2007年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议。
1.3 大信会计师事务所为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司负责人李彬海，主管会计工作负责人宋广菊及会计机构负责人谭艳声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
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2.2 联系人和联系方式
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§3 会计数据和业务数据摘要：
3.1 主要会计数据
单位:元 币种:人民币
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3.2 主要财务指标
单位:元
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非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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3.3 境内外会计准则差异
□适用 √不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位:股
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限售股份变动情况表
√适用 □不适用
单位:股
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限售原因说明
注1：控股股东首发承诺限售36个月及报告期内公司实施资本公积金转增股本。
注2：首发承诺：50％持股限售12个月；50％持股限售至2009年1月27日，报告期内公司实施资本公积金转增股本。
4.2 股东数量和持股情况
单位:股
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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
(1)法人控股股东情况
控股股东名称：保利南方集团有限公司
法人代表：张振高
注册资本：1.005亿元
成立日期：1992年7月9日
主要经营业务或管理活动：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有资金投资与管理、企业管理服务、批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。
(2)法人实际控制人情况
实际控制人名称：中国保利集团公司
法人代表：陈洪生
注册资本：15亿元
成立日期：1993年2月9日
主要经营业务或管理活动：贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
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注1：资本公积金转增股本。注2：参与公司公开增发。注3：担任公司董事前所持无限售股二级市场买卖。
注4：符合公司《董事、监事和高级管理人员所持本公司股份及其变动管理办法》要求的二级市场买卖。
报告期，在公司领取报酬、津贴的董事、监事、高级管理人员的年度报酬总额中， 150～200万元之间2人；100～150万元之间2人；50～100万元之间8人； 20～50万元1人（不包括独立董事）。
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一、报告期经营情况回顾
报告期内，公司坚定不移地坚持以发展为主题，以经济效益为中心，秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营宗旨，以“管理”和“创新”为工作重点，积极推进了房地产业务的发展。
报告期内，公司在建拟建项目60个，占地总面积1129万平方米，规划总建筑面积2045万平方米。其中房地产新开工面积410.7万平方米，竣工面积171万平方米，比去年同期分别增长72.87%和87.02%。实现房地产销售面积199.6万平方米，销售金额170.4亿元，比去年同期分别增长62%和104%，全面超额完成了公司年度经营任务。
报告期内公司结算面积110万平方米，结算房屋销售收入74.08亿元，已售未结转面积达132.95万平方米，金额计116.34亿元。
报告期内，公司不断加大项目拓展力度，新拓展项目20个，扩征用地1块，占地面积368.2万平方米，规划建筑面积754.5万平方米，其中公司权益面积639.6万平方米。这些项目绝大多数为普通住宅项目，且范围遍及广州、北京、上海、杭州、武汉、重庆、沈阳、长春、包头等地。上述新增项目增强了公司的持续发展能力，优化了公司的产品结构，为今后发展奠定了良好基础。
报告期内，公司有效落实品牌战略，加强品牌管理，公司品牌知名度和美誉度持续大幅提高。2007年由清华大学房地产研究所、中国房地产指数研究院等机构组织的年度房地产企业品牌TOP10评比中，蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，比2006年增长133%；公司被博鳌21世纪房地产论坛评为“2007年度最具投资价值地产上市公司”。
报告期内，公司按规定召开“三会”、完成定期报告披露，增加实时信息披露，通过各种渠道加强与投资者的沟通。在2007年度中国证监会组织的“上市公司治理专项活动”中，被中国证监会广东监管局评选为辖区四个先进典型之一。公司除入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股外，还入选上证“综合治理指数股”。
报告期内，公司继续推进企业文化建设，弘扬了“奋发向上，团结协作，乐于奉献，规范诚信，纪律严明”的企业文化理念，进一步提高了企业的凝聚力和员工的积极性。
二、市场环境分析
2007年国家持续加大了宏观调控力度，加强了各种调控措施的细化和落实。央行年内6次上调贷款利息至年末的7.47％，四季度又紧急控制信贷发放规模，提高第二套房首付比例和贷款利息。2007年12月中央经济工作会议提出了“稳健的财政政策与从紧的货币政策”。 同时，国家加大了保障性住房的供应，部分城市还在年内增加了建设用地的供应量。“银根”的紧缩加大了开发企业获取资金的难度；土地、住房政策的调整加剧了市场的竞争。
