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但是，由于中国各地的经济发展水平以及地理环境的差异极大，因而各地在具体实施家庭联产承包责任制时，所采用的具体方式却又有所差别，概而观之，大约有“大稳定，小调整”、“两田制”、“生不增，死不减”、最基本的生产单位不再是农户而是大大小小集体的苏南模式、更依赖市场的运作的温州模式、土地股份制这样六种类型。 无论哪种类型，只要是农村户口并隶属于某一集体，农民获得一定面积农地的基本权利是得到保障的。这种所有权集体所有，使用权私人所有，即所有权与使用权分裂的农地制度，在中国历史上并不鲜见。家庭联产承包责任制与历史上的永佃制就极其相似。
永佃制最早出现在明末清初。在这一制度的安排下，农户向地主付出一定的租金，从而取得了对于某一地块使用权。不经过农户允许，地主不能随便收回土地；同时，对于这一地块的使用权，农户可转让，可出卖，也可遗传。永佃制主要出现在江南这些人地比例极高的地区，直到民国，依然存在着。费孝通在他的《江村经济》中对这一经济现象有仔细描述。永佃制发展到晚期，农地被分为上下两层，即田面和田底。根据对田面和田底的占有形式不同，农地的利益相关者可以分为两种承租者和两种地主。仅占有并且只暂时占有田面的，称为承租者；仅占有但永久占有田面的，称为佃户；占有田底但不占用田面的地主称为不在地地主；只有同时占有田底和田面的地主才是完全的所有者。田面和田底都可以作为财产被继承和转让。费孝通发现，永佃制在一定程度上保护了农民耕种土地的权力，因为拥有田底的地主不能随便将田地用作非农业用途，而且即便有时发生佃农不能交纳租金的情形，由于乡村存在排斥外地人的现象，地主也不能将佃农随便赶走，另找佃农。
从孙中山在“三民主义”中的“民生主义”提出“平均地权”的口号以来，迄今为止，中国农村的土地制度就像《三国演义》中开头说的那样：分久必合，合久必分。清王朝的覆灭和中华民国的建立与此前历次王朝更替不一样，可以说是一场不流血的革命，因此，人口并未大幅度下降，从“康乾盛世”开始就出现的紧张的人地关系并未得到缓和。同时，由于从鸦片战争开始的历次战争的赔款和殖民主义的压榨，中国的资本积累无从谈起，新兴工业并未产生，因而也不能大量吸纳农村剩余的劳动力。由此，孙中山“平均地权”的要求仅仅是一种理想主义的口号，可以想见的是，平均地权的结局是“均贫”而不是“均富”。
1949年以后，整个农村实行平均地权。但是，为了应付险恶的国际环境，小规模农业生产显然无法提供足够的剩余，求得资本积累，从而完成从农业大国进入工业化，城市化和现代化的发展目标，于是，从合作化运动进而到人民公社，被平均分配了的农地又被集中起来。人民公社这一半军事化的生产组织形式虽然完成了积累资本的任务，有助于民族工业体系的建设，但农业生产随之则出现了严峻的问题。上个世纪70年代末，家庭联产承包责任制在农村推行，分田到户，集体化生产的人民公社宣告结束。家庭联产承包责任制为随后的农业生产的增长、农民收入水平的增加作出了贡献，但从上个世纪90年代中期开始，农民收入增长的幅度趋缓，城乡差距持续扩大，甚至超过了改革开放之前的水平。随着我国加入WTO，面临国际市场的激烈竞争，家庭联产承包责任制下的小农生产越来越达不到市场竞争的要求——很早就开始的农民卖粮难、增产不增收等等，都是这一瓶颈的表现。
家庭联产承包责任制成为我国最基本的农地制度，有个渐进完善的历程。最初的承包期为15年，从1993年开始第二轮承包，期限延长为30年。张五常把产权细分为三种权利：资源排他性使用权、通过使用资源而获得资金的获益权、通过出售或其他方式转让资源给他人的转让权，就这两阶段而言，农民仅仅获得了使用权和获利权，由于农地属于集体所有，农户并不具有转让权，所以农民对农地拥有残缺的产权。但是，2003年3月1日开始实施的《中华人民共和国农村用地承包法》将与产权有关的第三种权利中最为关键的转让权赋予了农民，即对于农地的转让权属于“承包方”（即“农户”），而不属于“发包方”（即“集体”）。这样，农民就完全具有了与产权相关的所有三种权利，因而在某种意义上而言，农民对农地完全拥有了产权。
在现有的城乡人口结构和法律制度前提之下，妄谈土地私有化并不科学亦不可行。但在一些沿海地区，乡镇企业发达，从事农业生产的机会成本变高，农村劳动力已经大量转移到二三产业的生产活动中，具有了土地转让权的农户，在市场机制之下，凭着自愿有偿不受任何组织及个人强迫的前提下，在平等协商的基础之上，加以国家政策的合理辅导和相关法规的确立和支持，建立土地转让权市场，不失为一种集中土地、扩大生产规模，以应对国内外市场激烈竞争的有效及可行的方法。当然，土地使用权转让的期限不能过短，否则获得转让权的农户就不愿对土地投资，同时，这个期限又必须低于农户从集体承包土地的期限，否则，土地集体所有就成为空话。只有在这一前提之下，农户对土地的使用权、获益权和转让权的保障才得到体现，工业化和城市化的压力才不过大，稳定的社会形势才有保证，改革才能有条不紊地循序渐进。