——市场的青铜法则系列之十八

  孙 涤

  前几次本栏陈述了市场的一些简单道理，包括基于公共决策程序和人类心理偏好的理由，通货膨胀趋势不可避免，而抵御通胀的工具在股市和房产；美元的独特地位使其不断走软等同于汇率贬值；通胀导致国民之间的财富转移等等。在房产投资上怎样来应用上述的认知？

  先看对股市的影响。美元自去年6月至今已下跌了17.3%。历史上发生过的事值得注意，2003年第四季度美联储把联邦基金利率提升了1%，在通胀预期下，一个季度内美元贬值达5.8%，而S&P500股指上升了11.6%。通胀、汇率、利率对楼市的影响则体现在更长的时段，时间上也更滞后些，还是用生活中的经历来喻解。

  我姐姐目前是美国联邦唯一的退休基金保险机构（PBGC，相当于银行业的FDIC）的高级精算师，我们常在电话上就评估长期资产、投资组合、货币储蓄、退休费用等等的价值交换看法。我们讨论得较多的关键数据，是用什么来折现未来的货币收益或支出。

  姐姐的公司在华盛顿D.C.，她常在D.C.华埠理发。理发师和她聊起所租店面在一个旧楼的二层，月租得3000美元。那楼四个楼面全租出去了，房东每月可拿12000美元，且租约有长期保证。房东在1958年买下联排五栋楼，20个楼面，共花10000美元。按现在的市价，所值超过500万美元，也就是50年来本金增值500倍，经过通胀的调整，至少也有300倍。但和月租收入相比，差不多是100个月，还是相当合理的。房东原本在华埠做些小买卖，成绩有限；没想到在这笔房地产的投资上，业绩和李嘉诚大有一拼。

  事实上，在香港有相仿经历的厂主并不少见。当他们把工厂移到东莞河源等内地生产，盘点几十年来的惨淡经营时，发觉收支勉强相抵，攒到的还就是那块厂址基地，假如他们在上世纪六十年代中期前就自购土地的话，往往是数百倍。即使在上海，也有同样可比的经验，姐姐在“文革”末期结的婚，当时住房是个特大难题。有亲戚介绍，说是有一私房可出让，30平方左右要价6000元。而新婚夫妇全部积蓄不到2000元，只得作罢。不妨以如今上海动迁的价码拿来参照：每平方米居住权加上户口面积补贴，约可得到20000元补偿，是当初的一百倍。而当时的2000元积蓄，现在要请两桌酒席，品质不将就一点还不够。姐姐笑话说多年后她回上海，不知2000元能请同学吃几只奶油蛋糕？若是她把这笔钱定期存在银行里，连本带利也许可买到眼下的四只蛋糕？

  因此还是那句老话，你在市场的长期发展，靠的是坐在哪条船里，而不是靠你划船划得有多辛苦。在通胀的大河里，恐怕只有坐进了股票和房产两种类型的船，方能顺流而行。

  当然这并不是说，只要坐进股票和房产的船里，就能扬帆远航。触礁的船很多，还有许多本来就是纸船。即使是般实的大企业，譬如美国的道琼斯工业指数的成份股公司，1896年以来，幸存的也就通用电气一家而已。要是一开始就上的船，GE给你带来的收益超过2000倍，扣除通胀，也远超过百倍。要是你在本世纪上了GE这条船，今天多半还郁闷得慌，船虽没有沉可还紧着往外戽水呢！同样的，你要是见房就买，恐怕也是亏损面大，沉没的概率不小。

  那么哪些物业的船适于远航呢？所谓纲举目张，目虽然多而琐屑，但纲却是平直简明的：力所能及地住到（或投资）比你成功的人居住的区域里去。解析其涵义，也还是那句套话：location, location, and location，翻译准确该是：地域、地段、地点。

  地点的选择就像选个股，非常具体而且运气的成分不小。选哪个楼盘要比选个股容易些，主要是挑选你将来的邻居。人们也许会认为，现代都市又不是小村小镇，公寓关起门来自成一统，谁管谁啊？但邻居是哪类人，不但影响你孩子的同学是谁，社区的消费风格和品位气氛怎样，而且直接影响你住屋单元的价值将来是升还是跌。

  地域的选择如同挑选股市的大区划，是美国、是西欧、还是新兴市场，哪个更有增长的潜力和趋势？这要靠专家群体的宏观分析，因为大趋势不容易形成，也难骤然改道。不过南辕北辙的预测错误并不罕见：以前的拉美国家，现在的爱尔兰、西班牙，以及全球的泡沫房地产市场。即使假定中国的健康成长起码还可持续7年，那么印度的或越南的又会怎样呢？

  所以从投资的角度，最具有挑战性的选择还是地段——投资到哪个城市选择。其选择的纲要有两个：该地段的人口是否在持续稳定地增长？该地段的就业机会是否在多样化地增加？一个居住市镇要有生命力，必是自然的多元成长的结果，只有形成了相互依存彼此配套的格局，才能经久不衰。对此，过去五十年来香港房地产投资有极为成功的案例，足资我们探讨借鉴。

  （作者系美国加州州立大学（长堤）商学院教授，美国华裔教授学者学会（南加州）会长）