2007年全国房地产价格较上年比整体呈上涨趋势，但各地房地产市场在下半年开始出现了不同程度的波动，主要表现为市场成交量萎缩，部分城市出现交易价格下降的现象。2007年11月，广州市新建商品住宅交易登记均价为10433元/平方米，与上年11月同比增长57.3%，与同年10月环比下降9.9%；2007年11月新建商品房交易登记面积70.22万平方米，与上年11月同比减少40.9％，与同年10月环比减少25.6％。（数据来源：广州房管局）。
公司管理层认为房地产业中长期向好的趋势没有改变，但短期调整在所难免，市场的调整对不同区域、不同企业、不同产品将产生不同影响，目前的市场波动将驱使交易价格回归理性，虽然带来一定的短期影响，但更有利于行业长期健康、稳定地发展，对专业规范的品牌企业而言既是调整也是机遇。
2008年公司将审时度势，以现金流为中心，在保证资金平衡的基础上保持适度规模发展，同时公司将不断提高管理水平、提升开发效益，不断提高公司开发产品的性价比，变挑战为机遇。公司也将继续积极关注由于宏观调控而带来的行业集中度提高的可能性，关注通过收购兼并或合作开发等方式扩大公司经营规模的机会。
三、公司优劣势及风险分析
（一）公司的主要优势
1、卓越的战略能力。公司具备卓越的战略能力，制订于2002年的《十年发展规划纲要》准确地预见了行业的良好发展前景，公司迅速启动全国化战略并初步完成了全国战略布局；公司目前已经形成以广州、北京和上海为核心，其他经济中心城市为重点的区域战略；以中高端精品住宅为主、商业地产为辅的产品战略。同时公司对于宏观调控政策具备前瞻性的把握能力，及时准确地分析把握政策，有效降低各种不利因素的影响，并善于抓住宏观调控带来的发展机会。
2、准确的判断能力。公司始终密切关注宏观形势变化，努力把握经济发展脉搏，在市场竞争中掌握先机，有预见性地开展工作。2007年公司预见到市场即将发生变化，在年初就要求各项目主动加大了开工面积，加快了工作进度，提前了推货时间。从而抢在四季度市场变化前完成了经营任务，回收了资金，规避了经营风险。又在四季度逢低吸纳项目，积蓄实力，在竞争中掌握先机。
3、专业的开发水平。15年的专业房地产开发经营，形成了公司超前的开发理念和高效的项目运作能力，公司坚持"和谐生活、自然舒适"的开发设计理念，产品形成了较高的市场知名度和竞争力；公司在全国各地的项目实现了快速开发和销售，存货周转率进一步下降。
4、丰富的可结算资源。截止2007年12月31日公司拥有可结算资源1579万平方米，其中已售未结转面积133万平方米，已开工未售234万平方米，待开工面积1212万平方米（绝大多数为2007年获取项目）。可结算资源中普通住宅占94%，中心城市储备量90%。这些项目具备一定的成本优势，区域布局和产品结构合理，具备较高的经济价值，是公司未来几年快速发展的坚实保障。
5、优秀的管理团队和健全的法人治理。公司以独特的企业文化吸引了一大批优秀的房地产专业人才和管理人才，企业具备高效的执行力和强大的凝聚力。科学健全的法人治理和内控制度以及管理层持股保证了企业的持续健康快速发展。
（二）公司的主要劣势
房地产业必将随着市场的变化而不断面临洗牌和集中度的增加，公司将面对越来越激烈的竞争。在竞争中，公司必须坚持以发展为主题，坚持适度规模，提高管理水平，提高产品质素，提高开发效益，增强企业的竞争实力和抗风险能力。
（三）面临的主要风险
1、宏观调控的风险。如市场环境分析所述。
2、税收政策变动的风险。政府的税收政策，特别是土地增值税、企业所得税等对房地产行业有特殊要求，其变动情况直接影响房地产开发企业的盈利和资金流情况。2006年1月，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，表明国家将进一步加大税收调节力度。税收政策的变化，使税款资金提前支付，将加大项目开发成本。
3、业务拓展过程中的管理风险。2007年公司继续保持了较快的发展态势，07年本公司总资产、净资产、销售收入和净利润分别比去年同期增长了148%、231%、84%和126%。尽管公司已形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批经验丰富、能征善战的业务骨干，但公司在快速发展过程中仍会面临着人力资源不足和风险控制难度加大等困难。
四、财务状况分析
（一）主要财务状况、经营成果指标比较情况 单位：万元 币种:人民币
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单位：万元 币种:人民币
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（二）现金流量比较情况： 单位:万元 币种:人民币
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（三）主要供应商、客户情况
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（四）主要控股公司的经营情况及业绩 单位:万元 币种:人民币
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（五）总体财务状况分析
报告期内，公司继续加大在建项目的开发建设和土地储备投资，资产规模迅速扩大，截至2007年底，总资产达409亿元，比上年末增长148%。公司资产质量优良，存货及预付账款等具备较强升值能力的经营性资产已占总资产的84%，其他资产除货币资金外，大部分为流动性强的应收款项。报告期内，公司成功实现增发再融资获得募集资金68.15亿元，同时公司实现较好的盈利，公司所有者权益达到128.34亿元，比上年末增长219.39%，使得公司财务结构得到较大改善，年末资产负债率为68.62%，呈不断下降趋势。截至2007年底，公司负债总额为280.60亿元，其中不需要对外实际现金支付的预收账款为109.4亿元，占负债总额38.99%；银行、信托等金融机构借款合计121.58亿元，占负债总额的43.33%，其中短期借款和一年内到期的长期借款为31.19亿元，占金融机构借款的25.6%，长期借款90.39亿元，占金融机构借款的74.4%，公司的负债水平和结构比较合理。
报告期内，公司营业收入和净利润大幅增加，盈利能力得到进一步增强。截至2007年底，营业收入达81.15亿元，同比增幅101%；归属于母公司的净利润为14.89亿元，同比增幅122%，净利润的增长速度快于营业收入的增长速度，反映了公司在规模上实现跨越式增长的同时，盈利能力不断增强。报告期内，公司经营活动现金流为-93.8亿元，主要是公司加大了在建项目的开发建设和土地资产投资。报告期内公司销售商品、提供劳务收到的现金约140亿元，资本市场直接融资68.15亿元，净增银行贷款等间接融资资金73亿元，满足了公司业务发展所需资金，同时保持了公司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。
