在金融寒冬中

　　看到春天

　　正当各地争建金融中心，效仿伦敦金融城、美国华尔街之时，一场袭击全球的金融危机愈演愈烈，到2009年初，金融危机后果开始进入深度显现阶段，伦敦金融城的商务楼市场严重萎缩，华尔街更是风雨飘摇，金融总部，这个将金融和地产相结合的发展模式也由于金融业本身的反思，进入深度思考其发展模式的阶段。而借鉴成熟经验，吸取了失败教训的中国金融地产，却在金融寒冬中嗅到了春天的气息。

　　走在北京、深圳、上海等地的中央商务区，以“金融中心”、“金融总部”、“金融大厦”等字样冠名的摩天大楼随处可见，其直耸云天的气势常令周边其它楼盘相形见绌。“金融城”、“金融总部基地”、“金融园区”等区域模式也曾经在过去几年里“潮领”地区经济发展模式，成为几大一、二线城市最火热的地方经济发展引擎之一。

　　2007年，正当各地争建金融中心，目标直指伦敦金融城、美国华尔街之时，一场袭击全球的金融危机愈演愈烈，令正在热火朝天建设中的各大金融中心和总部基地措手不及。到2009年初，金融危机后果开始进入深度显现阶段，金融总部，这个将金融和地产相结合的发展模式也由于金融业本身的反思，进入深度思考其发展模式的阶段。

　　金融地产结合初级阶段

　　总体来说，金融城或金融总部基地的概念是以金融业聚集为核心特征，配套相关辅助产业及生活设施，带动实体经济、金融服务业和生活消费产业共同发展的区域经济发展模式。截至目前，中国数十个一、二线城市打出将金融业作为城市支柱产业的口号，金融中心和总部基地随即纷纷拔地而起，围区圈园。

　　业内专家指出，在目前金融产业本身尚在成熟阶段、配套产业更难以健全的今天，中国的金融中心和金融总部基地仍处于简单的金融与地产相结合的初期阶段。地方政府希望通过园区和基地建设将提升土地价值，再引入金融业企业入驻，通过企业税收和房地产出租收入为地方经济源源不断输入财富。而在园区和基地的基础设施建设完成之后，地方将进一步深化一系列配套服务，届时，中国的金融产业园区和基地概念才会真正形成。

　　金融危机给中国刚刚兴起的金融产业园区带来的直接影响，表现在金融类房地产业出租率下降。2009年初，戴德梁行写字楼部董事陈浩向《上海证券报》证实，上海浦东陆家嘴金融城写字楼空置率达到10％至15％，且将在今年探底至20％。不过，相比于1998年亚洲金融危机时期动辄高达50％的空置率，专家称此轮经济下行周期给金融中心中甲级写字楼带来的冲击并不会异常严重。“相反，当全球投资形势恶化，中国反而有比较优势，这也将成为确保上海甲级写字楼出租率的原因之一。”陈浩表示。

　　另外，目前金融总部基地等类型的金融业写字楼出租率并非高度一致，一些楼盘出现高出租率的原因仍旧是价格因素为主。据了解，同样位于陆家嘴的高宝金融中心目前已经更名为东亚银行金融大厦，其25层写字楼楼面以大约7.5元/平方米/天相对低价出租给金融企业，目前招租率远高于其它写字楼。

　　金融地产思考

　　金融危机中如何深化内功，是各地金融中心思考的全新话题。其中较为典型的是上海浦东。

　　2007年5月，《上海浦东金融核心功能区发展“十一五”规划》中首次出现“陆家嘴金融城”概念。“国家战略、上海聚焦、浦东实施”成为陆家嘴金融城的官方定位。并通过小陆家嘴东扩规划将这一功能区的地理面积从1.7平方公里最终扩大至28平方公里。

　　上海市浦东新区金融服务办公室金融发展部相关人士曾向记者介绍，陆家嘴金融城概念的提出基于浦东多年来对金融城类业务的研究。以伦敦金融城为例，目前70%以上的金融业务来源于金融城类业务。而这正是浦东未来金融发展的目标。

　　“根据我们目前的研究，国内金融核心区域的特点仍然是主营业务机构较多，辅助产业远不完备。”有专家告诉记者。

　　“当一个地区的金融改革处于初期阶段，它很可能通过一个产品或政策的突破营造亮点，但当改革进入深水区，体系、体制的建立与完善才是更艰难也更重要的东西。海外投资者不会因为某时某个的亮点做出投资选择，而更愿意考查区域整体的投资生态环境。”上海浦东新区某金融政策部门人士称。而浦东目前正在着力完善金融软环境，比如法制环境、政府服务环境以及舒适的宜居环境等。

　　对于浦东投资者而言，日益上涨的办公楼租金已经成为浦东商务成本指标的短板。相关人士透露，为解决这一问题，浦东目前正在研究相应的补贴方案，以解决部分程度的投资瓶颈。一位陆家嘴金融中心某写字楼管理人员告诉记者，浦东新区目前已经推出类似金融人才可以退减个人所得税的相关政策，以留入金融企业与人才。

　　对于金融总部基地来说，蓬勃发展的金融企业是这一商业模式得以发展的重要产业基础。例如，目前深圳中小私募投资基金(含私募股权基金、私募证券基金)多达3000多只，是国内最发达的私募直接融资市场。业内人士介绍，大量民间资本的流入流出为深圳发展规范的直接融资业务提供了市场基础，也为金融总部基地带来源源不断的消费群。

　　此外，专家也表示，金融业发展的基础是众多实体产业的繁荣，一些着力发展金融中心的城市需要全面考虑实体产业方向，以他们的金融需求带动金融城兴起，而不是一味地发展金融地产本身。