司通过加大内部精简与整合、调整考核办法和试行“一店两组”经营方式等措施，显著增强了单店收入水平和盈利能力，在上海二手房市场明显萎缩的情况下实现了盈利。普润公司在策划代理行业总体低蘼不振的形势下，呈现出了业务量逆市上扬的可喜态势，业务区域也从上海本地逐步扩展到江苏、安徽、天津等外省市，创造了公司成立以来的最好业绩，并获得了上海市房地产房屋销售代理业“金桥奖”的称号。金丰易居网公司利用信息传播优势，开展了网上经纪业务，积累了一定的实践经验，扩大了市场影响。

　　报告期内，公司对全国流通板块做了进一步调整，转让了所持成都金丰易居房屋置换有限公司50%股权、所持杭州金丰易居房屋置换有限公司90%股权。

　　2）住宅开发业务

　　报告期内各在建项目均按计划进度进展顺利。上海松江九亭“金丰蓝庭”项目（涞亭四期）年内完成住宅竣工面积15.42万平方米，实现销售收入13,175.83万元；完成商场竣工面积2.1万平方米，正积极准备招商。上海卢湾“海上梦苑”2.3万平方米住宅项目年内已结构封顶并开始预售。上海闵行“东兰世茗雅苑”项目剩余商铺已全部销售完毕，实现销售收入5,280.73万元。安徽马鞍山“东方明珠世纪花园”项目（公司参股35%）一期开工面积7.87万平方米年内实现单体工程竣工,其中3.61万平方米已结构封顶。报告期内新增的上海徐汇华泾配套商品房项目（公司参股10%）尚处于前期准备阶段。

　　报告期内，公司获得了2006年中国房地产企业200强和2006年中国服务业企业500强的称号，“金丰易居”品牌被评为2006年度上海优秀服务商标和上海房地产关注商标。

　　2、公司主营业务及其经营情况

　　（1）分行业主营业务构成情况(单位：元)

　　单位：元 币种：人民币

　　（2）分地区主营业务构成情况(单位：元)

　　（3）主要供应商、客户情况

　　本公司主要从事住宅流通业务和住宅开发业务，行业较为特殊，无主要供应商。本年度公司向前五名客户的收入总额为3,777.49万元，占公司全部销售收入比例的10.94%。

　　3、财务状况分析

　　（1）资产构成情况分析

　　单位：万元

　　①预付帐款

　　报告期末预付帐款余额比年初增加18,507.72万元，主要为公司包销项目支付的保证金及包销款所致。

　　②其他应收款

　　报告期末其他应收款比年初减少31,312.52万元，主要为收回项目保证金5,149.65万元；土地储备中心支付的国恒南方股权转让款5,007万元；南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司支付的公司代垫的项目借款21,187.49万元。

　　③存货

　　报告期末存货余额比年初增加18,259.49万元，主要为公司开发项目增加的开发成本。

　　④借款结构

　　报告期末借款余额比年初减少13,280万元，其中：银行短期借款余额比年初减少27,428万元，主要因公司本期收回应收款项金额较大,流动资金相对宽松，故提前归还银行短期借款；长期借款余额比年初增加14,148万元，主要为公司开发项目增加的借款。

　　⑤预收货款

　　报告期末预收货款余额比年初增加5,529.86万元，主要为公司松江九亭“金丰蓝庭”项目的房屋预售款。

　　⑥其他应付款

　　报告期末其他应付款余额比年初增加5,205.87万元，主要为公司代理项目代收的房款。

　　（2）财务数据分析

　　单位：万元

　　①主营业务

　　报告期内主营业务收入较上年同期减少34,736.32万元，主营业务利润较上年同期减少12,592.53万元，营业利润较上年同期减少6,614.20万元，主要是公司为了控制风险，减少了收购等高风险业务，因此住宅流通业务收入、利润受影响较大；同时报告期内公司结转的开发项目较少，因此住宅开发业务收入、利润与上年同期相比也减少较多。

　　②营业费用

　　报告期内营业费用较上年同期减少7,827.00万元，主要是本年度开发项目的销售代理费用较低所致。

　　③投资收益

　　报告期内投资收益较上年同期增加4,750.65万元，主要是公司年内结转的股权转让收益较高所致。

　　（3）现金流量情况分析单位：万元

　　①经营活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因

　　报告期内，经营活动现金流量净额为-13,122.38万元。导致经营活动现金流量出现负数，主要原因是：(1)支付的开发项目工程款及项目包销款相对比较集中；（2）以前年度支付的开发项目款随着股权转让以收回投资的方式收回，从而减少了经营活动的现金流入。

