万科企业股份有限公司
2007年第三季度报告
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员对第三季度报告内容的真实性、准确性、完整性无法保证或存在异议。
1.3宋林副董事长、王印董事、蒋伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权徐林倩丽董事代为出席并行使表决权；李志荣董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权李家晖董事代为出席并行使表决权。
1.4 公司本季度财务会计报告未经审计。
1.5 公司董事长王石，董事、总经理郁亮，财务负责人王文金声明：保证季度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1主要会计数据及财务指标
（单位：人民币元）
| 本报告期末 | 上年度期末 | 本报告期末比上年度期末增减 | |
| 总资产 | 95,027,325,209.92 | 48,905,093,885.64 | 94.31％ |
| 归属母公司所有者权益 | 26,104,827,495.39 | 14,928,547,736.30 | 74.87％ |
| 每股净资产 | 3.80 | 3.42 | 11.11％ |
| 年初至报告期期末 | 比上年同期增减 | ||
| 经营活动产生的现金流量净额 | (5,909,449,130.45) | -37.32％ | |
| 每股经营活动产生的现金流量净额 | (0.86) | 20.37％ | |
| 报告期 | 年初至报告期期末 | 本报告期比上年同期增减 | |
| 归属母公司所有者净利润 | 248,886,856.41 | 1,916,886,797.17 | 36.16％ |
| 基本每股收益 | 0.04 | 0.29 | -20.00％ |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益 | 0.04 | 0.29 | -20.00％ |
| 稀释每股收益 | 0.04 | 0.29 | -20.00％ |
| 净资产收益率 | 1.29% | 11.49% | 减少0.50百分点 |
| 扣除非经常性损益后的净资产收益率 | 1.30% | 11.42% | 减少0.51百分点 |
注：①截至2007年9月30日的过去一年，由于实施2006年度资本公积金转增股本方案，公司股份数增加50%，此外由于2006年12月非公开发行A股及相应的股份转增和2007年8月公开发行A股的原因，公司股份数增加917,158,261股，股本相应摊薄23.1%。二者合计公司总股份数增加73.1%，每股收益相应调整。
②在增减变动幅度计算中，上年同期的数据采用按新会计准则调整后的相关数据。上年同期采用2006年3季度报告按原会计准则披露的数据时，本报告期净利润比去年同期增加80.07%。
③以上计算指标所用的净资产、净利润分别指归属于母公司所有者权益和归属于母公司所有者的净利润。净资产收益率为加权平均数。
（单位：人民币元）
| 非经常性损益项目 | 年初至报告期期末金额 |
| 营业外收入 | 13,869,035.45 |
| 营业外支出 | (36,400,806.55) |
| 出售股权投资收益/（损失） | 32,194,682.06 |
| 以上各项对税收的影响 | 1,695,594.66 |
| 合计 | 11,358,505.62 |
2.2 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股情况表
截至2007年9月30日，公司股东总人数为764,254户（其中A股736,118户，B股28,136户）。
| 报告期末股东总数 | 764,254 | |
| 前十名无限售条件流通股股东持股情况 | ||
| 股东名称（全称） | 期末持有无限售条件流通股股份数量 | 种类 |
| 华润股份有限公司 | 592,712,511 | A股 |
| 刘元生 | 82,529,697 | A股 |
| TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. | 69,890,171 | B股 |
| 南方绩优成长股票型证券投资基金 | 69,335,129 | A股 |
| 南方成份精选股票型证券投资基金 | 68,553,327 | A股 |
| UBS AG | 60,468,180 | A股 |
| CLSA LIMITED | 59,244,519 | B股 |
| 景顺长城精选蓝筹股票型证券投资基金 | 54,148,977 | A股 |
| 诺安股票证券投资基金 | 51,719,486 | A股 |