五、公司2007年度房地产项目汇总表（见年报全文）
六、2008年经营计划
2008公司将继续坚持以发展为主题，以经济效益为中心，继续坚持资产经营与资本经营相结合，适度规模经营，规范企业管理，提高产品质素，提高开发效益，实现企业稳定发展。
2008年股份公司的总体经营目标是：房地产直接投资300-350亿元，新开工面积630万平方米，竣工面积350万平方米。全年实现销售认购240亿元。在资金基本保障的前提下实现等量拓展，品牌资产突破60亿元。2008年公司将工作重点做好以下工作：
1、密切关注宏观形势，做好政策与市场研究；
2、立足现有项目运作，保持适度规模；
3、加强开发全过程管理，全面提升开发效益；
4、规范企业管理，促进企业健康发展；
5、加强资本运作，保障公司快速发展；
6、进一步丰富品牌内涵，提升品牌价值。
2008年是充满困难与挑战的一年，也是伴随着发展与机遇的一年。任务虽然艰巨，但我们有信心迎战风雨、克服困难，再次实现公司的较快发展。
6.2 主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
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6.3主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
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房地产业务分地区情况表
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6.4 募集资金使用情况
（1）公司于2007年通过增发募集资金681,469.38万元，已累计使用650,890.36万元，其中本年度已使用650,890.36万元，尚未使用30,579.02万元。尚未使用募集资金将用于募投项目后续投入。
公司经中国证券监督管理委员会证监发行字［2007］202号文批准，于2007年8月1日向社会公开发行人民币普通股126,171,593股，每股面值1元，每股发行价格人民币55.48元，共计募集资金人民币6,999,999,979.64元，扣除发行费用人民币185,306,171.09元，实际募集资金人民币6,814,693,808.55元。该募集资金已于2007年8月7日全部到位,并由深圳大华天诚会计师事务所有限公司出具深华(2007)验字904号验资报告。
承诺项目使用情况
单位: 万元 币种:人民币
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由于房地产项目开发周期较长，各募投项目尚未进入交楼阶段，因此截至报告期，公司会计报表中未能反映募投项目对应的收入和利润。但各募投项目均按照预定计划逐步实施开发建设，目前大部分项目已取得了良好的销售业绩。截至报告期，销售情况如下：南海保利花园项目实现认购50,477万元，已签约40,841万元，实际收到售房款17,870万元；北京保利香摈花园项目实现认购55,615万元，已签约40,276万元，实际收到售房款17,944万元；上海海上五月花项目实现认购40,608万元，已签约39,674万元，实际收到售房款28,311万元；武汉保利心语花园项目实现认购38,193万元，已签约38,193万元，实际收到售房款16,981万元；沈阳上林湾项目实现认购17,627万元，已签约16,144万元，实际收到售房款10,407万元；重庆保利香槟花园二期实现认购56,092万元，已签约56,092万元，实际收到售房款53,433万元。
（2）首次公开发行股票募集资金使用情况
公司于2006年7月通过首次公开发行股票15,000万股，每股发行价格为13.95元，募集资金总额为209,250万元，扣除发行费用7,394万元，实际募集资金201,856万元，已于2006年7月25日到位。首次公开发行股票募集资金延续到本报告期内使用55,976.20万元。截止本报告期末，首次公开发行股票募集资金已全部按承诺使用计划使用完毕，募集资金投资项目广州保利花园二期、广州保利香槟花园项目已完成投资，并开发完毕，取得高于募集说明书承诺水平收益；重庆保利花园一期项目已全面开工，已完成承诺的募集资金投入，并已部分实现收益,截止2007年12月31日,实现净利润3825万元。
变更项目情况
□适用 √不适用
6.5 非募集资金项目情况
□适用 √不适用
6.6 董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
6.7 董事会本次利润分配或资本公积金转增预案
以截止至2007年12月31日公司1,226,171,593股总股本为基数，每10股派发现金红利0.7元（含税）；以资本公积金每10股转增10股。该预案尚需经公司股东大会审议通过。
公司本报告期内盈利但未提出现金利润分配预案
□适用 √不适用
§7 重要事项
7.1 收购资产
□适用 √不适用
7.2 出售资产
□适用 √不适用
7.3 重大担保
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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注：公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，报告期内银行按揭担保发生额为208,447.78 万元，截止至2007年12月31日累计银行按揭担保余额为362,671.78 万元。
(下转D26版)
| 股票简称 | 保利地产 |
| 股票代码 | 600048 |
| 上市交易所 | 上海证券交易所 |
| 注册地址和办公地址 | 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场29-33层; 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔29-33层 |
| 邮政编码 | 510308 |
| 公司国际互联网网址 | www.polycn.com;www.gzpoly.com |
| 电子信箱 | stock@polycn.com |
| 董事会秘书 | 证券事务代表 | |
| 姓名 | 岳勇坚 | 黄海 |
| 联系地址 | 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔32层董秘办公室 | 广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔32层董秘办公室 |
