2007年度报告摘要
证券代码：002146 证券简称：荣盛发展 公告编号：临2008-006号
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应阅读年度报告全文。
1.2 没有董事、监事、高级管理人员声明对年度报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议。
1.3 公司全体董事亲自出席了本次审议年度报告的董事会。
1.4 深圳大华天诚会计师事务所为本公司2007年度财务报告出具了标准无保留意见的审计报告。
1.5 公司董事长耿建明、总经理刘山、财务总监冯全玉声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
■
2.2 联系人和联系方式
■
§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：（人民币）元
■
3.2 主要财务指标
单位：（人民币）元
■
非经常性损益项目
√ 适用 □ 不适用
单位：（人民币）元
■
采用公允价值计量的项目
□ 适用 √ 不适用
3.3 境内外会计准则差异
□ 适用 √ 不适用
§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
单位：股
■
限售股份变动情况表
单位：股
■
4.2 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表
单位：股
■
4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□ 适用 √ 不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
公司控股股东情况
荣盛控股股份有限公司成立于2002年7月31日，注册资本32200万元人民币，法定代表人杨小青。该公司的经营范围为对建筑业、工程设计业、房地产业、建材制造业、金属制造业、餐饮业、卫生业的投资。
公司实际控制人情况
公司的实际控制人为耿建明，中国国籍，未取得其他国家或地区居留权，最近五年一直担任荣盛房地产发展股份有限公司董事长。
4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
■
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
■
董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□ 适用 √ 不适用
5.2 董事出席董事会会议情况
■
§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
一、管理层讨论与分析
（一）报告期内公司经营情况
1、总体市场状况及管理层看法
2007年，无论对于中国房地产市场还是公司项目所在的区域房地产市场，都是不平凡的一年。
2007年中国房地产市场快速发展，据国家统计局统计，2007年年全国房地产市场开发投资25289亿元，比上年增长30.20%，加快8.4个百分点。全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点，市场整体表现良好。
2007年也是宏观调控持续深入的一年，国家相关部委先后出台多项政策，从土地增值税清算、土地使用权管理、商业银行信贷政策、住房保障政策等方面全方位调控房地产市场。受其影响，全国房地产市场销售在经历了前十个月价升量增的局面后，部分城市及区域房地产市场出现了快速回落，尤以深圳、广州最为明显。
公司项目所在的区域内的中等城市，2007年上半年房地产市场形势非常好，商品房销售价格经历了一波快速补涨的过程，涨幅远高于全国平均水平。年底，受全国市场的影响，公司项目所在的区域市场房屋销售价格的增长速度、成交量均有所回落。
公司内外部经营环境已发生了显著的变化，如何认识这种变化并提出正确的应对措施，是公司能否稳定、健康发展的关键。
公司管理层认真分析后认为，基于房地产行业对国民经济的巨大影响、房地产行业的特点、中央政府调控经济的经验及手段日益丰富、成熟以及房地产市场的基础日渐扎实等因素，2007年宏观调控在延续以前房地产行业调控政策的同时，调控手段、侧重点有所变化，但调控的根本目的仍然在于使房地产市场实现供求基本平衡，价格平稳增长，市场健康发展，金融风险得以控制等方面。而从更深层面来看，支持中国房地产市场继续快速、稳定发展的几个根本因素仍然保持：中国经济的快速发展、城市化进程的加速、人民币对美元快速升值、人口红利、居民收入及其对房产的消费能力稳步增长、政府对土地供应的垄断等等。
我们认为，以市场化方式满足大多数城市居民的住房需求及投资需要，是不可逆转的趋势，中国住宅市场广阔的未来需求，不会发生根本性的改变，房地产行业现在所经历的阵痛，属于行业发展过程中正常的调整，行业发展前景依然看好。
我们也认为，房屋销售价格的快速上涨，超越了普通消费者的支付能力，透支了行业的未来空间，而市场呈现出表面上的过度繁荣，也滋生、掩盖了行业存在的问题，诸如竞争的不充分、品牌影响力力下降、社会资源向房地产行业的快速转移等现象，对于行业和行业内有实力公司的发展，均会产生不利的影响。
在这种机遇与风险并存的环境下，房地产企业自身的决策与努力，就成了企业发展速度与质量的决定因素。
