上海豪宅出现分化

  部分投资客正在撤退

  ⊙记者 李和裕 ○编辑 王晓华

  房价上涨过快和政府全面调控正在对上海豪宅需求形成影响。昨天，记者最新获得上海“10万元级豪宅”（上海房地产交易中心成交记录显示有房源以10万元以上单价成交的楼盘）的成交统计显示，今年以来，“10万元级豪宅”的成交量明显缩水，仅涉及6个楼盘12套房源，而去年则至少涉及15个楼盘的120套房源。在业内看来，除了与开发商方面捂盘惜售、减少供应有关外，部分豪宅买家尤其是投资客的退场也是原因之一。

  “我这有套仁恒河滨城一期的，业主是台湾人，急着出手，1500多万，单价才5.7万，还送车位，要知道他们二期快开了，对外报6.8万呢。”记者询问熟悉的中介有关浦东世纪公园板块的豪宅情况，却得到了这样的“推销”。事实上，近段时间上海豪宅的卖家确实比较尴尬，“之前投资了豪宅的，要不就转售为租，但租金未必满意，能卖当然就卖，可是即便价格提高的不多，税费总要转嫁的呀，非普通住宅本来税费就高，去年年尾出政策后又提高了，营业税、契税等一加，最起码9%。并且你想卖，别的投资人也未必愿意接手。”

  除了个人卖家，开发商面临市场调整压力，如豪宅项目屡现定金逾期，由和记黄埔开发的四季雅苑的定金逾期次数达到100次，2月开盘的静安均泰丽轩更达301次。定金逾期是指已经下定的购房者未能在规定的时间内签约，业内判断购房者自身的犹豫以及房贷收紧导致的资金问题可能是导致今年此类现象的主要原因，而一旦楼市调控效应进一步增强，“退房潮”也可能接踵而至。

  “市场内还是有实力较强的买家，但是他们对目前豪宅的价格无法接受。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，“比如和记黄埔位于浦东的四季雅苑属于转租为售性质，售价虽然在8万元/平方米以上，但那里一套380平方米别墅的月租金也就4万元左右，扣除物业管理费等费用后年租金回报率不足1.5%，我想这也是和记黄埔当初选择抛售该物业的原因之一。”

  不过，业内也指出，虽然新一轮房地产调控已对豪宅需求产生作用，如果要取得较好的销售业绩，降价求售应是开发商的必然选择，可是豪宅开发商往往抱有侥幸心理，只要政府不想着楼市“硬着陆”，他们就有恃无恐，“囤地捂盘似乎是高端项目的必然选择，也是那些开发商的拿手好戏，上海哪一个豪宅不是慢慢‘熬’出来的？”