| 电话 | 020-89898833 | 020-89898833 |
| 传真 | 020-89898666 | 020-89898666 |
| 电子信箱 | stock@polycn.com | stock@polycn.com |
| 主要会计数据 | 2007年 | 2006年 | 本年比上年增减(%) | 2005年 |
| 营业收入 | 8,115,234,888.95 | 4,031,212,238.72 | 101.31 | 2,364,537,436.35 |
| 利润总额 | 2,403,090,085.71 | 1,050,464,670.26 | 128.76 | 642,539,234.08 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 1,489,088,024.65 | 671,455,691.34 | 121.77 | 400,327,311.99 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 1,235,203,921.01 | 674,673,259.77 | 83.08 | 401,123,306.73 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -9,375,802,034.91 | -4,021,864,411.26 | -133.12 | -836,851,826.86 |
| 2007年末 | 2006年末 | 本年末比上年末增减(%) | 2005年末 | |
| 总资产 | 40,894,664,218.50 | 16,507,888,340.95 | 147.73 | 8,014,467,488.95 |
| 所有者权益（或股东权益） | 11,925,244,150.07 | 3,637,962,316.87 | 227.80 | 948,785,790.96 |
| 主要财务指标 | 2007年 | 2006年 | 本年比上年增减(%) | 2005年 |
| 基本每股收益 | 1.30 | 0.66 | 96.97 | 1.00 |
| 稀释每股收益 | 1.30 | 0.66 | 96.97 | 1.00 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益 | 1.08 | 0.67 | 61.19 | 1.00 |
| 全面摊薄净资产收益率 | 12.49 | 18.46 | 减少5.97个百分点 | 42.19 |
| 加权平均净资产收益率 | 22.42 | 31.59 | 减少9.17个百分点 | 51.46 |
| 扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率 | 10.36 | 18.55 | 减少8.19个百分点 | 42.28 |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 | 18.59 | 31.74 | 减少13.15个百分点 | 51.56 |
| 每股经营活动产生的现金流量净额 | -7.65 | -7.31 | -4.65 | -2.09 |
| 2007年末 | 2006年末 | 本年末比上年末增减(%) | 2005年末 | |
| 归属于上市公司股东的每股净资产 | 9.73 | 6.61 | 47.20 | 2.37 |
| 非经常性损益项目 | 金额 |
| 非流动资产处置损益 | 712,803.53 |
| 企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的损益 | 188,461,039.52 |
| 除上述各项之外的其他营业外收支净额 | 64,921,763.84 |
| 其他非经常性损益项目 | 1,093,832.45 |
| 前述非经常性损益应扣除的少数股东损益 | -1,305,335.70 |
| 合计 | 253,884,103.64 |
| 项目名称 | 期初余额 | 期末余额 | 当期变动 | 对当期利润的影响金额 |
| 交易性金融资产 | 843,480.00 | 1,873,951.20 | 1,030,471.20 | 798,060.84 |
| 合计 | 843,480.00 | 1,873,951.20 | 1,030,471.20 | 798,060.84 |
| 本次变动前 | 本次变动增减（＋，－） | 本次变动后 | |||||||
| 数量 | 比例(%) | 发行新股 | 送股 | 公积金转股 | 其他 | 小计 | 数量 | 比例(%) | |
| 一、有限售条件股份 | |||||||||
| 1、国家持股 | |||||||||
| 2、国有法人持股 | 300,229,522 | 54.59 | 0 | 300,229,522 | 0 | 300,229,522 | 600,459,044 | 48.97 | |
| 3、其他内资持股 | 99,770,478 | 18.14 | 0 | 99,770,478 | -99,770,478 | 0 | 99,770,478 | 8.14 | |
| 其中： | |||||||||
| 境内法人持股 | 60,770,478 | 11.05 | 0 | 60,770,478 | -60,770,478 | 0 | 60,770,478 | 4.96 | |
| 境内自然人持股 | 39,000,000 | 7.09 | 0 | 39,000,000 | -39,000,000 | 0 | 39,000,000 | 3.18 | |
| 4、外资持股 | |||||||||
| 其中： | |||||||||
| 境外法人持股 | |||||||||
| 境外自然人持股 | |||||||||
| 有限售条件股份合计 | 400,000,000 | 72.73 | 0 | 400,000,000 | -99,770,478 | 300,229,522 | 700,229,522 | 57.11 | |
| 二、无限售条件流通股份 | |||||||||
| 1、人民币普通股 | 150,000,000 | 27.27 | 126,171,593 | 150,000,000 | 99,770,478 | 375,942,071 | 525,942,071 | 42.89 | |
| 2、境内上市的外资股 | |||||||||
| 3、境外上市的外资股 | |||||||||
| 4、其他 | |||||||||