作为一家致力于中等城市房地产规模开发、专业化经营、快速成长的跨地区大型房地产开发企业，公司在2007年度抓住了房地产市场及资本市场的良好机遇，取得了经营业绩、市场拓展、融资渠道拓宽等多方面的良好成绩。回顾过去一年，我们认为，上述成绩的取得，主要来源于以下几方面的因素：第一，公司多年来坚持并精心培育的中等城市发展战略；第二，公司努力打造的独特的竞争优势，即高周转、高效率的开发模式；第三，公司低成本的管理模式；第四，公司对资本市场的清醒认识及多年的不懈坚持。正是由于上述方面因素的支撑，使得2007年成为公司发展史上有特殊意义的年份。
2、报告期内公司总体经营情况的回顾
报告期内，公司管理层在董事会的正确领导下，秉承“建筑有形，生活无限”的开发理念，精心组织、严格管理，为崇尚新生活和需改善居住环境与居住条件、提高生活质量和生活品位的消费者营造“自然的园、健康的家”。经过公司全体职工的共同努力，公司克服了宏观调控、土地、建筑材料价格上涨等不利因素的影响，较好的完成了年初制定的各项生产、经营计划，实现了经营业绩、资产规模的快速增长。报告期内公司实现业务收入实现营业收入1,744,284,442.01元，同比增长27.65%，营业利润434,393,202.93元，同比增长64.84%，净利润284,411,161.79元，同比增长64.18%。
2007年，在公司的不懈努力下，经中国证监会公司核准，公司首次向社会公众公开发行股票并上市一事取得圆满成功，共发行人民币普通股7000万股，发行价12.93元/股，融资净额8.78亿元。通过发行上市，不仅为公司筹集到了发展急需的资金，公司也由此成为公众公司，获得了一个新的、稳定的融资平台，为公司充分发挥资本市场的资源配置功能，获得更快、更好的发展奠定了基础。
项目拓展方面，根据公司董事会年初制定的计划，公司从两方面着手开展工作：一方面在关注已久的邯郸、聊城两地取得项目，异地拓展取得进展，另一方面加大了对原有城市的投资力度，先后在廊坊、沧州、南京等地取得新项目，使得公司在上述城市的投资密度有所提高，市场影响力显著上升。
在拿地方式上，公司也在积极探索新的方式，主要表现在：在以拍卖方式获取土地的同时，加强了对挂牌拿地方式的研究，年度内通过挂牌方式获得了两块土地。此外，通过收购股权取得项目的方式也开始有所尝试。通过公司的努力，2007年度公司共获得新项目储备规划建筑面积197.06万平方米，为公司未来几年可持续性发展提供了充足的项目资源。
3、公司主要经营优势及困难、经营和盈利能力的连续性、稳定性
公司的经营优势主要体现在以下几方面：
（1）公司独特的市场定位：
经过多年的探索、实践，公司确立了自己独特的市场定位：即立足于京津冀环渤海地区和长三角区域有发展潜力的中等城市，稳步涉足风险较小的大城市，有选择地兼顾发展较快的小城市；将中等城市作为创造利润的中心和谋求发展、连接大城市与小城镇的桥梁；将大城市作为扩大影响、展示实力，提升技术与管理水平的平台；将小城市作为传播理念、控制风险，拓展企业发展的新空间。
公司认为，房地产行业与宏观经济环境密切相关，经济发达地区的房地产发展相对较快，同时行业竞争相对激烈。鉴于目前国内实力强、规模大的开发商大多集中在经济发达的大城市，而中小城市本身又具有总体数量多、发展潜力大、房地产项目开发周期短、整体开发水平较低等特点。为规避大城市开发“投入高、收益慢”的不利因素，同时发挥自身“善借鉴、精运用”的专长，公司市场定位立足于中等规模城市，适当选择部分大城市及经济相对发达的小城市。公司充分汲取、改进国内外优秀设计理念和先进技术，充分借鉴大城市先进的房地产开发经营理念及运作模式，应用于中等城市高质量、高品位商品住宅的开发。
在我国，中等城市商品住宅市场较大城市起步晚、起点低。近年来，随着中等城市经济的持续发展以及旧城改造的加快，中等城市居民改善居住条件的需求也越来越强烈。随着中等城市住宅需求量的快速上升，中等城市的房地产开发投资也成大幅增加之势。近年来，公司所涉足的中等城市的房地产开发投资保持较快增长，已经逐步超越主要一、二线城市。
中等城市房地产市场的主要驱动因素是城市化以及由此过程带来的居住改善需求，从政府对房地产行业进行的宏观调控的目的及手段来看，对以自住需求为主的中等城市影响较小。
准确、独特的市场定位使公司在激烈的市场竞争中始终处于较有利和领先的地位。
（2）公司产品以普通商品住宅为主，品牌优势突出
公司以普通商品住宅为主导产品，目前成功开发完成的项目，以及在建和拟建的项目基本上是普通商品住宅。
（下转D31版）
| 股票简称 | 荣盛发展 |
| 股票代码 | 002146 |
| 上市交易所 | 深圳证券交易所 |
| 注册地址 | 廊坊市开发区春明道北侧 |
| 注册地址的邮政编码 | ０６５０００ |
| 办公地址 | 廊坊市新开路239号荣盛地产大厦 |
| 办公地址的邮政编码 | ０６５０００ |
| 公司国际互联网网址 | http://www.risesun.cn |
| 电子信箱 | dongmichu@rissesun.cn |
| 董事会秘书 | 证券事务代表 | |
| 姓名 | 陈金海 | |
| 联系地址 | 廊坊市新开路239号荣盛地产大厦 | |
| 电话 | ０３１６－５９０９６８８ | |
| 传真 | ０３１６－５９０８５６７ | |
| 电子信箱 | dongmichu@rissesun.cn |
