城市房地产法的修订与调整，必得涉及的内容之一就是商品房预售制。怎么解开这个纠结，笔者认为北京推出的办法具有一定建设性。将预售款账户从开发商处剥离出来，改设为专项账户并引入职能部门作为第三方监管，不偏于过激，也表现出某种适度、灵活的调控智慧。这种事情，最是讲究把握分寸。若是要求取消了事，将有一多半企业倒闭或转行出局，这又在很大程度上影响甚至决定了供需矛盾。明白这一层，你是否还会继续坚持、毫不妥协？

  在预售制不能大刀阔斧砍删的情况下，我们所要做的事情，就是怎么确保资金的安全性及如何保证开发项目的安全性。因而，设立一个较为独立的专门账户，由强力部门在一边盯住每一笔资金的支取与落实，完全有必要。

  什么时候，开发商具备了雄厚的自有资本金；项目融资渠道非常健全了，废除预售制的时机就成熟了。现在要求开发企业的一个项目自有资金比例达35%到40%，是十分困难的事。如再切断银行借贷和购买人预付款，他们根本就不必再去做开发了。因而，每当银根收紧之时，这个矛盾一定表现得尤其激烈和突出。可以这么讲，离开了银行和购房人的先期支付，就不会再有中国的房地产商存在。

  循此考察，预售制是整个商品房市场的存续基础。现行预售制从确立那天起，就担负着推进住房市场化的重任。就其实质上说，社会为了要实现这样的房地产改革目标，不得不成为它的唯一出资人或垫资人，这就出现了一种无形的契约（担保）关系——我们掏钱，开发商出专业和技术，负责来搞开发，通过开发商的运作来推动流通和交换。开发商唯一需要具备的只是一点信用基础，因为这样一种契约，开发商的低成本和无往不利成为一种真实状况。纵观中国楼市发展史，至少没有出现过大规模烂尾和破产现象。

  北京推出独立账户监管，实是为了确保这种契约关系的正常和稳固，而不是要停止或制止这种机制。此类做法的用意，在于首先要确保银行和社会资金的落地与回收，以证明这种契约关系是可以到期兑现而非不能向政府和社会交代的。资金安全得到保障，项目又不出乱子，这种关系就一定会继续维持且更加稳定。

  后续的改革，则应被纳入到一种根性的语境中加以讨论，而不能只流于开发商到底是卖期房还是卖现房的表面纠缠。现在事实上需要改变的，是上述契约关系所引起的全民供养开发商的困境，促使开发企业能具备自力更生的市场独立主体地位与角色，消除全社会共同为私家企业作为风险最终承担人的身份错位和无端规则，使开发商的责、权、利真正复位和对等起来。

  企业的资金自给能力增加，独立性便增加。所以必须改变企业依赖银行和购房人的融资传统，将银行资金与预售款的比例在开发企业的先期开发利用资金结构中降低到合理限度之内，乃至最后完全摆脱。解除这样一种关系，政府应该健全他们的融资渠道，正常情况下，开发商面对的应是一个多元化融资市场，他们可以通过各种资本市场途径去获得资金接续。政府的义务，则是要给他们创造这样一个环境，培养他们的市场进入能力和资金获取能力。

  现在通过发股票融资的开发企业并不多，但都能得到长足发展，至少都在壮大。但这个市场并不是人人能进，大部分企业不具备上市资质。只好转而去堵塞银行，但银行方面的借贷政策稍微变一变，大家立刻要绷紧神经，为之变色，这是不正常的现象。笔者认为，民间金融此时是值得提倡的。民间资本主体之间的借贷，作为一种补充机制，应该得到认可和扶持。如果民间金融因为某种安全性考虑一直被压抑，得不到正面发展，很多流散于民间的闲置资金就得不到利用，会变成热钱和游资，今天去炒这个，明天去炒那个，到处乱窜。这种无序释放，更加扰乱了整个市场和金融生态。

  若干年以来，宏观调控始终在为考虑怎么控制炒资，这个时候，是不是可以考虑加以引导，将热钱吸出购买力市场，转而投入开发商领域里去？如果民间金融在这个层面上适时得到规范和指引，有序放开，完全可以实现将民间富余资金导入到房地产供给环节，进一步拓宽和增加开发企业融资渠道，增强开发企业自我供血能力。在开发企业资金紧缺的情况下，这种拆借是极其可能的。为此，可以通过一些政策，激励社会资金通过各种直接和间接的方式投入到项目、企业中去，这些增量资金的共同推力作用，能大大增进市场上的供给能力、弹性和效率，热钱风险也可以得到相应程度的对冲。

  这种做法，背后还有一层逻辑：促使社会财富再次进入到社会系统当中，为社会创造更大的价值。越来越多的公众可以考虑通过这样的入股方式，间接或直接成为另一重意义上的开发商，监督开发资金的落实，通过自己的力量来确保并推动项目运作的持续性和稳定，为社会作一点力所能及的贡献。届时，预售制难题也就不攻自破了。

  （作者系房地产事务专栏作家）