| 无限售条件流通股份合计 | 150,000,000 | 27.27 | 126,171,593 | 150,000,000 | 99,770,478 | 375,942,071 | 525,942,071 | 42.89 | |
| 三、股份总数 | 550,000,000 | 100.00 | 126,171,593 | 550,000,000 | 0 | 676,171,593 | 1,226,171,593 | 100.00 | |
| 股东名称 | 年初限售股数 | 本年解除限售股数 | 本年增加限售股数 | 年末限售股数 | 限售原因 | 解除限售日期 |
| 保利南方集团有限公司 | 300,229,522 | 0 | 300,229,522 | 600,459,044 | 注1 | |
| 广东华美国际投资集团有限公司 | 60,770,478 | 60,770,478 | 60,770,478 | 60,770,478 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 张克强 | 18,000,000 | 18,000,000 | 18,000,000 | 18,000,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 李彬海 | 2,360,000 | 2,360,000 | 2,360,000 | 2,360,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 宋广菊 | 1,720,000 | 1,720,000 | 1,720,000 | 1,720,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 单亦和 | 1,560,000 | 1,560,000 | 1,560,000 | 1,560,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 贺平 | 1,560,000 | 1,560,000 | 1,560,000 | 1,560,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 王小朝 | 1,560,000 | 1,560,000 | 1,560,000 | 1,560,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 王旭 | 1,560,000 | 1,560,000 | 1,560,000 | 1,560,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 韩清涛 | 1,560,000 | 1,560,000 | 1,560,000 | 1,560,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 张玲 | 1,160,000 | 1,160,000 | 1,160,000 | 1,160,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 罗卫民 | 1,160,000 | 1,160,000 | 1,160,000 | 1,160,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 陈凯 | 1,160,000 | 1,160,000 | 1,160,000 | 1,160,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 杨小虎 | 1,160,000 | 1,160,000 | 1,160,000 | 1,160,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 官集保 | 1,120,000 | 1,120,000 | 1,120,000 | 1,120,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 刘平 | 1,120,000 | 1,120,000 | 1,120,000 | 1,120,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 张万顺 | 1,120,000 | 1,120,000 | 1,120,000 | 1,120,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 谭艳 | 1,120,000 | 1,120,000 | 1,120,000 | 1,120,000 | 注2 | 2007年7月31日 |
| 合计 | 400,000,000 | 99,770,478 | 400,000,000 | 700,229,522 | — | — |
| 报告期末股东总数 | 33,686 | ||||
| 前十名股东持股情况 | |||||
| 股东名称(全称) | 股东性质 | 比例(%) | 年末持股总数 | 持有有限售条件股份数量 | 质押或冻结的股份数量 |
| 保利南方集团有限公司 | 国有法人 | 48.97 | 600,459,044 | 600,459,044 | 0 |
| 广东华美国际投资集团有限公司 | 境内非国有法人 | 8.86 | 108,685,817 | 60,770,478 | 质押 800,000 |
| 张克强 | 境内自然人 | 2.5 | 30,616,251 | 18,000,000 | 质押 5,000,000 |
| 中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金 | 其他 | 1.79 | 21,987,652 | 0 | 0 |
| 中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金 | 其他 | 1.55 | 19,066,943 | 0 | 0 |
| 中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 | 其他 | 1.45 | 17,752,729 | 0 | 0 |
| 中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金 | 其他 | 1.31 | 16,039,343 | 0 | 0 |
| 中国工商银行－汇添富成长焦点股票型证券投资基金 | 其他 | 1.05 | 12,843,751 | 0 | 0 |
| 中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金 | 其他 | 0.88 | 10,779,998 | 0 | 0 |