　　②投资活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因

　　报告期内，投资活动产生的现金流量净额为33,895.14万元。对投资活动现金流量有较大影响的事项有：收回上海国恒南方房地产有限公司股权转让款5,007万元，收回南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司项目借款本息22,937万元，收到子公司及参股公司红利3,530万元。

　　③筹资活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因

　　报告期内，筹资活动现金流量净额为-22,868.82万元，主要系归还银行借款所致。

　　④经营活动现金流量与净利润存在重大差异的主要原因

　　报告期内，经营活动现金流量净额为-13,122.38万元，而报告期内公司实现的净利润为9,733.71万元，造成这一差异的主要原因是净利润主要由投资收益产生，因而不受经营活动现金流量的影响。

　　4、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析

　　（1）主要控股子公司的经营情况及业绩分析

　　①上海房屋置换股份有限公司：主要从事房地产经纪及相关业务的咨询服务、科技开发等，注册资本5000万元，截止报告期末总资产为24,374.69万元，报告期内实现净利润212.57万元。

　　②上海普润房地产顾问有限公司：主要从事房地产经纪业务，注册资本2000万元，截止报告期末总资产为4,044.02万元，报告期内实现净利润623.14万元。

　　③上海金丰易居网有限公司：主要从事房地产经纪、专用软件开发、系统集成和科技经营等业务，注册资本6500万元，截止报告期末总资产为6,612.14万元，报告期内亏损372.90万元。

　　④上海茸欣房地产置业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本10,000万元，截止报告期末总资产为68,112.58万元，报告期内实现净利润179.56万元。

　　⑤上海公房实业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本5000万元，截止报告期末总资产为33,698.45万元，报告期内实现净利润173.82万元。

　　⑥广西金丰房地产投资经营有限公司：主要从事房地产投资及房地产开发业务，注册资本4000万元，截止报告期末总资产为13,674.31万元，报告期内实现净利润9,047.24万元。

　　⑦上海金丰建设发展有限公司：主要从事市政公用工程、房屋建筑工程总承包、项目管理服务等业务，注册资本4000万元，报告期内尚处于筹备期。

　　⑧上海金丰建设工程管理有限公司：主要从事建设工程招投标代理服务，建设工程项目管理，建设项目咨询等业务，注册资本500万元，报告期内尚处于筹备期。

　　（2）影响利润10%以上的控股及参股公司的情况分析

　　报告期内，影响利润10％以上的控股及参股公司有广西金丰房地产投资经营有限公司、上海达金置业有限公司和上海市住房置业担保有限公司。

　　广西金丰房地产投资经营有限公司具体情况详见上节。报告期内，该公司转让了所持南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司60％的股权，获得投资收益8,440.55万元，实现净利润9,047.24万元。

　　上海达金置业有限公司主要从事房地产开发、物业管理业务，公司持有其35％股份。报告期内该公司实现主营业务收入25,323.33万元，实现主营业务利润4,271.03万元，实现净利润3,886.02万元，为公司贡献的投资收益为1,360.11万元。

　　上海市住房置业担保有限公司主要办理个人住房贷款担保和以住房作抵押的其他个人消费贷款担保等业务，公司持有其29.5%股份。报告期内该公司实现主营业务收入19,139.59万元，实现主营业务利润15,074.15万元，实现净利润7,603.13万元，为公司贡献的投资收益为2,242.92万元。

　　5、对公司未来发展的展望

　　（1）行业的发展趋势及公司面临的竞争格局

　　2007年无疑将延续2006年的宏观调控政策。2007年伊始，国家税务总局就颁发了《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》，明确从2月1日起对房地产开发企业进行土地增值税清算；建设部则下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金帐户管理有关问题的通知》，提出进一步整顿和规范中介市场。这一系列举措无不预示着今年将是个“调控政策落实年”。公司认为，国家宏观调控的目的是为了房地产市场能够更加规范、健康、稳定地发展。对房地产企业而言，既是挑战也是机遇。在这样的市场环境中，行业集中度将进一步提高，核心竞争力突出、品牌效应良好、管理能级高的企业将获得更为广阔的发展空间。

　　（2）公司发展战略及新年度经营计划

　　2007年是公司实施“十一五”规划的第二年。面对宏观调控趋紧的形势，公司将强化管理、深挖潜力，主动适应市场变化的新要求，提高公司抵御风险的能力，提升企业的整体运作水平。

