□徐辉
2010年可能是中国经济最复杂的一年。近期中国房地产市场、尤其是土地市场的运行已经显示了异常复杂的一面。一方面，广州出现了今年以来的首块流拍的住宅用地；北京2月份的地价环比1月份下降约40%；但另一方面，上海方面依旧是地王迭出。那么，土地市场究竟怎么啦？笔者认为，今年地价出现结构性调整的概率较高，房价总体调整幅度会低于地价，二三线城市房价受到影响更小。在2009年火爆土地市场中保持谨慎的开发商，将在这一循环中继续受惠。
地价进行结构性调整的几率较高
首先，土地市场是不是出现了价格拐点？部分地区出现拐点，还是全局出现拐点？地价会出现明显下跌吗？如果下跌，跌幅大体会有多少？
关于这方面，笔者认为，今年土地价格会受到以下几方面因素影响：其一是去年涨幅太大，存在回调的内在要求。去年中国土地价格涨幅约为100%，显然超出了经济的基本面。其二，政策压力。温总理在今年政府工作报告中提到，要“完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。”其三，短期供求压力。由于2010年土地的大量推出，与此同时开发商资金面开始趋紧，可能导致今年土地市场价格会出现较大波动。
总体看，土地市场今年面临的压力还是较为明显，但这并不意味着地价将出现逆转性走势。因为中国城市化的大背景还在，长期来看住房供不应求的基本面没有改变。所以，土地市场在今年出现调整的几率是较高的。但从各个地区的情况来看，又会出现结构性的差异。二三线城市本身地价就不高，其调整的压力较小，甚至可能继续走高；部分地价在2009年攀升过高的城市，地价回落的压力会更大。与此同时，部分调控力度较大的城市，其土地价格压力也会相对较大。
房价下调幅度或低于地价
如果土地价格回落，商品房价格会如何表现？会同步出现下跌吗？房地产市场会重蹈2008年大幅回落的覆辙吗？笔者认为，在地价出现结构性调整的大背景下，房价总体也将出现滞涨，甚至出现小幅调整，幅度将明显低于地价的调整幅度。因为在2009年地价上涨达到100%，而房价同期上涨约为25%。所以，2010年中国房价调整幅度不会超过10%至15%。
另外，地价和房价调整对于地产商而言，是福是祸？是谁的福，又是谁的祸？一方面，地价和房价的调整，长远来看是有利于中国房地产业的发展的。快速上涨将扼杀中国房地产业，而平稳发展才是行业之福。所以，在2009年房价大幅上涨后出现阶段性的房价调整，对于房地产业本身而言，是一个好消息。
另一方面，调整并非是所有地产商之福，尤其对2009年表现冲动的房地产商而言，2010年、甚至2011年将是其再度经受考验的年份。但对于2009年表现谨慎、拿地较少、目前手中资金较为充沛的发展商，此次的调整将是其扩大市场份额的好机会。相对来讲，2009年表现较为激进的发展商包括绿城、保利、金地等，而谨慎的开发商则包括招商地产、万科等发展商，二者年末资金大致分别高达120亿元和230亿元，相对其体量而言，资金是相对充裕的。那么，以上两大阵营会否在2010年或2011年将这种差异体现出来，我们可以拭目以待。
优势地产企业投资机会显现
土地市场是房地产市场最重要的先行指标，也是影响股票市场房地产板块运行的重要先行指标。2007年年底，笔者就是从土地价格出现逆转的角度，推测中国房地产拐点将出现，并预测股票市场房地产板块将下跌60%至80%。这些结果此后被一一验证。那么，此次土地市场可能出现的结构性调整，会否引发房地产板块的进一步调整，进而对股票市场形成负面影响？笔者认为，地市的结构性调整并不妨碍优势地产企业投资机会，甚至是更加突显了优势企业的投资机会。
首先，2010年土地市场调整将异于2008年。2008年的土地市场调整是全局性的，全国各地的土地市场都出现较为明显的调整；而2010年土地市场的调整，更多的将是一些一线城市地价的调整，而二三线城市调整幅度将较小。此外，国际和国内的经济环境大不相同，国内经济处在平稳较快发展过程中，全球经济也处在恢复性增长的过程中，这是2008年所不能比拟的。所以，2010年土地市场调整对房地产板块影响将明显小于2008年。
其次，对房地产板块的调整将是结构性的，部分谨慎的发展商反而受惠。房地产板块已经提前调整，而且目前A股和H股地产股NAV折价在15%至20%左右，B股地产股NAV折价在50%左右。相较2008年估值底部而言，其最大的潜在下跌空间不超过20%。而且，由于部分已经做好准备的发展商，不仅不会在此次土地市场调整中受损，反而将增加其长期价值。
第三，从中长期的角度来看，城市化进程将在未来十至十五年持续，这将是投资房地产板块最大的基本面；也就是说，房地产板块有非常大的机会在未来十至十五年内将跑赢大盘。另外，近期民工荒的情况来看，中国经济正迎来“刘易斯拐点”，工薪阶层尤其是低层劳工将迎来普遍性的收入上升。这意味着未来三至五年内，房地产租金将出现明显上升，房价总体也将出现与经济相适应的平稳上行。
（作者为中证投资公司首席分析师）