田 立

  两年前，一位亲戚着手准备博士论文选题，原打算研究房地产，不知可否，向我征求意见，我认为选题很好，既有实际价值又有研究潜力，于是大力支持。不想导师坚决反对，理由是：中国研究房地产问题的人太多，且一人一个想法，要是不巧落入持不同见解且品格不高的盲评专家手中，必定凶多吉少。于是换了题目，后来亲戚顺利毕业了。虽不能说全是导师选题的功劳，但其中确有“奥妙”。

  房地产可以说是个世界性难题，因此出现思想上的百花齐放也实属正常，尤其在中国，所谓“房地产问题”，更大程度上应该说是“房地产忧虑”，是对并没有发生的某种最坏结果的担忧，因此分歧、争议就更在所难免了。不过让人惊奇的是，在诸多争议中，有一个问题主流声音却绝对一致：“供求关系影响房价”。而所谓的分歧，不过是在此思想基础之上的手段差异而已。最近出台的一系列房地产调控政策鲜活地说明了这一点，也再次体现了这一思想的升华。

  最新的调控政策中最严厉的手段体现在两方面：一是限售，一些城市对于已经占有一定住房或者不具备购房条件的人实行购房限制，这在过去是没有过的；二是限贷，严格限制甚至是禁止二套房（或者二套以上住房）的贷款，限贷过去有过，但没有此次这样严厉。归纳核心，还是压缩购房需求，以期在新的供求均衡状态下促使房价下降。

  关于房价是否受供求关系影响，已经讨论多年了，仅笔者就在上证报上写过不止一篇论证文章，再来从逻辑和学理上分析实在太过老套了。不过，如果读者的忍耐空间还能给我留下最后一点余地的话，我依然愿意不厌其烦地重申：如果供求关系可以改变房价现状，那么从2002年底就已经开始的抑制政策早该见效了，然而时至今日，延绵不绝的政策和舆论均无功而返的事实已经证明，房价不受供求关系影响。

  既然房价与供求无关，那为什么新政策还要在供求上下这么大功夫呢？怀疑之余，我忽然想到，也许是我们的解读出了问题。每遇房地产政策出台，我们总习惯性地认为是针对房价去的，但除了房价，就没有其他重要的事情与其相关吗？君不见，美国、日本、东南亚发生房地产崩盘后引发的最大问题不在房地产上，而在于对整个金融体系的冲击和影响。因此，在不能准确掌握房地产运行规律（其实是经济运行规律）的情况下，防范金融体系受创同样重要。

  房地产对金融体系的影响，是通过商业银行贷款和投资银行投资实现的，说白了，就是银行业与房地产业联系得过于紧密造成的。金融危机之后，各国都在认真考虑如何控制金融体系与房地产业的联系，最先被想到的就是加强金融监管，用人为方式直接干预金融市场似乎更容易些。尽管对这样的观点我并不赞成，但有一点，在尚不具备更好的市场条件下，一定的人为干预也许不失为次优选择。

  限售、限贷虽然不会对房价产生直接的、实质的影响，但在控制商业银行与房地产业联系上是有意义的。由于中国的商业银行没有资产证券化的条件，金融市场上也没有以房地产为标的资产的衍生产品，因此，所有房地产资金风险几乎全都集中在商业银行手中。而商业银行又在整个金融体系中占据着绝对优势地位，因而尽管我们一再呼吁控制房价，但另一方面又不能不投鼠忌器，担心房地产业的崩溃给金融体系带来的巨大打击。因此，未雨绸缪，先做准备还是很有必要的，尤其是在商业银行抗风险能力并未同他们的规模所相应的情况之下。

  不过，这种保护金融安全的做法，多少还有些杀鸡取卵的味道，尽管呼吁经济增长方式的非粗放化已有多年，政策手段还是显得粗放了些。防范房地产崩盘冲击金融体系，更有效、更科学的做法，应该是为金融体系提供更多的对冲工具。尽管美国金融危机的教训已证明，对冲工具并不是防范系统风险的灵丹妙药，但这不是对冲工具的错误，恰恰是对冲工具还不充分所致。比如学界关心的房价指数期权在2008年以前就没有得到市场充分的重视，直到危机之后此类产品才孕育而生，尽管是亡羊补牢，但恰是对未来风险防范的科学态度。

  不仅如此，丰富的对冲工具还可以承载更多的市场信号，一旦这些信号被发现，闭着眼睛投资房地产的现象就不会那么普遍了。人们会根据市场变量隐含信息的挖掘不断掌握市场的变化趋势，并根据趋势的变化做出理性判断。尽管这样的逻辑并非必然，但条件催生和市场激励，至少在客观上给了投资者自我救赎的机会，不可因为部分落水者不会用救生圈自保就怀疑救生圈本身的价值。

  总之，我不打算把房价下降的希望寄托在此次房地产新政策上，但却期望新政策在保护金融体系安全上发挥积极作用，并以此为契机，大胆尝试以房地产为标的资产的衍生产品的交易与使用，真正从市场的角度为金融安全提供必要工具。倘若有了这样的措施作保证，也许今后我们在抑制房价时才能减少顾忌，直击要害。

  （作者系哈尔滨商业大学金融学院金融工程研究所所长）