　　1）结合品牌再造和业务创新两大核心内容，构建统一高效的住宅流通服务平台，谋求住宅流通服务板块跨越式的新发展

　　2007年，住宅流通板块将牢牢抓住宏观调控带来的战略机遇，以营销策划代理业务为突破口，在完善机制、突破瓶颈上下功夫，加快构建统一高效的管理体系和业务、信息平台，塑造全新的管理模式、操作流程和激励机制，以期实现“细分化、专业化、共享化”的整合效果，确保行业“领头羊”地位。

　　上房置换公司：一要在保证单店赢利能力的基础上适当调整和扩大门店规模，进一步发挥连锁经营的规模效益；二要推广“一店两组”经营方式，构建“大型多功能门店＋小型门店”的信息圈模式，有效控制风险，实现降本增效；三要适时拓展中高档二手房市场，不断创新和延伸业务品种，培育新的利润增长点；四要继续探索一二手房联动模式，充分发挥整合优势。

　　普润公司：坚定不移地把业务重点转到一手房营销策划和代理销售上来，力求在这一业务领域实现质的飞跃，进一步提升业务规模、营销能力和品牌影响力。

　　网络公司：强化“金丰易居网”的网络信息平台功能，加强网络技术的研发，提升流通服务体系的技术优势和服务水准。

　　2）遵循稳健经营的原则，积极推进现有各项目的建设和新项目的储备，实现住宅开发板块的新突破

　　新的一年，公司将稳步推进现有项目的建设和销售工作，同时积极寻找新的项目储备，并通过开发项目管理模式的调整，提高项目管理水平，增强综合竞争能力。

　　首先，稳步推进在建项目的建设和销售工作。上海松江九亭“金丰蓝庭”项目（涞亭四期）将于年内全面建成，有望成为公司主要利润来源之一。上海卢湾“海上梦苑”2.3万平方米住宅项目力争年内竣工交付使用。安徽马鞍山“东方明珠世纪花园”项目（公司参股35%）一期7.87万平方米力争7月底前竣工交付使用。上海徐汇华泾配套商品房项目（公司参股10%）年内要完成前期报批等一系列工作，确保顺利开工。

　　其次，新项目储备工作是2007年中刻不容缓的一件大事。公司将通过公开招投标、收购兼并、项目合作等多种途径来寻找合适的项目储备，实现住宅开发业务的可持续发展。

　　再次，调整开发项目的管理模式。统一进行项目决策、统一开展设计策划、统一筹措资金、统一安排操作团队。逐步建立一套既科学合理又符合公司实际的房地产开发经营的规范化操作流程，以强化工程建设过程中的进度、质量和成本控制，提高项目管理水平，增强综合竞争能力。

　　3）探索新的业务领域，打造新的利润增长点

　　在当前宏观调控的形势下，公司将积极调整发展模式和经营思路，探索诸如商业地产、酒店等新的业务领域，通过增强长期获利能力来提高抵御市场风险的能力。

　　（3）资金需求、使用及来源情况

　　公司现有开发项目及拟投入新项目均需要大量的资金。为确保企业资金的良性运行，公司一方面将加强内部管理，盘活存量资产，加快资金回笼，提高资金使用效率；另一方面，除正常银行融资渠道外，公司将积极拓展多种融资渠道，缓解资金压力。

　　（4）主要风险因素及公司应对策略

　　1）宏观调控风险

　　2006年，国家出台了一系列政策，从税收、土地供应、住房结构、信贷等多个方面对房地产行业进行了宏观调控。2007年，宏观调控仍将是公司面临的最大风险。在这种形势下，公司将积极调整发展模式和经营思路，通过提高企业的内在素质和综合能力，构筑可持续发展的能力，主动适应房地产市场发展的新形势。

　　2）市场和业务经营风险

　　在整个宏观调控的大背景下，2007年上海的房地产市场仍将保持调整的格局。公司从事的住宅流通业务和住宅开发业务也将面临着日趋激烈的竞争格局。可以预见，整个行业的集中度将大大提高，只有那些资金实力雄厚、核心竞争力突出、品牌效应良好、管理能级高的企业才能获得生存和发展的空间。面对这样的市场环境，公司将进一步集中优势资源，通过加强管理、不断创新来降低管理成本、提高运作效率，增强可持续发展能力。同时，公司将积极探索新的业务领域，打造诸如商业地产、酒店等长期经营资产，通过增强长期获利能力来提高抵御市场风险的能力。

