启用“税调”手段，表明房地产市场在转向以市场方式调控，这是一种进步。以“税调”取代“政调”，也是国外房地产市场比较成功的经验。但是，国外的先进经验如果得不到规范、科学、合理的学习和运用，房产税也未必能够发挥有效的作用，甚至会产生相反的效果。这是“政调”变“税调”必须十分注意的一个问题。

  ⊙北京科技大学经济管理学院

  中国经济研究组

  有关中国房地产业将以“税调”取代“政调”的猜测，近期越来越多了。国务院副总理李克强两度强调本轮楼市调控不会半途刹车后，发改委官员重提税收体制改革。接着，有媒体报道各地正紧密筹备房产税，多个地方政府也开始着手房地产税征计培训。房产税制改革的大幕好像已然拉开。

  应该说，启用“税调”手段，表明房地产市场调控在转向以市场方式，这种转向，是一种进步，值得肯定。

  此次“税调”的呼声，主要集中于讨论推行房产税。理由大致有三点：一是房产税早已有之，现在只需要修改征税范围，而不涉及新的立法，开征程序较简单；二是房产税的开征，可以为地方政府带来一个稳定的主体税种，解决房地产市场调控后地方政府财政的捉襟见肘之困；三是对物业的保有环节征税，可以增加多套房产拥有者的房产持有成本，进而抑制房屋的投资性需求。

  大家呼吁开征房产税或物业税，本来瞄准的是住房投机性投资者，瞄准的是高房价，希望解决的是涉及民生之需的国民居住问题。但冷静思考之下，笔者以为，对存量物业征税，会使地方政府的财力猛增，因此房产税推行的最大赢家，最后可能是地方政府。我国财政总收入由2000年的1.34万亿元增长到2009年的6.85万亿元，增长了将近4倍，地方财政收入由2000年的6400亿，增长到2009年的3.25万亿，同样增长4倍多。可是，2000年政府钱不够用，2009年政府钱还是不够用。在这样的现实下，“房产税的推行将可以减少地方政府对土地财政的依赖”这种美好愿望，可能很难实现。

  而开征房产税对打击高房价的作用，也令人怀疑。中国现在房价飞涨的根源是炒房之风盛行，房地产市场的结构性失衡。因此，实行长期稳定的差别化信贷政策和税收政策，严厉打击投机性购房，同时大力扶持改善型和首次购房者需求，保障民生，才是目前我们对付高房价的有效手段。面对炒房者一年近50％乃至100％或更高的投资收益，征收1％还不到的房产税，作用肯定十分有限。如果只简单地推行房产税，结果可能会高房价问题没有解决，却造成了普通百姓税收负担的增加。

  因此，笔者建议，为了保障中国房地产市场从“问题市场”回归“正常市场”，需要在中国房地产市场推行 “综合税调”。具体做法是：

  第一，在梳理有关土地出让金、房地产开发和房地产交易等税费的基础上，尽快推行累进性差别化的房产税或物业税。既要增加房屋投资者的保有成本，抑制投资需求，也不能增加普通老百姓的额外税收负担。在税收上对普通民众实行减税让利，切实落实“结构性减税”政策，适度降低政府在国民收入中的比重，增加居民在国民收入中的份额。

  第二，强调差别性税收政策。在个人购房环节，对首次购房和改善性住房者适用优惠税率；对购买多套住房、别墅或大面积等非普通住宅的，除取消优惠税率外，还可以考虑征收特别消费税。

  第三，强化二手房交易过程中的税收征管，大幅提高炒房者的实际税负。涉及二手房交易的主要有契税、营业税、土地增值税和个人所得税。由于各种优惠税率和简易征收率的存在，加上二手房转让“阴阳合同”的影响，目前二手房交易实际征收税额不到总房价的2％。如果取消优惠税率，对多套住宅的拥有者出售住房严征收土地增值税和个人所得税，则炒房者收益的50％以上需要缴税。从长期来看，对投资性尤其是投机性住房转让课以重税，是保证住房的民生特性，应是打击投资性购房的最有效手段。

  （执笔：赵晓、陈金保）