| 内藤证券株式会社 | 48,790,066 | B股 |
注：①CLSA LIMITED所持的59,244,519股B股为香港华润（集团）有限公司实际持有，香港华润（集团）有限公司是华润股份有限公司的全资子公司；
②南方绩优成长股票型证券投资基金，南方成份精选股票型证券投资基金同为南方基金管理有限公司管理的基金。
截至2007年9月30日，公司总股数6,872,006,387股，其中A股6,050,159,219股，B股821,847,168股。
§3 管理层讨论与分析
报告期内，公司坚持既定发展策略，积极应对宏观调控下的市场变化，进一步完善以三大经济圈为主体的城市布局，推进组织架构变革，提高经营效率，取得良好经营业绩。三季度，公司实现销售面积193.4万平方米，实现销售金额168.7亿元；较上年同期分别增长128.6%和197.0%。
因公司装修房比例上升，结算节奏有所放缓。三季度共实现结算面积29.9万平方米，结算收入29.8亿元，同比分别增长15.0%和66.5%；实现净利润（归属母公司所有者的净利润）2.5亿元，同比增加36.2%。因上半年公司销售大幅度增长，预计四季度结算量将显著上升。
1-9月份，公司累计实现销售面积441.6万平米，销售收入367.9亿元，均已超过去年全年水平，分别比去年同期增长113.4%和181.5%。实现结算面积153.1万平方米，结算收入139.2亿元，分别比去年同期增长31.9%和67.1%；截至三季度末，公司累计实现营业收入141.7亿元，净利润19.2亿元，分别较去年同期增长66.6%和31.9%。
截至报告期末，公司尚有385.7万平方米已销售资源未竣工结算，签约金额合计约310.7亿元。
报告期内，宏观调控持续深入。8月份，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，标志着我国住房制度改革进入新的发展阶段。作为解决低收入家庭住房问题的主要途径，完善住房保障体系将成为下一步政府住房工作的重点，社会保障住房体系有望与商品住房市场相互补充，为住房市场的长期健康发展提供更稳定的制度环境。
9月份，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确受让人在获取土地使用权证书前需全部缴清土地出让价款。其后，央行和银监会下发通知，禁止对查实具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款。上述政策的出台将推动行业向更规范理性的方向发展，对坚持快速开发、快速周转的企业有利。
万科一贯坚持“现金为王”的原则，以及快速开发、快速销售的经营策略，2004年更提出“均好中加速”的项目发展原则，通过标准化和大规模复制的开发模式，公司致力于缩短项目开发周期，提高资产周转速度，进而提升资产回报率，更好地为股东创造价值。报告期内，上述经营策略继续得到严格执行，公司项目开发和销售速度进一步提高。
面对二季度以来各主要城市地价大幅度上涨的局面，万科在中期报告中即已指出，万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，将在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略，更为重视成长的质量和财务的稳健性。在项目资源问题上，万科一贯的观点为，一方面为保障公司的持续经营和增长，万科希望能拥有满足未来两到三年开发需要的规划中项目资源；另一方面，为防止占压资金、降低周转效率，万科不主张过多的项目资源保有量。目前万科拥有的规划中项目资源，可以基本满足未来两年新开工的需要，考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更恰当的。万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。
报告期内，央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求商业银行提高第二套以上住房贷款的首付比例和贷款利率水平。万科认为，信贷调控的落实有助于使部分过于亢奋的市场适度降温，而对城市化和经济发展所带来的真实住房需求影响较小。作为城市主流住宅开发企业，万科坚持为社会提供以满足自住需求为主的高品质大众住宅，与政策历来所倡导的方向一致。随着调控的不断深入，扎根于真实需求的企业将获得更为有利的发展机遇。
期内，公司公开增发A股股票的融资计划顺利实施，募集资金约100亿元，为公司抓住行业成长机遇实现快速发展提供了充分的资金保障。同时，为进一步优化公司财务结构，公司决定发行本金总额不超过59亿元的公司债券，相关议案已通过公司临时股东大会审议，截至目前，相关事项正在有序推进中。
新增项目情况
