⊙记者 潘圣韬 ○编辑 朱绍勇

  受政策打压许久的房地产板块似乎已经跌无可跌，随着机构业绩预测基准逐渐转向2011年，地产股的低估优势愈发明显。因此，尽管房地产调控政策预期仍不会松动，但从研究机构观点看，房地产估值低点最迟将于明年一季度出现，板块趋势性的估值修复行情可期。

  调控影响难消

  根据东方证券的调研数据显示，11月样本楼盘价格并未出现明显调整，部分楼盘仍处于逐渐上涨的趋势中。在这种情况下，东方证券认为期待调控政策放松是不可能的事情，而且若房价再次快速上涨的话，不排除更严厉的政策出台。但其报告同时指出，尽管政策调控力度已史无前例，但高企的通胀和热钱的涌入，无疑加大了房价调控的复杂性，在供应不能明显增加的情况下，短期房价仍有继续上涨压力。

  而长江证券判断，二手房方面是未来的一个调控思路。其报告认为目前二手房市场较为不规范，存在着流程繁杂，各种税费不能有效征收的现象。规范二手房交易市场有利于降低二手房交易双方的风险，有利于房地产行业健康发展。

  也有券商对于政策调控的力度表示乐观。德邦证券预计地产调控的力度可能维持，但调控力度或将在预期范围之内，主要理由是：（1）据简单测算，土地出让金的10%将占保障房建设资金来源的30%，土地市场的冷热程度对保障房建设的影响较大；（2）明年1000万套保障房，如果按照平均每年500万套完工计算，尽管对当前城镇家庭的覆盖率还很低，但是相当于2009年商品房销售的50%，已经能够较大的影响市场供需关系。

  估值存较大修复空间

  尽管有机构认为，影响房地产企业估值的三个主要因素融资、土地与税收，目前仍然是市场调控的重点，这意味着住宅开发类地产估值下移已成定局，但以11年的业绩预测来看，板块低估优势仍被一致看好。

  据日信证券测算，地产板块以现价计算的2011PE在11.76倍左右，而当前重点上市地产公司2011年PE估值均值在9.9倍。换言之，如果地产板块维持现在价格至2011年1月，11.76倍的PE估值将成为2000年以来的最低，甚至低于2008年形成的13.4倍，这明显同2008年金融危机时期行业实际销售情况形成背离，现有地产板块的估值优势明显。

  莫尼塔报告也认为，考虑到未来几年去地产化进程和需求增长的适当放缓，预期未来三年地产板块整体PE 的均衡水平在15-16 倍左右，这为明年政策稳定之后板块的估值修复创造了确定的空间；2011 年地产板块平均EPS增长34%左右，同时考虑到明年可能出现的估值修复，预期中性情况下2011年地产板块有40%左右的上涨空间，高于对大盘整体的预测。

  事实上，多家研究机构均认为，房地产的PE估值即将出现历史性低点，而未来几年内房地产行业将在常态调控中继续在增长期中运行，房地产公司也不会出现2008年面临资金链断裂倒闭的情况，因此现有的房地产估值在净利润稳步增长的背景下已充分显现了估值优势。

  因此，多家机构预测房地产板块有望在明年上半年走出阶段性趋势行情。

  投资标的上，研究机构建议重点关注一线蓝筹以及诸如“高铁概念”等主题性投资机会。长江证券推荐经过09 年战略休整之后，已经重新回到增长轨道万科、毛利低点已过的保利、新兴商业模式代表的世茂股份以及NAV 折价最高的泛海建设。

  德邦证券报告指出，房地产行业已经从新兴市场向成熟市场转变，表现为开发基础设施和高附加值活动将加速。关注在转型过程中，商业模式有望突破的优质公司，如金融街、世贸股份、京投银泰。