房地产市场调控走到今天，已到了非得拿出更大的勇气去推动深层制度改革的时候了。一个如此庞大的产业，不能总靠短期疾风暴雨式的应急政策。只有重新思考中国房地产市场的定位，全面探讨中国房地产公共政策的缺失，由此真正触及中国房地产市场的核心制度问题，才有可能根治房地产市场的乱象，高楼价难题也才能迎刃而解。

  张茉楠

  当前中国的房地产的根本问题，笔者认为是缺乏制度性设计，中国房地产市场的乱象是综合矛盾的体现，从长期来讲，中国房地产业面临一些制度的改革和政策的重新思考。去年以来，为遏制过快上涨的房地产价格，国家密集出台了一系列调控措施，从财税、金融、法规再到各种“限购令”，政府调控房地产市场的决心不可谓不大，房地产销售量迅速下降，但房价依然坚挺，房地产市场也似乎进入了一场各方利益博弈的“胶着期”。只是，如果没有体制和机制上的根本性改革，调控就会陷入“为房价而治房价”的怪圈。

  谁都清楚，房地产调控不可能“毕其功于一役”，因此，依笔者之见，现在迫切需要把房地产市场作为综合改革实验区，把房地产改革作为中国改革攻坚的“突破口”，重新思考中国房地产市场的定位，全面探讨中国房地产公共政策的缺失，由此真正触及中国房地产市场的核心制度问题，才有可能根治房地产市场的乱象，高楼价难题也就能迎刃而解。

  为什么中国的房地产市场面临矛盾与问题这样多？这主要是由住房属性的多样性及住房市场的性质来决定的。而在当前房地产市场上，投资型住房购买行为与消费型住房购买行为之间的分界越来越模糊。与其他商品不同，住房是兼具消费和投资双重属性的商品。当住房作为消费品时，以消费为主的住房市场上房屋的供给与有效需求是决定市场价格的基础；而当住房成为投资品时，作为财富持有形式的住房投资需求主要取决于个人的财富数量、住房投资相对于其他资产的报酬和投资住房的实际报酬。住房的投资需求对于货币、资本、土地等市场的变化非常敏感，一旦住房成为投资品，那么投资品的价格就不再遵循一般商品的供求规律，因为投资品市场没有均衡点，不存在均衡价格，只要有现实的货币流和潜在的收益预期，投资需求就会不断增加，价格也就越涨越高。

  问题还在于，眼下我国的房地产被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分，因为只从经济政策着眼房地产，其推升GDP的功能、拉动多个关联产业的能量、对经济增长的突出贡献都被凸显出来。这些年来，房地产已成宏观经济特别是地方经济的支柱产业之一，甚至在一些地方导致了局部产业空心化的趋势，而其社会功能，也就是社会成员对住房的需求和人们对空间权扩展则相对被忽视。当房地产成为支柱产业，投资性需求成为住房市场主引擎时，住房市场的定位就被扭曲了。因此，仅从纯粹市场角度而不从公共性角度，无论如何是解不开住房市场之谜的。

  中国住房制度改革已经历了30年，大致经历了“住房商品化——住房市场化——住房分配货币化”等阶段,但是与之相对的住房公共政策体系，却始终处于比较盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，至今尚未形成有效的住房公共政策体系。中国住房市场从无到有，从小到大，已成了经济发展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的发展却远远滞后。相应的土地政策、财税政策、保障政策、金融政策等也都没有明确的划分与定位。一个如此庞大的产业，理该有科学合理的构建完善的政策体系，不能总是短期疾风暴雨式的应急政策，那样不仅无法让人们产生明确的预期，而且一旦政策有所松动，房价立马可能产生报复性反弹，而这也正是近年间形成的极具中国特色的房地产周期。

  中国内地房地产制度高度依赖土地财政，与我国香港特区的制度模式极为相似。但香港土地财政与限制土地供给的一整套政策带着深深的历史烙印，是当年殖民地土地批租制度的延续。1997年亚洲金融危机后，为遏制房价下跌，香港特区开始实行一种新的土地供应方式——用地申请表，即“勾地制度”，希望通过减少土地供给抬高价格。随着香港经济增长和居民收入增加造成住房刚性需求不断增加，香港财政对土地收入的依赖度越来越高，形成了强烈的房价上涨预期，造成房地产投机行为盛行，甚至出现“全民炒房”现象。而香港特区政府对于房地产市场上的投机行为以及房地产泡沫，并不从供给方着手寻求解决办法，而是打压需求，至今效果不佳。

  从中国内地房地产与土地供给制度的链条看，土地财政和土地金融是推高房价的两大重要推手。数据显示，2010年全国土地出让总价款达2.7万亿元，较前一年增加69.4%(北京为1628亿元, 上海为1513亿元，大连为1157亿元)。2010年全国土地出让收入，占地方本级财政收入的71%，比上一年增加22.2个百分点。很显然，地方政府是最大的受益方。

  另一方面是金融机构的现金流，金融机构以土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。国土资源部公告显示，2009年全国84个城市土地抵押贷款2.59万亿元，同比增长42.8%。2010年土地抵押贷款超过3万亿元。在中国现行土地出让制度和房地产开发模式下，地根吸住了银根，地根、银根推升房价，三者环环相扣，已成了牢牢的利益链条，最后，各地方政府、金融机构以及房地产商形成了卖方垄断，买房人没有参与定价的任何权力。正是这种供给的完全垄断与需求的绝对市场化之间的冲突，导致了几年来中国房价的非理性持续上涨。

  事情已经很清楚了，中国房地产市场发展定位和长期发展战略不能再模糊下去了，如果不尽快给房地产市场正本清源，不尽早改变房地产市场的根本性制度问题，中国房地产市场的良性、可持续发展势将变成奢望。

  归根结底，房地产市场调控走到今天，已到了非得拿出更大的勇气去推动更深层次的制度改革的时候了。

  （作者系国家信息中心预测部副研究员）