三季度公司新增项目13个，项目规划建筑面积合计约268.6万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约198.9万平方米。项目详细情况如下：
| 城市 | 项目名称 | 地理 位置 | 权益比例 | 占地面积 (平方米) | 当前规划建筑面积(平方米) | 万科权益建筑面积（平方米） | 项目 进度 |
| 广州 | 沙湾项目 | 番禺区 | 100% | 62,223 | 102,018 | 102,018 | 前期 |
| 万景德项目 | 荔湾区 | 100% | 9,209 | 58,337 | 58,337 | 前期 | |
| 同福西项目 | 海珠区 | 100% | 14,126 | 95,968 | 95,968 | 前期 | |
| 鹤鸣五巷项目 | 海珠区 | 100% | 1,451 | 6,445 | 6,445 | 前期 | |
| 东莞 | 明上居项目 | 大朗镇 | 51% | 91,780 | 180,560 | 92,086 | 前期 |
| 塘厦项目二期 | 塘厦镇 | 51% | 351,639 | 175,820 | 89,668 | 前期 | |
| 深圳 | 坪山街道项目 | 龙岗区 | 100% | 78,583 | 238,006 | 238,006 | 前期 |
| 惠州 | 惠城区项目 | 惠城区 | 100% | 131,000 | 328,080 | 328,080 | 前期 |
| 福州 | 福飞路项目 | 晋安区 | 50% | 166,736 | 451,065 | 225,533 | 前期 |
| 北京 | 红狮涂料厂项目 | 丰台区 | 100% | 59,800 | 184,400 | 184,400 | 前期 |
| 南京 | 金域蓝湾（龙城）项目 | 江宁区 | 75% | 272,298 | 544,596 | 408,447 | 前期 |
| 武汉 | 马场路项目 | 汉口区 | 55% | 12,022 | 42,255 | 23,240 | 前期 |
| 高尔夫项目 | 东西湖区 | 49% | 134,589 | 278,338 | 136,386 | 已开工 | |
| 合计 | 1,385,456 | 2,685,888 | 1,988,613 | ||||
报告期末至本报告披露日，公司新获取项目8个，项目建筑面积合计约203.2万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计160.6万平方米。截至本报告披露日，按万科权益计算的公司规划中项目建筑面积合计为1813.4万平方米。
8个新获取项目详细情况如下：
| 城市 | 项目名称 | 地理位置 | 权益比例 | 占地面积(平方米) | 当前规划建筑面积(平方米) | 万科权益建筑面积（平方米） | 项目进度 |
| 北京 | 昌平科技园项目 | 昌平区 | 49% | 178,908 | 572,231 | 280,393 | 前期 |
| 北京 | 西大望路项目 | 朝阳区 | 100% | 60,185 | 149,400 | 149,400 | 前期 |
| 长春 | 坦克学院项目 | 经济开发区 | 100% | 89,678 | 208,245 | 208,245 | 前期 |
| 鞍山 | 高新区越岭路项目 | 高新区 | 100% | 167,400 | 320,310 | 320,310 | 前期 |
| 深圳 | 华昱项目 | 龙岗区 | 100% | 79,911 | 131,571 | 131,571 | 前期 |
| 上海 | 地杰项目 | 浦东新区 | 60% | 155,000 | 271,000 | 162,600 | 前期 |
| 南京 | 南沙项目 | 雨花台区 | 70% | 42,317 | 83,799 | 58,659 | 前期 |
| 成都 | 光华大道项目 | 青羊区 | 100% | 49,628 | 294,964 | 294,964 | 前期 |
| 合计 | 823,027 | 2,031,520 | 1,606,142 | ||||
§4 重要事项
4.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
√适用 □不适用
| 项目 | 2007年9月30日（人民币万元） | 2006年12月31日（人民币万元） | 变动 幅度 | 说明 |
| 货币资金 | 2,238,796 | 1,074,370 | 108.38% | 销售回款及银行借款增加 |
| 预付账款 | 450,220 | 231,384 | 94.58% | 预付的项目交易保证金增加 |
| 其他应收款 | 257,278 | 67,101 | 283.42% | 投入合营、联营公司的项目发展金增加 |