| 交通银行－易方达 50 指数证券投资基金 | 其他 | 0.76 | 9,309,888 | 0 | 0 |
| 前十名无限售条件股东持股情况 | |||
| 股东名称 | 期末持有无限售条件股份的数量 | 股份种类 | |
| 广东华美国际投资集团有限公司 | 47,915,339 | 人民币普通股 | |
| 中国工商银行－南方绩优成长股票型证券投资基金 | 21,987,652 | 人民币普通股 | |
| 中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金 | 19,066,943 | 人民币普通股 | |
| 中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 | 17,752,729 | 人民币普通股 | |
| 中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金 | 16,039,343 | 人民币普通股 | |
| 中国工商银行－汇添富成长焦点股票型证券投资基金 | 12,843,751 | 人民币普通股 | |
| 张克强 | 12,616,251 | 人民币普通股 | |
| 中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金 | 10,779,998 | 人民币普通股 | |
| 交通银行－易方达 50 指数证券投资基金 | 9,309,888 | 人民币普通股 | |
| 中国建设银行－银华核心价值优选股票型证券投资基金 | 9,190,724 | 人民币普通股 | |
| 上述股东关联关系或一致行动关系的说明 | 本公司第三大股东张克强持有本公司第二大股东广东华美90%的股权；中国工商银行－广发策略优选混合型证券投资基金、中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金、中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金同为广发基金管理有限公司管理的基金；中国工商银行－汇添富成长焦点股票型证券投资基金和中国工商银行－汇添富均衡增长股票型证券投资基金同为汇添富基金管理有限公司管理的基金；未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其它股东是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。 | ||
| 姓名 | 职务 | 性别 | 年龄 | 任期起始日期 | 任期终止日期 | 年初持股数 | 年末持股数 | 股份增减数 | 变动原因 | 是否在股东单位或其他关联单位领取报酬、津贴 |
| 李彬海 | 董事长 | 男 | 58 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 2,360,000 | 4,840,000 | 2,480,000 | 注1、注2 | 否 |
| 王小朝 | 董事 | 男 | 54 | 2007年10月29日 | 2009年2月27日 | 1,560,000 | 3,120,000 | 1,560,000 | 注1 | 是 |
| 张振高 | 董事 | 男 | 45 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 0 | 0 | 0 | 是 | |
| 张玲 | 董事 | 男 | 53 | 2007年10月29日 | 2009年2月27日 | 1,160,000 | 1,957,852 | 797,852 | 注1、注2、注3 | 是 |
| 宋广菊 | 董事兼 总经理 | 女 | 47 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 1,720,000 | 3,450,000 | 1,730,000 | 注1、注2 | 否 |
| 张克强 | 董事 | 男 | 47 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 18,000,000 | 30,616,251 | 12,616,251 | 注1、注3 | 是 |
| 戴逢 | 独立董事 | 男 | 65 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 0 | 0 | 0 | 否 | |
| 魏明海 | 独立董事 | 男 | 43 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 0 | 0 | 0 | 否 | |
| 秦荣生 | 独立董事 | 男 | 45 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 0 | 0 | 0 | 否 | |
| 陈凯 | 监事会主席 | 男 | 53 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 1,160,000 | 2,330,000 | 1,170,000 | 注1、注2 | 否 |
| 陈宜 | 监事 | 女 | 37 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 0 | 0 | 0 | 是 | |
| 黎家河 | 职工监事 | 男 | 47 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 0 | 11,000 | 11,000 | 注1、注2、注4 | 否 |
| 朱铭新 | 副总经理 | 男 | 39 | 2007年10月11日 | 2009年2月27日 | 0 | 0 | 0 | 否 | |
| 刘平 | 副总经理 | 男 | 39 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 1,120,000 | 2,386,350 | 1,266,350 | 注1、注2 | 否 |
| 余英 | 副总经理 | 男 | 45 | 2007年7月18日 | 2009年2月27日 | 0 | 0 | 0 | 否 | |
| 杨小虎 | 副总经理 | 男 | 45 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 1,160,000 | 2,421,600 | 1,261,600 | 注1、注2 | 否 |