| 2007年 | 2006年 | 本年比上年增减（％） | 2005年 | |||
| 调整前 | 调整后 | 调整后 | 调整前 | 调整后 | ||
| 营业收入 | 1,744,284,442.01 | 1,366,422,818.42 | 1,366,422,818.42 | 27.65% | 1,194,940,363.44 | 1,194,940,363.44 |
| 利润总额 | 432,596,737.62 | 263,406,933.13 | 263,897,006.13 | 63.93% | 196,229,849.73 | 196,649,098.52 |
| 归属于上市公司股东的净利润 | 284,421,278.94 | 173,006,332.69 | 173,236,419.87 | 64.18% | 128,957,715.24 | 130,686,829.33 |
| 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 | 285,642,474.81 | 172,707,359.05 | 172,937,446.23 | 65.17% | 129,364,126.24 | 131,093,240.33 |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -1,012,790,515.52 | -257,859,176.33 | -257,859,176.63 | -292.77% | -35,484,189.50 | -35,484,189.50 |
| 2007年末 | 2006年末 | 本年末比上年末增减（％） | 2005年末 | |||
| 调整前 | 调整后 | 调整后 | 调整前 | 调整后 | ||
| 总资产 | 4,840,309,447.63 | 2,322,035,741.57 | 2,324,147,868.72 | 108.26% | 1,464,023,341.33 | 1,466,508,810.33 |
| 所有者权益（或股东权益） | 1,756,788,142.60 | 599,764,598.64 | 594,292,546.26 | 195.61% | 430,488,566.85 | 434,256,126.39 |
| 股本 | 400,000,000.00 | 330,000,000.00 | 330,000,000.00 | 21.21% | 165,000,000.00 | 165,000,000.00 |
| 2007年 | 2006年 | 本年比上年增减（％） | 2005年 | |||
| 调整前 | 调整后 | 调整后 | 调整前 | 调整后 | ||
| 基本每股收益 | 0.80 | 0.52 | 0.52 | 53.85% | 0.39 | 0.40 |
| 稀释每股收益 | 0.80 | 0.52 | 0.52 | 53.85% | 0.39 | 0.40 |
| 扣除非经常性损益后的基本每股收益 | 0.81 | 0.52 | 0.52 | 55.77% | 0.39 | 0.40 |
| 全面摊薄净资产收益率 | 16.19% | 28.85% | 29.15% | -12.96% | 29.96% | 30.09% |
| 加权平均净资产收益率 | 27.64% | 33.46% | 33.26% | -5.62% | 34.01% | 34.20% |
| 扣除非经常性损益后全面摊薄净资产收益率 | 16.26% | 28.80% | 29.10% | -12.84% | 30.05% | 30.19% |
| 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 | 27.75% | 33.41% | 33.20% | -5.45% | 34.11% | 34.31% |
| 每股经营活动产生的现金流量净额 | -2.53 | -0.78 | -0.78 | -224.36% | -0.22 | -0.22 |
| 2007年末 | 2006年末 | 本年末比上年末增减（％） | 2005年末 | |||
| 调整前 | 调整后 | 调整后 | 调整前 | 调整后 | ||
| 归属于上市公司股东的每股净资产 | 4.39 | 1.82 | 1.80 | 143.89% | 2.61 | 2.63 |
| 非经常性损益项目 | 金额 |
| 非流动资产处置损益净额 | -104,386.61 |
| 营业外收支净额 | -1,692,078.70 |
| 少数股东享有部分 | 3,337.15 |
| 企业所得税影响数 | 571,932.29 |
| 合计 | -1,221,195.87 |
| 本次变动前 | 本次变动增减（+，-） | 本次变动后 | |||||||
| 数量 | 比例 | 发行新股 | 送股 | 公积金转股 | 其他 | 小计 | 数量 | 比例 | |
| 一、有限售条件股份 | 330,000,000 | 100.00% | 330,000,000 | 82.50% | |||||
| 1、国家持股 | |||||||||
| 2、国有法人持股 | |||||||||
| 3、其他内资持股 | 330,000,000 | 100.00% | 330,000,000 | 82.50% | |||||
