⊙王杰
目前，全国已有十省市开始物业税“空转”运行，这引起了业内关于物业税明年将进行“实转”的预测，有关物业税即将开征的报道也不断见诸报端。12月17日，有媒体援引北京大学不动产研究中心主任冯长春的话说，财政部门本来要在今年正式试点开征物业税的，但由于种种原因未启动，物业税可能明年试点，而且最先从商业地产开始征收。
物业税能够在明年开征吗？作为一个在税务部门工作的人员，我谈一些自己的看法。
所谓物业税指的是财产税、地产税等不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，它有利于促进房地产业的健康发展和地方财政收入的持续稳定增长。但是，物业税的征收必须先走相应的程序，而对物业税的定性直接决定着到底要走哪些程序。比如，倘若把物业税当成一种新的税种，就必须首先经过立法程序。
从目前有关部门的表态来看，物业税显然被当成了一种新的税种。今年10月18日，国家税务总局新闻负责人马方明明确表示，物业税属于地方税种，其开征等事宜都是由全国人大常委会立法来决定，国家税务总局只是执行机构，不可能自己制定征收的时间表。这一表态与全国人大的说法相吻合。全国人大常委会新闻局人士同期表示，根据约定俗成的立法程序，先要有相关部门提出立法议案，才能进入立法计划，“目前国家税务总局仍没有物业税方面的立法议案。”
而根据惯例，即使物业税进入立法计划，物业税相关准备工作也需要两年左右，这意味着，物业税不可能在明年就开征。
有人推算物业税开征的日期，基本上是以行政程序或相关政策为依据的。比如，中共十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年计划的建议》提出稳步推行物业税，规范土地出让收入管理办法。
但是，应该认识到，立法程序与行政程序及相关政策是不能互相替代的。作为一种新税种，物业税必须通过全国人大常委会立法确定。否则，物业税的开征就不具备法律基础。
那么，为何物业税至今未列入立法程序呢？我认为，这与我国现实条件的制约有关。根据目前物业税的大致框架，要把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并成为物业税，但是，这一过程非常复杂，操作难度非常大。这些税费有的在开发或流通环节，要向保有环节转移，这种技术难度还比较容易克服，棘手的问题是，有的税费可能与物业税重叠。
比如，土地出让金，现在的商品房都由开发商一次性缴纳了70年的土地出让金，这些土地出让金被纳入房价后又转嫁到了购房者身上，而物业税的作用之一就是把土地出让金由一次性交纳分摊成未来若干年分别缴纳。既然购房人已经一次性缴纳了70年的出地出让金，如果把这部分土地出让金转化到物业税中，就可能出现重复征税；如果将土地出让金的部分剔除出去，物业税税率又可能低到还不够弥补征税成本的地步。比较合理的做法是已经缴纳了所有土地出让金的商品房与以后通过物业税分批缴纳土地出让金的商品房分开计算，而这又面临着过渡阶段两种商品房状况共存和分别操作的复杂局面，及征收成本高的难题。
当然，物业税立法所面临的法律难题还不仅限于此。我们知道，物业税一般是根据房屋的价值来征税的，一个很棘手的问题在于，房屋的价值很大程度上是由地价决定的，现阶段房屋的升值也基本体现在地价升值方面。因为房屋本身存在着折旧因素，从折旧的角度来看，房屋的价值其实是逐年降低的。只是地价的上涨推动了房屋价值的提升。于是，问题来了。目前世界上几乎所有开征物业税的国家，房价中都包含着地价，即在买房的同时取得了对土地的所有权。而我国的土地所有权归国家，相应的，地价升值部分归国家所有，并不归购房者所有，购房者最多只是暂时象征性的拥有（因为购房人无权出让房屋下面的土地并获取收益）。那么，在这种情况下如何计算房屋价值进而开征物业税呢？世界上凡是开征物业税的国家，还鲜有把地价和房价分开计算的，分开计算不仅难度大，而且可操作性差，甚至无从下手。当然，还有更大的一个问题，地方政府（物业税属于地方税种）可能根本不愿意这样做。那么，在地方政府与购房者之间如何达成一种妥协？通过何种方式达成妥协？折中方案似乎并不容易找到。
而且，物业税立法还面临着信息难题。物业税征收对象是一个个具体的房屋，物业税一般由税务部门征收，而目前有关房屋的信息面临着三大问题，其一，信息不完整。由于财产登记制度不健全，信息的收集工作难度非常大，成本很高。其二，目前的房产和土地信息分别掌握在建设和国土部门手中，税务部门没有共享。其三，开征物业税之前，如何实现城市与乡村房产制度和房产信息的对接？而这些问题牵一发而动全身，并不能一蹴而就。
鉴于中国的现实状况，物业税的开征急不得，相关准备工作需要细致而周密，相关立法工作需要严谨而切合实际。宁肯慢一些，也应把准备工作做充分。
（作者系浙江国税局工作人员、专栏作者）