历史学者、独立撰稿人

　　国际金融危机远未见底，而国内房地产业是否会受金融危机影响，因资金链断裂而破产也就成了一个饶有趣味的话题。这种事情我们的历史上也发生过，时间也不算久远，就在120多年前的上海。

　　现在房地产商们最大的底气是住房的刚性需求，而最大的软肋则是资金链可能断裂。前者是房地产业繁荣的根基和利润的渊薮，而后者则是房地产商可能坏事的最后一根压死骆驼的稻草。晚清上海大房地产商徐润的兴衰成败，其命运的主线也正是由刚性需求和资金链断裂这两个房地产业的核心问题牵动着的。

　　鸦片战争之后，根据《南京条约》的规定，上海成为“五口通商”口岸之一。英国人纷至沓来，在上海开办洋行（外贸公司），那个与林则徐唱对台戏的臭名昭著的大鸦片贩子颠地也在上海创设了一个洋行——宝顺洋行。洋行在中国做生意需要中国人帮忙打理，这些人被称为“买办”，所谓康白渡，徐润即是宝顺洋行的买办。也是当时上海滩数一数二的买办。由于上海开埠后对外贸易蓬勃发展，特别是太平天国起义时期东南地区尽被太平军攻占，唯有上海成为躲避战火的一个孤岛，江南各地的官僚、地主、富商们，为了身家安全，纷纷带着财产涌入上海滩，上海因之迅速发展成为十里洋场销金地。

　　人口的暴增、商业的繁荣，形成了对房地产的刚性需求。据估计，1843年上海开埠时仅有人口27万，1910年达到100多万。在沪洋人，1843年只有462人，1850年达1007人，1860年则有1400人。在这种情势下，上海房地产业获得了大发展的历史契机，有眼光的商人不难看出其中发财的机会。宝顺洋行大班（经理）韦伯曾告诉徐润：“上海市面此后必大”，对于外滩附近地段，“尔尽可有一文置一文”。徐润抓住机会，大量购进土地。到了1883年，他囤积的土地已达到3200余亩，已成为当时上海滩的“地产大王”。但是，接下来的开发资金问题，却让徐润遭遇滑铁卢。

　　房地产开发需要大量资金。利用自己的资金，徐润仅开发了320余亩地，仅占土地总量的约十分之一，而其他2900多亩土地缺乏开发资金，因此融资成了徐润的头等大事。

　　徐润准备成立一家大房地产公司，以招股的形式筹集社会资金，共拟招股400万两银子，每股本银10两，先收股本200万两。另外，他和一个英国朋友商定，这位朋友回英国为其筹集资金200万两。但是，这两个筹集资金的方案都落了空，股本既没有招到，英国朋友也黄鹤一去不复返。不过，徐润能量不小，他经营茶叶等生意非常成功，在上海金融界信誉卓著，经多方奔走，他还是从钱庄等处筹集到社会资金252万余两。

　　正在徐润准备打造一个房地产帝国的时候，1883年发生了金融危机，银根吃紧，全国各地钱庄都发生了倒账风潮，不少钱庄因此倒闭，这中间包括胡雪岩鼎鼎大名的阜康钱庄。加之，此时中法战争爆发，法国军舰开到了吴淞口，并扬言要进攻上海，市面一时间人心惶惶，不少人逃离上海，根本没有兴趣买房租房。这时候，各钱庄草木皆兵，与徐润有资金往来的22家钱庄联合起来一起向他催讨债款，徐润的资金链彻底断裂，除了贱卖资产清抵债务之外已别无他法。万般无奈之下，徐润将包括已建房产在内价值340多万两银子的产业全部贱价脱手，充抵200余万两的借款，还未投资兴建的2900余亩土也以100余万两银子的低价卖出。就这样，一个雄心勃勃的大房地产商在金融危机的冲击下破产了。资金是房地产开发的关键，徐润的失败，败在野心太大，所需资金太多，一旦资金链出现问题，房地产帝国立时崩溃。

　　当前中国的房地产商在国际金融危机下是否会重蹈徐润当年的覆辙？徐润当年经营房地产，土地买卖、资金筹集等等都纯粹是市场行为，政府并不干涉，更无利害关系。但当下土地属于国有，供应量受到有力控制，而地方政府仰赖土地出让金维持财政平衡的状况也是众所周知，所以为了银行的金融安全及“土地财政”的需要，政府并不希望房地产商特别是大房地产商破产。但是，假如买房者继续观望，房产商无法回笼资金，那么破产倒也并非完全不可能。今后中国房地产业的走向，将取决于买房者、房产商、政府三方面的博弈。至于金融危机，影响不能说没有，但不是主要的。