房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts）即REITs，在海外被投资者们视为股票、债券、现金以外的第四类资产，受到广泛关注和欢迎，其市场近几年也在全球范围内逐渐发展壮大（如图1所示）。那么REITs到底为何物？它有哪些特点，为何被视为第四类资产？在我国发展REITs有何意义？在接下来的内容中，我们将对这些问题一一加以解答。

图1 海外成熟REITs市场发展概况

	美国	新加坡	香港	日本
产品数量*	300多只	21只	7只	41只
合计资产规模（美元）*	约1890亿	303亿	88亿	300亿
首只REITs上市时间	1960	2002	2005	2001

*数据截至2009年6月底。

一、何谓REITs

REITs是通过将个人和机构投资者的资金汇集起来，投资于能够产生稳定现金流收益的地产资产或相关有价证券的金融产品。

该产品由特定的资产管理公司管理，专门的基金托管机构托管；在发行后一般选择在证券市场上挂牌交易，买卖方式与股票相同。

REITs资产管理公司通过多元化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资，在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以分红的方式分配给投资者，从而使其获取长期稳定的投资收益。REITs持有地产资产的种类很多，包括商业物业、写字楼、工业物业、仓储物流、住宅等。

二、REITs的分类

按业务性质和收入来源，REITs分为股权型(Equity REITs)、债权型(Mortgage REITs)和混合型(Hybrid REITs)三种类型。其中，股权型REITs就是直接投资不动产，主要的收益来源是不动产租金收入，或处分不动产的资本利得的REITs；债权型REITs是指向开发商或房地产管理者提供抵押贷款，或投资房地产抵押证券，以利息收入或证券投资回报为主要收入来源的REITs；兼营上述两类业务，混合收取上述两种业务收入的REITs被称为混合型REITs。值得注意的是，目前债权型REITs只存在于美国，占比不到REITs市场总规模的10%；混合型REITs就更少，只有不到1%；除美国市场外，其他国家和地区的REITs均为股权型，从而不难看出股权型REITs在市场上的主导地位。

此外，REITs还有其他划分方式。根据组织结构，REITs可划分为公司型和契约型；根据募集和上市方式，可划分为公开募集上市交易、公开募集非上市交易和私募三种；根据经营管理方式，可划分为内部管理和外部管理两种；根据经营期限，可划分为有明确期限及无明确期限两种；根据发行后能否赎回，可划分为开放型和封闭型。

三、投资REITs的优点

近几年，REITs越发地受到广大投资者青睐，归纳其优点，可总结如下：

1．使房地产投资小额化、动产化、简单化。由于房地产投资涉及资金较大，多数投资者难以进行大宗房地产投资。而REITs是以收益凭证方式募集大众资金从事大资金量、多样化的房地产投资，使投资者对房地产的投资转化为对有价证券的投资，降低了投资门槛和操作难度。特别是对于中小投资者而言，可因此进入原本因资金门槛较高，而较难涉足的非住宅类房地产投资领域。

2．具有较高的流动性。REITs是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后，一般会在证券市场上挂牌交易，这将大大提高产品的流动性和变现能力。故而，REITs投资者无需再像传统房地产投资者那样担心资产不易脱手。

3．产品收益和分红相对稳定，同时又具有一定的成长性。REITs产品以租金收入为主，而且一般都规定收入的主要部分（90%以上）用于分红，因此相对于其他金融产品，REIT的收益和分红都比较稳定。同时REITs又具有一定的成长性，这主要表现在两个方面，一是随着社会经济发展物业租金收入提高，二是持有物业的公允价值增加。在经济发展的平稳期，这两方面收益都将呈现温和增长态势。

4．与股票、债券相关度较低，加入投资组合可有效分散风险。REITs的收益/风险特性介于股票和债券之间，但与这两者的相关度均不高。以近几年美国市场为例，REITs与股票的相关性一般在0.2～0.45之间；而与债券的相关性更低，一般在-0.2～0.15之间。故而，许多投资者将REITs视为股票、债券、现金以外的第四类资产，并乐于将其加入投资组合以分散风险。

5．抵御通货膨胀。一方面，REITs持有的地产资产在通货膨胀时会随之增值；另一方面，REITs的主要收入来源——地产租金收入也会在物价上升的同时有所提高，进而增加对投资者的分红。所以说，REITs不失为一个抵御通货膨胀的投资工具。

6．监控严格、信息透明。由于REITs的监管和信息披露标准大致参照上市公司标准，因此是一个比较安全的产品。相对于房地产开发公司来说，REITs的透明度更高。

四、投资REITs的风险

诚然，REITs是一个很有魅力的投资产品，但对于一些在投资该产品时可能遇到的风险也有必要加以了解，它们主要包括：

1．整体经济风险。在全球和地方性的经济低靡甚至衰退的环境下，房产的租金水平一般会下降，同时空置率和租金违约率也会有所增加，这些将会对REITs的收益产生影响。

2．房地产周期性风险。房地产为一周期性资产，以房地产为标的所衍生的有价证券可能也会随之出现周期性的价格波动。

3．政策性风险。当相关法律、税务制度、会计制度等改变时，可能会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值等。此外，地方性的建设规划调整也将直接影响REITs所持地产资产的价值。

4．利率变动引起的价格波动风险。REITs和债券的利差会影响投资者介入REITs的意愿，然而证券市场多空和利率高低，一般而言只影响REITs的短期表现。长期来看，REITs的价格还是取决于标的资产的质量和盈利能力。

5．管理人的信用风险。投资者通过REITs投资地产资产，而并非直接拥有地产资产，因此缺乏对该资产的主动权及经营权，尤其是当资产管理人经营不善或牟利他人时，投资者无法直接干预制止，只能通过抛售离场的方式结束投资。

五、我国发展REITs的意义

在我国发展REITs不但有利于满足投资者的多元化投资需求，而且对资本市场的发展，甚至是房地产业的发展都将产生深远的影响。

1．增加资本市场的投资品种，促进资本市场平稳运行。REITs的推出将增加资本市场的投资产品，完善证券市场产品结构，促进资产管理行业的平衡发展。

2．有利于从机构投资者的角度为房地产市场树立合理的价值标杆。REITs代表着资本市场上中长期投资者对房地产市场的价值判断，REITs成立以后，以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制有助于推动房地产理性价格的形成，促使投资者关注房地产的租金回报，引导房价理性回归，促进房地产市场的稳定健康发展。

3．REITs能够改善我国房地产的资金结构，完善政策传导机制，促进房地产平稳发展。长期以来我国房地产开发资金的主要来源是商业银行,这种以银行贷款为主的融资方式使房地产开发很容易受金融政策的影响。房地产业自身缺乏稳定的资金来源，房地产开发也就很难稳定。而REITs能为房地产开发提供一定的较为稳定的资金供给，有利于房地产市场的稳定发展。同时REITs对利率等宏观经济指标具有很强的敏感性，不仅能够反映房地产业真实的宏观需求，还有助于打通政策对房价的传导机制，这些都有利于我国房地产市场的持续稳定发展。

（供稿人：张力健）