厦门大学不动产金融研究中心研究员
房地产事务专栏作家
笔者上月在南方休假,与诸多朋友聊起当前的房地产形势,大家有一种不好的预感——如果从紧政策持续下去,不久之后,马上就会有一批开发商破产出局。
据笔者所知,当下有许多中小开发商已无法从银行那里筹到资金,只好从民间借高利贷。但是,高利贷并不是人人愿借,所以从前那些捂盘不卖、姿态颇高的开发商,现在转而要放低身段委曲求全,希望通过一些折扣价去挽回本已绝望的购房者的心。算盘打得响,这样做可以在短时间内套回一些现款,以求度此危急存亡之秋。
现在大多数人都应该能够看明白此类所谓楼市拐点的实质了。在货币从紧政策这一大背景之下,开发商不尽快套现,就等于坐以待毙。但就算勉强能套得一些现钱,也只能暂保一时,至于还有没有能力去做后续的项目开发,这是一个要命的问题。
笔者相信,需要通过卖房套现求生存的开发商,以后再也不会有机会在市场里抛头露面,这个判断是基于他们那危如累卵的资金链。开发商现在不得不以卖房找活路,即是回归了行业本真,也实在是迫不得已之举,说明已无本钱可用。这时候他只求能保住自己一命,根本无暇去谈及什么后续事业。况且,在当今这个年头,土地市场里面区区一幅地的基准叫价就要上亿元资金,通过竞拍,价格只会越抬越高,有钱都有可能拿不到地,更何况这些捉襟见肘之辈?
至于那一些有志气的,可能会不服输,他们还要在市场里蛮着劲赌上一把。
现在我倒是有一点担心,替那些终于愿意一改忽悠心态转以“卖房子”来谋生计的开发商担心。我的担心在于,在当前普遍低迷的市场环境里,他们能否将手中的房子卖出去还成问题。普通的购房者一直在观望,这自不必提,最致命的是,在从紧货币政策的背景下面,拐点势头的出现已经动摇了各色资金的信心,迫使他们执币观望,踌躇不决,这对支撑整个市场购买力的基础是个根本性的削弱。
良性消费资金也好,恶性投机资本也罢,当这些钱都聚在一处,不再投入市场,并一直持着消极预期,那么,市场形势则必然会一直下泻,不可遏止。这个时候,很多开发商有可能房子还没有出手,自身己经沉没。
这样看来,笔者的结论很简单。有一些开发商套到了现钱,为明哲保身,洗手不干,主动退出;有一些开发商手里攥着房子,“房东”做到底,还没有机会套到现钱就已被清洗出局。
那么进一步看,房价表现究竟会怎样?是要掉头拐向东还是要掉头拐向西?这个问题在我这里存在两种截然不同的推断。如果简单地依照经济学层面的供需定理来考量,当诸多中小开发商因破产被淘汰之后,总的供需关系会趋向紧张,矛盾会加剧。原因无他,在于生产房屋的人锐减,需要住房的人却没有减少,那么,此时房价非但不会一掉到底,而且有可能会转头向上高高窜起。这种推断结论显见,房价是不会触底的。
但因为目前的市场存在浓重的不积极预期,很多人都抱有不确定心态,都想等上一等,所谓不在沉默中爆发,必令在沉默中灭亡,这种静默和观望的心态一旦郁积到某种程度,将会对市场形成灾难性的威摄。比方说,当一个人认为房价要跌上两成时,那么他就会驻足观望,第二个人受此感染,可能认为房价会跌上四成,他也会驻足观望,这种相互感染的气氛经过层层传导下去,最终使很多人预期房价必然会一跌再跌,直到底部。最终价格可能真的会跌到深渊,难以收拾。
上面的两种推断哪一种会成为现实,现在当然还不能确认。如果很多读者看到本文,下定决心观望到底,那么,第二种推断马上就会演变成现实。需要考虑的是,只要货币从紧这一大有政策环境不出现变化,观望就会是市场的普遍情绪,只需短短几个月时间,开发商集团将无法撑持,必然跌得粉碎。
不过,市场可能不会按照这第二种推断发展下去。毕竟,房地产市场不是股市,这么多年间,股市可以如海上浮舟,一起一落,大起大落,久经考验的投资人已由从前的脆弱不堪变得如今坚强不已,以前跌一点,有人就会跳楼,现在是一跌到底也未必有人去寻短见,所以面对股市的大动荡,大家的心理已经曾经沧海。房地产市场就不一样了,房价一路向下,很多人会被套死,更多人会被吓死,破产的不光是开发商,银行、政府、小老百姓,可能无一幸免。这还不算,人们都说房地产业多么支柱,带动了上下游无计其数的行业。假如照上述第二种推断,房价这么一摔下去,整个产业链条就会断裂,这对于整体的国民经济将会是多大的冲击?
考虑到这样一种后果,笔者预期,宏观政策可能不会坐视市场持续衰退下去,这对整个经济环境没有好处。因而,宏观政策可能会在一定时期内出现结构性的调整,甚至松动都是有可能的。这时候,给定的货币从紧一类前提将不复存在,那么,第一种推断极有可能成为现实。笔者个人愿意相信,第一种推断出现的可能性会更高一些,市场经济是牵一发而动全身的,行业与行业,产业与产业,血肉筋骨总牵连,一波澜而大风浪,毕竟我们谁都不愿意看到中国经济陷入大麻烦的泥潭。