| 陈冬桔 | 副总经理 | 女 | 43 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 0 | 0 | 0 | 否 | |
| 王健 | 副总经理 | 男 | 35 | 2006年8月11日 | 2009年2月27日 | 0 | 0 | 0 | 否 | |
| 官集保 | 技术总监 | 男 | 55 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 1,120,000 | 2,241,000 | 1,121,000 | 注1、注2 | 否 |
| 谭艳 | 财务总监 | 女 | 37 | 2006年2月27日 | 2009年2月27日 | 1,120,000 | 2,250,000 | 1,130,000 | 注1、注2 | 否 |
| 岳勇坚 | 董事会秘书 | 男 | 32 | 2007年9月6日 | 2009年2月27日 | 0 | 0 | 0 | 否 | |
| 合计 | / | / | / | / | / | 30,480,000 | 55,624,053 | 25,144,053 | / | / |
| 项目 | 期末数 | 期初数 | 增减额 | 增减幅度（%） | 主要原因 |
| 货币资金 | 462,599.25 | 92,046.99 | 370,552.26 | 402.57 | 公司规模扩大,本年销售楼盘回款增加所致 |
| 预付账款 | 638,981.05 | 290,857.61 | 348,123.44 | 119.69 | 加大项目拓展,主要是预付土地款增加 |
| 其他应收款 | 134,483.74 | 93,935.08 | 40,548.66 | 43.17 | 对北京政泉的投资收益确认增加所致 |
| 存货 | 2,808,436.53 | 1,126,479.22 | 1,681,957.31 | 149.31 | 加大项目投入和项目拓展,经营规模扩大 |
| 固定资产 | 14,118.14 | 4,151.10 | 9,967.04 | 240.11 | 新增公司较多，合并范围变动所致 |
| 递延所得税资产 | 4,008.74 | 2,138.06 | 1,870.68 | 87.49 | 内部未实现收益计提递延所得税资产所致 |
| 应付账款 | 111,313.20 | 21,789.77 | 89,523.43 | 410.85 | 开发楼盘增多,相应的应付工程款增加 |
| 预收款项 | 1,093,985.54 | 492,238.04 | 601,747.50 | 122.25 | 预售楼盘和销售回笼增加 |
| 应交税费 | -23,300.74 | -3,689.96 | -19,610.78 | -531.46 | 可售项目预收房款大幅增加,预缴税金增加 |
| 其他应付款 | 396,003.95 | 246,501.36 | 149,502.59 | 60.65 | 股东对等投入、诚意金及往来款等的增加 |
| 一年内到期的非流动负债 | 250,136.00 | 61,606.00 | 188,530.00 | 306.03 | 一年内到期的长期借款增加 |
| 长期借款 | 903,815.00 | 362,190.00 | 541,625.00 | 149.54 | 新增贷款以长期借款为主 |
| 递延所得税负债 | 10,863.85 | 222.3 | 10,641.55 | 4,787.02 | 收购的公司计税价值与公允价值之间的差异计提递延所得税负债所致 |
| 股本 | 122,617.16 | 55,000.00 | 67,617.16 | 122.94 | 资本公积转增股本、增发新股 |
| 资本公积 | 802,559.46 | 188,707.24 | 613,852.22 | 325.29 | 资本公积转增股本、增发新股 |
| 项目 | 本期数 | 上年同期数 | 增减额 | 增减幅度%） | 主要原因 |
| 营业收入 | 811,523.49 | 403,121.22 | 408,402.27 | 101.31 | 房产销售结转、其他收入均有较大增加 |
| 营业成本 | 499,109.91 | 258,713.10 | 240,396.81 | 92.92 | 因收入结转增加,相应成本增加 |
| 营业税金及附加 | 83,949.26 | 31,545.19 | 52,404.07 | 166.12 | 本年收入增加以及预提土地增值税所致 |
| 销售费用 | 25,559.55 | 16,830.24 | 8,729.31 | 51.87 | 在售楼盘数量增加 |
| 管理费用 | 20,820.61 | 10,439.42 | 10,381.19 | 99.44 | 业务规模扩大以及本年新增项目公司所致 |
| 营业外收入 | 35,575.20 | 143.97 | 35,431.23 | 24,610.15 | 非同一控制下企业合并的合并成本小于合并时应享有被合并单位可辨认净资产公允价值产生的营业外收入较大，另取得了北京政泉项目对方单位补偿收入1亿元。 |
| 所得税费用 | 77,482.00 | 31,651.88 | 45,830.12 | 144.79 | 利润总额增长 |
| 净利润 | 148,908.80 | 67,145.57 | 81,763.23 | 121.77 | 利润总额增长 |
| 项目 | 本期数 | 上年同期数 | 增减额 | 增减幅度（％） | 主要原因 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -937,580.20 | -402,186.44 | -535,393.76 | -133.12 | 项目建设和拓展项目 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -11,727.23 | -21,569.13 | 9,841.90 | 45.63 | 合作项目投资增加 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 1,319,859.69 | 444,367.35 | 875,492.34 | 197.02 | 再融资公开增发，银行借款增加 |
| 前五名供应商金额合计 | 133,479,179.60 | 占采购总额比重 | 6.28% |
| 前五名销售客户销售金额合计 | 251,069,760.00 | 占销售总额比重 | 3.09% |
| 公司名称（均包含下属项目公司） | 主要产品或服务 | 业务性质 | 注册资本 | 总资产 | 净资产 | 净利润 |