| 存货 | 6,289,049 | 3,293,932 | 90.93% | 在建和待开发项目增加 |
| 长期股权投资 | 108,093 | 81,993 | 31.83% | 增加对联营公司投资 |
| 资产总额 | 9,502,733 | 4,890,509 | 94.31% | |
| 预收账款 | 2,879,876 | 883,635 | 225.91% | 预售项目增加 |
| 其他应付款 | 484,429 | 289,332 | 67.43% | 土地增值税和股东借款增加 |
| 短期借款 | 45,000 | 271,547 | -83.43% | 借款到期已经归还 |
| 一年内到期的非流动负债 | 586,715 | 109,009 | 438.23% | 公司规模扩大，借款增加 |
| 长期借款 | 1,777,054 | 945,288 | 87.99% | 公司规模扩大，借款增加 |
| 长期应付款 | 254,998 | 5,700 | 4373.65% | 股东长期借款增加 |
| 负债合计 | 6,557,110 | 3,145,159 | 108.48% | |
| 归属于母公司所有者权益 | 2,610,483 | 1,492,855 | 74.87% | |
| 项目 | 2007年1-9月 （人民币万元） | 2006年1-9月 （人民币万元） | 变动 幅度 | 说明 |
| 营业收入 | 1,417,347 | 850,870 | 66.58% | 地产业务收入大幅增长 |
| 营业成本 | 751,631 | 517,976 | 45.11% | 地产业务收入大幅增长 |
| 营业税金及附加 | 170,062 | 50,302 | 238.08% | 营业税和土地增值税增长 |
| 销售费用 | 71,114 | 37,260 | 90.86% | 业务规模增长 |
| 管理费用 | 98,629 | 45,159 | 118.40% | 业务规模增长及股权激励摊销增加 |
| 财务费用 | 27,908 | 6,605 | 322.53% | 业务规模增长 |
| 利润总额 | 295,367 | 204,555 | 44.39% | 业务规模增长 |
| 所得税费用 | 86,307 | 58,907 | 46.51% | 业务规模增长 |
| 净利润 | 209,060 | 145,649 | 43.54% | 业务规模增长 |
| 归属于母公司所有者的净利润 | 191,689 | 145,337 | 31.89% |
4.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用 □不适用
| 2007年7月13日，中国证券监督管理委员会发行审核委员会审核通过公司公开增发A股股票的方案；8月21日，公司的发行申请获得证监会证监发行字[2007]240号文核准；8月22日，公司公告了增发招股意向书和发行公告；8月29日，公司公布发行结果，共计发行317,158,261股A股股票；9月5日，增发的A股股票在深圳证券交易所上市交易。详细情况请参阅公司在《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》发布的相关公告。 2007年8月30日，公司公告了关于发行公司债券及修改公司章程等事项的董事会决议，有关方案在9月14日召开的2007年第一次临时股东大会上获得通过。详细情况请参阅公司分别于8月30日和9月17日在中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》发布的公告。目前公司债券的相关工作正在进行中。 |
4.3公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用 □不适用
| 2．在公司股权分置改革中，华润股份有限公司承诺持有的非流通股股份自获得上市流通权之日起，在十二个月内不上市交易或者转让。之后，通过证券交易所挂牌交易出售原非流通股股份，出售数量占万科股份总数的比例在十二个月内不超过百分之五，在二十四个月内不超过百分之十，且出售价格不低于股权分置改革当中发行的认沽权证行权价的120%（出售价格将按权证行权价的调整方式在法定限售期内进行调整）。华润股份有限公司严格遵守上述承诺。 3．在公司2006年度非公开发行A股股票中，华润股份有限公司承诺认购的股票自愿锁定三十六个月；其余认购对象承诺认购的股票自愿锁定十二个月。有关承诺都得到严格履行。 |
4.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
√适用 □不适用
由于截至目前良好的销售状况,公司可结算资源大幅上升,公司预计2007年全年净利润较去年增长100%-150%.