| 其中：境内非国有法人持股 | 246,906,000 | 74.82% | 246,906,000 | 61.73% | |||||
| 境内自然人持股 | 83,094,000 | 25.18% | 83,094,000 | 20.77% | |||||
| 4、外资持股 | |||||||||
| 其中：境外法人持股 | |||||||||
| 境外自然人持股 | |||||||||
| 5、高管股份 | |||||||||
| 二、无限售条件股份 | 70,000,000 | 70,000,000 | 70,000,000 | 17.50% | |||||
| 1、人民币普通股 | 70,000,000 | 70,000,000 | 70,000,000 | 17.50% | |||||
| 2、境内上市的外资股 | |||||||||
| 3、境外上市的外资股 | |||||||||
| 4、其他 | |||||||||
| 三、股份总数 | 330,000,000 | 100.00% | 70,000,000 | 70,000,000 | 400,000,000 | 100.00% | |||
| 股东名称 | 年初限售股数 | 本年解除限售股数 | 本年增加限售股数 | 年末限售股数 | 限售原因 | 解除限售日期 |
| 荣盛控股股份有限公司 | 0 | 0 | 171,798,000 | 171,798,000 | 发起人股东 | 2010年08月08日 |
| 荣盛建设工程有限公司 | 0 | 0 | 75,108,000 | 75,108,000 | 发起人股东 | 2010年08月08日 |
| 耿建明 | 0 | 0 | 66,462,000 | 66,462,000 | 发起人股东 | 2010年08月08日 |
| 邹家立 | 0 | 0 | 4,950,000 | 4,950,000 | 发起人股东 | 2008年08月08日 |
| 耿建富 | 0 | 0 | 3,564,000 | 3,564,000 | 发起人股东 | 2010年08月08日 |
| 曹西峰 | 0 | 0 | 2,442,000 | 2,442,000 | 发起人股东 | 2008年08月08日 |
| 谢金永 | 0 | 0 | 2,112,000 | 2,112,000 | 发起人股东 | 2008年08月08日 |
| 赵亚新 | 0 | 0 | 1,782,000 | 1,782,000 | 发起人股东 | 2008年08月08日 |
| 刘山 | 0 | 0 | 1,782,000 | 1,782,000 | 发起人股东 | 2008年08月08日 |
| 合计 | 0 | 0 | 330,000,000 | 330,000,000 | － | － |
| 股东总数 | 24,785 | ||||
| 前10名股东持股情况 | |||||
| 股东名称 | 股东性质 | 持股比例 | 持股总数 | 持有有限售条件股份数量 | 质押或冻结的股份数量 |
| 荣盛控股股份有限公司 | 境内非国有法人 | 42.95% | 171,798,000 | 171,798,000 | 0 |
| 荣盛建设工程有限公司 | 境内非国有法人 | 18.78% | 75,108,000 | 75,108,000 | 0 |
| 耿建明 | 境内自然人 | 16.62% | 66,462,000 | 66,462,000 | 0 |
| 中国工商银行-宝盈泛沿海区域增长股票证券投资基金 | 境内非国有法人 | 1.90% | 7,618,118 | 0 | |
| 邹家立 | 境内自然人 | 1.24% | 4,950,000 | 4,950,000 | 0 |
| 中国农业银行-宝盈策略增长股票型证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.93% | 3,710,064 | 0 | |
| 耿建富 | 境内自然人 | 0.89% | 3,564,000 | 3,564,000 | 0 |
| 鸿飞证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.83% | 3,302,977 | 0 | |
| 曹西峰 | 境内自然人 | 0.61% | 2,442,000 | 2,442,000 | 0 |
| 鸿阳证券投资基金 | 境内非国有法人 | 0.58% | 2,303,898 | 0 | |
| 前10名无限售条件股东持股情况 | |||||
| 股东名称 | 持有无限售条件股份数量 | 股份种类 | |||
| 中国工商银行-宝盈泛沿海区域增长股票证券投资基金 | 7,618,118 | 人民币普通股 | |||
| 中国农业银行-宝盈策略增长股票型证券投资基金 | 3,710,064 | 人民币普通股 | |||
| 鸿飞证券投资基金 | 3,302,977 | 人民币普通股 | |||
| 鸿阳证券投资基金 | 2,303,898 | 人民币普通股 | |||
| 中国工商银行-天弘精选混合型证券投资基金 | 2,213,963 | 人民币普通股 | |||
| 中国银行-泰信优质生活股票型证券投资基金 | 2,000,000 | 人民币普通股 | |||