　　6.1.1 执行新企业会计准则后,公司可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响情况

　　√适用 □不适用

　　根据财政部第33号令和财会(2006)3号文《关于印发〈企业会计准则第1号—存货〉等38项具体准则的通知》规定,公司将执行新的会计准则。

　　（1）关于2007年1月1日首次执行新会计准则后，对公司2006年财务状况的主要影响

　　①长期股权投资差额：公司2006年12月31日尚未摊销的长期股权投资差额为2,473万元，其中：2859万元为同一控制下企业合并形成，-386万元为其他采用权益法核算的长期股权投资贷方差额。在现行会计准则下，长期股权投资差额按一定期限平均摊销计入损益，其摊余金额在合并财务报表中以“合并价差”项目列示，在新会计准则下，上述股权投资差额应全部冲销，由此减少2007年1月1日留存收益2,473万元。

　　②所得税：在现行会计准则下，公司采用应付税款法核算企业所得税。在新会计准则下，公司采用资产负债表债务法核算企业所得税，并确认递延所得税资产和递延所得税负债。按照新会计准则的要求，公司应确认递延税款资产625.40万元，由此增加2007年1月1日留存收益625.40万元，其中归属于公司的留存收益增加590.42万元，归属于少数股东权益的留存收益增加34.98万元。

　　③少数股东权益：公司2006年12月31日少数股东权益金额7603.51万元。在现行会计准则下，少数股东权益于合并财务报表中在负债和股东权益之间单列项目反映。在新会计准则下，公司将上述少数股东权益计入股东权益，考虑上述所得税调整对少数股东权益的影响，由此合计增加2007年1月1日股东权益7638.49万元。

　　（2）根据公司的战略目标和下年度经营计划，可能发生的会计政策、会计估计变更及其对公司的财务状况和经营成果的影响

　　①根据新会计准则第3号投资性房地产的规定，公司将现行政策下对投资性房地产的核算从固定资产和存货转到投资性房地产核算，公司用成本模式对投资性房地产进行核算，本事项不影响公司的利润和股东权益。

　　②根据新会计准则第2号长期股权投资的规定，公司将现行政策下对子公司采用权益法核算改为采用成本法核算，因此在一定程度上将减少子公司经营盈亏对母公司当期投资收益的影响，但本事项不影响公司合并报表的各项目。

　　③根据新会计准则第17号借款费用的规定，应用新会计准则后公司借款费用可予以资本化的范围将扩大，由以前的专门借款扩大为专门借款和符合资本化条件的一般借款。另外，可以资本化的资产范围也将扩大，由现行制度下的固定资产、房地产开发企业的开发产品，增加为所有需要经过相当长时间的构建或生产活动才能达到预定可使用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等，此政策变化将会使公司的当期利润和股东权益增加。

　　④根据新会计准则第18号所得税的规定，公司所得税的会计处理将由原来采用应付税款法核算变更为采用资产负债表债务法核算，这将会影响公司当期所得税费用，从而影响公司的利润和股东权益。

　　⑤根据新会计准则第22号金融工具确认和计量的规定，公司持有的其他公司法人股在现行会计政策下在长期股权投资核算，将来如果该公司一旦上市，则变更为可供出售的金融资产核算，并按规定在上市流通前按成本法核算，在上市流通后按公允价值核算，此政策变化将影响公司的当期利润和股东权益。

　　6.1.2 有关土地增值税政策对公司经营成果和现金流量的影响分析

　　2007年1月，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），该通知进一步明确了土地增值税清算规则和方法。对照该通知，公司对应交土地增值税的项目进行了全面清查。由于公司以普通居民住宅开发为主，且目前公司根据上海市地方税务局有关规定按所收取之房产预售或销售额的1%缴纳土地增值税，因此公司认为该通知的执行对公司经营成果和现金流量没有大的影响。

　　6.2 募集资金使用情况

　　√适用 □不适用单位：元 币种：人民币

　　变更项目情况

　　√适用 □不适用

　　单位：元 币种：人民币

　　6.3 非募集资金项目情况

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币

　　6.4 董事会对会计师事务所“非标意见”的说明

　　□适用 √不适用

　　6.5 董事会本次利润分配或资本公积金转增预案

　　公司本报告期盈利但未提出现金利润分配预案

　　√适用 □不适用

　　§7 重要事项

　　7.1 收购资产

　　□适用 √不适用

　　7.2 出售资产

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币

　　注:本公司的子公司广西金丰房地产投资经营有限公司于2005年12月签订协议将南宁市柳和岛房地产开发有限责任公司60％的股权全部转让给春夏荣庭（北京）投资有限公司。由于截至2006年4月6日，股权转让协议中约定的土地使用权证抵押尚未办妥，故在2005年度股权转让收益尚不能确认。截止报告期末，公司已收到全部股权转让款，与本次股权转让相关的其他事宜也已全部处理完毕。

　　7.3 重大担保

　　√适用 □不适用

　　单位：万元 币种：人民币