4.5 其它需说明的重大事项
4.5.1 证券投资情况
√适用 □不适用
| 序号 | 证券品种 | 证券代码 | 证券简称 | 初始投资金额（元） | 持有数量 | 期末账面值 | 占期末证券总投资比例（％） | 报告期损益 |
| 期末持有的其他证券投资 | - | - | - | - | - | |||
| 报告期已出售证券投资损益 | - | - | - | - | 1,298,982.99 | |||
| 合计 | - | - | - | - | 1,298,982.99 | |||
公司2006年收购北京朝万房地产中心60%股权带来的990,045份上投摩根中国优势基金本报告期内全部售出，报告期内损益为1,298,982.99元。
4.5.2 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
| 证券代码 | 证券简称 | 初始投资金额 | 占该公司股权比例 | 期末账面值 | 报告期损益 | 报告期所有者权益变动 |
| 600751 | SST天海 | 143,600.00 | 0.04% | 143,600.00 | - | - |
| 600329 | 中新药业 | 306,000.00 | 0.02% | 1,111,396.95 | - | 275,333.67 |
| 000001 | 深发展Ａ | 5,836,647.00 | 0.10% | 80,599,680.00 | - | 25,119,360.00 |
| 600697 | 欧亚集团 | 5,070,000.00 | 1.18% | 44,324,336.14 | - | 6,162,942.88 |
| 600856 | 长百集团 | 2,990,000.00 | 0.78% | 12,630,800.00 | - | 3,985,800.00 |
| 600680 | 上海普天 | 8,841,200.00 | 1.41% | 52,968,115.20 | - | 14,574,830.40 |
| 合计 | 23,187,447.00 | - | 191,777,928.29 | - | 50,118,266.95 |
4.5.3 持有非上市金融企业、拟上市公司股权情况
□适用 √不适用
4.5.4 报告期接待调研、沟通、采访等活动情况表
| 类别 | 时间 | 地点 | 方式 | 接待对象 | 谈论的内容及提供的资料 |
| 国金证券活动 | 2007.7 | 成都 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | （二）提供的主要资料： 公司定期报告、公开发行公告等公开资料。 |
| 里昂证券活动 | 2007.7 | 香港 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 摩根大通活动 | 2007.7 | 香港 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 中投证券活动 | 2007.9 | 深圳 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 瑞银证券活动 | 2007.9 | 香港 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 里昂证券活动 | 2007.9 | 香港 | 见面会 | 券商、基金等各类投资者 | |
| 增发见面会 | 2007.8 | 深圳（北京、上海） | 见面会 | 券商、基金、个人等各类投资者 | |
| 中期业绩推介会 | 2007.8 | ||||
| 注：上述见面会采用一对一、一对多和大会推介的方式进行，见面的投资者大多超过50家。 | |||||
| 接待券商 | 报告期内 | 深圳、上海、北京、天津、广州、成都、沈阳、长春、南京、杭州、东莞、大连、无锡、珠海等地 | 小组或一对一 | 海通证券、高盛高华、UBS、长江证券、中金、光大证券、中信证券、招商证券、申银万国、广发证券、联合证券、中投证券、平安证券、第一创业证券、西部证券、群益证券、凯基证券、国泰君安、德邦证券、台证证券、野村证券、国信证券、中银国际、东方证券、CLSA、Citigroup、Morgan Stanley、BNP、JP Morgan、HSBC、Macquarie、Credit Suisse、DB、Daiwa Securities等 | |
| 接待基金、其他投资机构及个人投资者 | 报告期内 | 深圳、上海、北京、天津、广州、成都、沈阳、长春、南京、杭州、东莞、大连、无锡、珠海等地 | 小组或一对一 | 工银瑞信、华夏基金、宝盈基金、银华基金、景顺长城、长信基金、嘉实基金、南方基金、易方达基金、融通基金、鹏华基金、长盛基金、涌金公司、高瓴资本、建信基金、中国人寿、平安保险、生命人寿、汇丰卓誉（香港）有限公司、国投瑞银基金、诺安基金、信达澳银基金、博时基金、大成基金、招商基金、中邮基金、长盛基金、华安基金、交银施罗德基金、富国基金、海富通基金、上投摩根基金、汇添富基金、国海基金、申万巴黎基金、国泰基金、日兴资产、宁波富泰电气有限公司、SRS投资管理公司、马可孛罗至真中国基金、富通银行、Schroders 资产管理公司、首城投资有限公司、嘉富资产管理、UBS Asset Mgmt、Thames River Capital、HT Capital Management Limtied、Morgan Stanley Inv Mgmt、DLIBJ Asset Mgmt、Pequot and Chilton asset management、GE Asset Management、Tiger Asia Management Company、Credit Agricole Asset Management、Atticus UK Ltd、Soros Fund、Capital Research、Prudential、Citi Investment Research、Frontpoint、Franklin Global Advisors、Clough Capital Partners LP、AMP Capital Investor、Deutsche Asset Management、Fidelity、Swiss Reinsurance、Libra Capital、JP Morgan Asset Management、Black River Asset Management、Duquesne CM、Merrill Lynch Investment、Deutsche AM、Allianz Global Investors Hong Kong Ltd、AT Asset Management (Asia-Pacific) LTD、Morley Fund、Emerson Yip of JF Asset、Indus capital、Pictet等 | |