| 保利（北京）房地产开发有限公司 | 北京蔷薇苑、西局项目一级开发 | 房地产开发销售 | 300,000,000.00 | 8,884,757,833.61 | 772,948,704.06 | 335,723,968.59 |
| 保利(重庆)投资实业有限公司 | 保利花园、香槟花园 | 100,000,000.00 | 2,277,990,891.71 | 379,040,700.94 | 207,464,089.70 | |
| 北京金成华房地产开发有限公司 | 垄上别墅 | 30,000,000.00 | 944,569,872.61 | 323,782,948.75 | 226,631,837.58 |
| 分行业或分产品 | 营业收入 | 营业成本 | 营业利润率（%） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 营业利润率比上年增减(%) |
| 行业 | ||||||
| 房地产 | 7,408,336,677.13 | 4,641,299,068.56 | 27.38 | 101.18 | 95.90 | 减少0.11个百分点 |
| 其他 | 704,909,729.48 | 349,776,667.54 | 36.32 | 104.45 | 60.97 | 增加3.33个百分点 |
| 合计 | 8,113,246,406.61 | 4,991,075,736.10 | 28.14 | 101.46 | 92.96 | 增加0.20个百分点 |
| 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减（％） | 上年营业收入 |
| 中国广州 | 2,626,096,808.48 | 54.37 | 1,701,136,344.38 |
| 中国长沙 | 200,341,676.34 | 155.41 | 78,438,747.04 |
| 中国武汉 | 724,739,874.22 | 47.05 | 492,856,741.53 |
| 中国沈阳 | 891,703,105.78 | 232.36 | 268,291,382.05 |
| 中国北京 | 2,086,265,527.21 | 263.61 | 573,769,592.84 |
| 中国重庆 | 939,468,880.46 | 45.15 | 647,257,750.22 |
| 中国上海 | 201,849,271.93 | -23.97 | 265,472,473.45 |
| 中国包头 | 351,013,093.80 | ||
| 中国南昌 | 91,768,168.39 | ||
| 合计 | 8,113,246,406.61 | 101.46 | 4,027,223,031.51 |
| 地区 | 结算收入 | 比例(%) | 结算面积(平方米) | 比例(%) |
| 中国广州 | 2,342,154,391.54 | 31.62 | 226,126.46 | 20.49 |
| 中国长沙 | 192,572,370.00 | 2.60 | 26,554.51 | 2.41 |
| 中国武汉 | 720,815,129.35 | 9.73 | 138,767.72 | 12.58 |
| 中国沈阳 | 889,367,608.44 | 12.00 | 252,925.99 | 22.92 |
| 中国北京 | 1,698,869,303.76 | 22.93 | 174,315.47 | 15.8 |
| 中国重庆 | 921,468,081.66 | 12.44 | 129,637.45 | 11.75 |
| 中国上海 | 201,849,271.58 | 2.72 | 18,178.98 | 1.65 |
| 中国包头 | 351,013,093.80 | 4.74 | 114,611.10 | 10.39 |
| 中国南昌 | 90,227,427.00 | 1.22 | 22,269.91 | 2.01 |
| 合计 | 7,408,336,677.13 | 100.00 | 1,103,387.59 | 100.00 |
| 承诺项目名称 | 拟投入金额 | 是否变更项目 | 实际投入金额 | 预计收益 | 产生收益情况 | 是否符合计划进度 | 是否符合预计收益 |
| 广州金沙州住宅项目 | 45,000.00 | 否 | 45,000.00 | 12,987 | 0 | 是 | |
| 广州科学城P2P3项目 | 90,000.00 | 否 | 80,425.83 | 22,722 | 0 | 是 | |
| 广州琶州PZB1501项目 | 60,000.00 | 否 | 47,395.15 | 0 | 是 | ||
| 佛山南海87/90项目 | 60,000.00 | 否 | 60,000.00 | 23,776 | 0 | 是 | |
| 北京小营居住项目 | 25,000.00 | 否 | 25,000.00 | 5,593 | 0 | 是 | |
| 上海嘉定菊园项目 | 80,000.00 | 否 | 71,600.00 | 25,421 | 0 | 是 | |
| 武汉保利野芷湖项目 | 80,000.00 | 否 | 80,000.00 | 29,888 | 0 | 是 | |
| 沈阳丁香湖项目 | 30,000.00 | 否 | 30,000.00 | 18,205 | 0 | 是 | |
| 重庆香槟花园二期 | 30,000.00 | 否 | 30,000.00 | 9,914 | 0 | 是 | |
| 补充流动资金 | 181,469.38 | 否 | 181,469.38 | ||||
| 合计 | / | / | / |
| 公司对外担保情况（不包括对子公司的担保） | |
| 报告期内担保发生额合计 | 0 |
| 报告期末担保余额合计 | 0 |
| 公司对子公司的担保情况 | |
| 报告期内对子公司担保发生额合计 | 4,784,219,200.00 |
| 报告期末对子公司担保余额合计 | 7,106,979,200.00 |
| 公司担保总额情况（包括对子公司的担保） | |
| 担保总额 | 7,106,979,200.00 |
| 担保总额占公司净资产的比例 | 59.60 |
| 其中： | |
| 为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额 | |
| 直接或间接为资产负债率超过70％的被担保对象提供的债务担保金额 | 7,106,979,200.00 |
| 担保总额超过净资产50％部分的金额 | 1,144,357,124.97 |
| 上述三项担保金额合计 | 7,106,979,200.00 |