| 中国农业银行-长盛同德主题增长股票型证券投资基金 | 1,661,236 | 人民币普通股 | |||
| 宝盈鸿利收益证券投资基金 | 852,204 | 人民币普通股 | |||
| 冯铭新 | 343,647 | 人民币普通股 | |||
| 北京双星艺洁美食中心 | 320,800 | 人民币普通股 | |||
| 上述股东关联关系或一致行动的说明 | 公司前十大股东及前十名无限售条件股东中，荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司、耿建明、耿建富之间存在关联关系，未知前十名无限售条件股股东之间是否存在关联关系，也未知该无限售条件股东之间是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。 | ||||
| 姓名 | 职务 | 性别 | 年龄 | 任期起始日期 | 任期终止日期 | 年初持股数 | 年末持股数 | 变动原因 | 报告期内从公司领取的报酬总额（万元） | 是否在股东单位或其他关联单位领取薪酬 |
| 耿建明 | 董事长 | 男 | 46 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 66,462,000 | 66,462,000 | 30.00 | 否 | |
| 刘山 | 董事、总经理 | 男 | 45 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 1,782,000 | 1,782,000 | 21.00 | 否 | |
| 李喜林 | 董事、副总经理 | 男 | 34 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 0 | 0 | 15.00 | 否 | |
| 金文辉 | 董事 | 男 | 38 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 0 | 0 | 0.00 | 是 | |
| 鲍丽洁 | 董事 | 女 | 36 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 0 | 0 | 0.00 | 是 | |
| 耿建富 | 董事 | 男 | 43 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 3,564,000 | 3,564,000 | 13.81 | 否 | |
| 何德旭 | 独立董事 | 男 | 46 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 0 | 0 | 4.00 | 否 | |
| 王潍东 | 独立董事 | 男 | 49 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 0 | 0 | 4.00 | 否 | |
| 程玉民 | 独立董事 | 男 | 53 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 0 | 0 | 4.00 | 否 | |
| 邹家立 | 监事 | 男 | 45 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 4,950,000 | 4,950,000 | 0.00 | 是 | |
| 刘力 | 监事 | 男 | 51 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 0 | 0 | 8.31 | 否 | |
| 肖春梅 | 监事 | 女 | 34 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 0 | 0 | 3.63 | 否 | |
| 冯全玉 | 财务总监 | 男 | 33 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 0 | 0 | 15.00 | 否 | |
| 陈金海 | 董事会秘书 | 男 | 39 | 2006年01月16日 | 2009年01月15日 | 0 | 0 | 9.77 | 否 | |
| 合计 | - | - | - | - | - | 76,758,000 | 76,758,000 | - | 128.52 | - |
| 董事姓名 | 具体职务 | 应出席次数 | 亲自出席次数 | 委托出席次数 | 缺席次数 | 是否连续两次未亲自出席会议 |
| 耿建明 | 董事长 | 17 | 17 | 0 | 0 | 否 |
| 耿建富 | 董事 | 17 | 17 | 0 | 0 | 否 |
| 刘山 | 董事 | 17 | 17 | 0 | 0 | 否 |
| 金文辉 | 董事 | 17 | 17 | 0 | 0 | 否 |
| 鲍丽洁 | 董事 | 17 | 17 | 0 | 0 | 否 |
| 李喜林 | 董事 | 17 | 16 | 1 | 0 | 否 |
| 程玉民 | 独立董事 | 17 | 17 | 0 | 0 | 否 |
| 王潍东 | 独立董事 | 17 | 16 | 1 | 0 | 否 |
| 何德旭 | 独立董事 | 17 | 16 | 1 | 0 | 否 |