易宪容

  房地产开发商及市场认为国内楼市进入了严冬。

  中指院12月第三周监测到的35个城市数据显示，29个城市楼市成交量同比下降，10个城市成交量降幅在50%以上，其中泸州同比降幅最大为69.55%。一、二线重点城市的住房成交都出现下跌，尤其是天津与杭州，同比跌幅都超过50%。

  对此，中央政府调控态度坚决，地方政府在等待，房地产开发商在静观其变，而住房购买者在观望。不过，有些地方的政府软性托市并没有停止，所谓的专家学者危言耸听的言论及房地产开发商要求政府放松调控的期望等从来就没停止过。

  不过，笔者更想探讨的是，为何国内楼市“量降价滞”的局面会持续如此长时间，造成这种局面最为关键的原因是什么？是政府楼市调控政策过紧而导致购买住房者不能进入，是房地产开发商待价而沽还是民众没有支付能力进入市场？这种以投机炒作为主导的住房市场如果不转型还有无持续性，等等。如果对这些问题有清楚的认识，那么当前国内住房市场的许多问题就迎刃而解了。

  可以说，2011年的中国房地产市场的主要特征就是“量降价滞”。这不仅是指全国主要城市住房销售量下降50%以上，也指这些城市的住房价格在销售量快速下降的情况下其价格却不降，尽管10月以来，一些城市房价都在说下跌，但总体而言，整个住房价格水平仍然顶在天花板上没有下降多少。而这正好说明了当前国内房地产市场是一个以投机炒作为主导的市场，而不是以消费为主导的市场。因为，如果住房是消费市场，那么当住房的销售量大幅下跌时，其价格也会随之下跌；住房销售量下跌得越严重，其价格下跌幅度可能会更大。而同时，当住房价格大幅下跌时，住房消费需求也在不断地增加，最后市场能自动实现供求平衡。

  如果政府的楼市调控政策不能够改变这个市场的性质（即转向住房消费为主导的市场），那么这个市场投机炒作者及房地产开发商的预期是不会改变的。而市场预期不改变房价要快速下跌是不可能的。

  至于没有出台更有力的调控政策来改变住房市场性质及预期，估计是在担心房价下跌后对中国经济增长的负面影响。大家可以看到，中央政府对房地产宏观调控的决心是坚决的，目标也十分明确。但是，尽管中央政府看到当前以投机炒作为主导的住房市场发展不可持续性及所面临的巨大风险，但仍然不希望看到让房价下跌过大所带来的风险，而希望让楼市调整的风险所付出的成本最小。这是可理解的。

  不过，也该看到，在房地产泡沫吹得很大时，政府有意识地通过有效政策挤出房地产泡沫应是代价最小的方式。而且泡沫挤出越早、越快，整个市场转型就越容易，所付出的代价也会越小。看历史经验，任何国家所吹大的房地产泡沫没有不破灭的。但挤出房地产泡沫的方式不同，所产生的结果是不一样的。无论如何，让以投机炒作为主导的房地产市场向消费为主导的房地产市场转型，要付出不少代价，或加速经济增长的下行，但为这种转型所付出的代价再大，也是整个住房市场必须承担的。否则，国内房地产无法在性质上根本转向并以此来带动整个经济增长及繁荣。

  由此来看，当前国内房地产宏观调控所遇到的最大阻力，有暂时还不能通过国际通行的税收政策来去除住房市场赚钱效应的原因，更重要的是，房地产开发商手上持有大量住房待价而沽，以此来制造整个房地产严冬的紧张局面，希望以此来要挟政府及整个市场。

  但实际上，房地产企业并没有进入严冬，相当多的房地产企业也不存在所谓资金链断裂的问题。因为，一般来说，在市场中，没有卖不出去的商品，只有卖不出去的价格。住房市场也是如此。没有卖不出去的住房，只有卖不出去的房价。如果调整住房价格，住房市场的需求就会逐渐释放出来。

  当前市场有一个十分离谱的说法，说什么房价再怎么下跌，买不起的还是买不起。实际上，这是在假定整个市场住房购买者会在同一时间、同一价格水平、同一支付能力下进入市场，可事实上任何市场是多层次的，当价格下降时，总有不同支付能力的人出不同的价格进入市场。因此，当前住房市场的僵局是房地产开发商不愿改变住房市场性质，不愿让房价调整让住房消费者进入，希望让国内房地产市场暴利永远保持下去而不愿意降低住房价格的结果。

  因此，笔者认为，当前的房地产宏观调控，需要对既有政策进一步完善与收紧，从根本上来确定住房市场发展之宗旨（消费与居住而不是赚钱），转变住房市场性质。如果政府对住房调控目标即房价回归理性具有十分坚决性，并用信贷政策及税收政策来落实，那么房地产开发商就会放弃幻想，整个住房市场的预期就会转变。在这种情况下，房价的整体向下调整便是必然。

  千万不要为市场一些假象所迷惑。

  （作者系中国社会科学院金融研究所研究员）