⊙梁达

  目前经济运行中的最大矛盾是产能过剩而消费不足，急需消费尽快成为经济持续增长的第一驱动力。但是高房价提高了城市居民的生活成本，削弱了居民的消费能力，挤压了居民的消费空间，影响了居民正常的消费升级和消费扩张。

  高房价对居民消费的影响

  具体分析，高房价对不同阶层居民正常消费形成的抑制作用主要有以下几方面表现。

  1.对已购房、准备购房和租房的城市居民的正常消费均产生了明显的抑制作用。

  一是已购买商品房的城镇居民。高房价使得居民在购房时大多选择贷款的方式来购买商品房，这样居民每月都会面临较大的还款压力，少则千元，多则上万，相对于城镇居民普遍不高的收入来看，这无疑会挤占已购房居民的消费。可以设想，如果一个城市的居民平摊下来，每天都要还贷几十元或几百元，何谈其他消费？

  二是准备购买商品房的城镇居民。准备购买商品房的居民会因为房价的居高不下，而对未来购房支出产生不确定性。为了应对高房价，他们必然要通过更多储蓄的方式来积累资金，购房的准备以及储蓄的增加显然会挤占居民的消费。

  三是租房的城镇居民。这类城镇居民虽然不用购买住房，但高房价会带来房租的增长，居民每月不得不将收入的一部分用来支付越来越高的房租，这显然也挤占了居民消费空间。高房价对于租房居民也起到了一个间接传导的作用。

  2.高房价阻碍了居民的消费转型升级。

  目前我国城乡居民正处在向更高层次的消费升级中。在这一过程中，迫切需要清除不利于消费扩张的障碍，而目前高房价至少会在两个方面抑制消费的快速增长。

  一是高房价让许多人沦为房奴，在沉重的房贷压力下，对这部分家庭的未来消费产生巨大的挤出效应。例如，大部分收入将用于房贷月供，这不仅会导致一般住房消费者的日常消费全面萎缩，而且还会影响到他们的人力资本提升，最终将导致这部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱。

  二是高房价改变了人们的预期，增加了预防性储蓄需求，使多数人不敢消费、谨慎消费。房价的过度上涨，导致众多中低收入阶层，在城市住宅资源方面，逐渐边缘化，只能望房兴叹。不少地方的房价大大偏离民众的实际购买力。

  3.高房价削弱了促进消费的政策效应。

  近年来，国家出台了一系列扩内需、促消费的政策。如家电下乡、以旧换新等措施，但由于高房价使得不少居民紧缩腰包，要么还房贷，要么攒钱准备买房，无法顾及众多的优惠政策。

  而过高的首付款和月供支出又明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这就削弱了刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍。

  4.严重透支居民未来消费，不利于消费结构的优化。

  高企的房价，对于住房的一般消费者来讲无疑是一个十分沉重的负担。因为，高房价已使当今中国的房地产市场基本上把住房的消费者挤出了市场之外。如果他们要想买得起住房，就得靠几代人的储蓄积累及家庭的未来收入才行。这样的购买住房，不仅导致了其后续的住房装修及家具等消费能力有限，而且还会引致几代人即时消费能力的全面下降。

  从发达国家的经验看，随着经济的发展和收入水平的提高，在居民最终消费结构中，食品消费占的比例在10%-20%,而住宅消费的比例将会上升到30%-40%。从我国居民消费支出结构上看，食品消费在居民的支出结构中是逐年下降的，而居住消费在居民支出结构中是逐年上升的。

  数据表明，居民食品消费的负担会越来越轻，而居住消费的负担会越来越重。从1990-2010年的数据看，在消费支出结构中，城镇居民食品消费的比例从54%下降为35.7%，农村居民从58.8%下降为41%。从居住支出所占比重看，城镇居民从1990年的7%上升到2010年的9.9%，农村居民消费则从1990年的17.3%上升到19.1%。因此，对于居民来讲，特别是农村向城镇转移的农民，居住消费支出的压力，要远比食品消费的支出压力大和沉重得多，而且会越来越大。

  从总体上分析，高房价仍使多数居民不敢大胆消费。一方面大大提高了居民的支出预期，影响到正常的生活和消费行为；另一方面，房价的居高不下严重压抑了居民在其他方面的消费，使巨大的消费潜力不能得到释放，成为制约消费扩张的最大阻力。

  坚持房价调控为消费增长扫除阻碍

  住房消费是经济增长的一大亮点和着力点，房子关乎每个人的切身利益,住房消费是扩大消费的一大增长点。下一步仍需加大继续保持对房价的调控力度，绝不能放松，从政策方面着力解决好阻碍即期消费增长的拦路虎问题。

  1.加大政策引导住房消费的力度。

  安居才能乐业，住房消费是应该提倡，也应该鼓励，但政府应千方百计把房价降下来，保证绝大多数消费者有能力承担相应的房价。

  扩大住房消费，一方面不能简单地理解为把大多数民众的存款都投放到住房消费上，要尽快改变已经出现的居民住房消费透支现象，改变因购房而挤占其他消费的问题，努力使居住开支占居民可支配收入中的比重，控制在一定的限度之内；另一方面不能把发展房地产开发业作为战略重点，而应当是在不影响耕地和环境保护等关系我国经济社会可持续发展的因素的基础上，发挥住房消费对内需的拉动力。

  2.切实提高城镇居民收入。

  居民收入与居民消费密切相关，影响消费支出的最根本因素还是可支配收入，可支配收入尤其是低收入人群的可支配收入提高，无疑会带来消费的增加。

  3.加速保障性住房建设，降低城镇居民住房支出。

  推动以廉租房为主体、经济适用房为补充的保障性住房体系改革，解决广大中低收入居民的安居问题；维护最广大的中低收入居民的基本生活权利，使市场住房供给结构有利于满足不同收入阶层特别是中等收入阶层居民的需要，增加居民住房消费的可选择性；引导居民在不同年龄段、不同收入水平选择不同的住房方式，以降低居民的住房费用支出。