我国对房地产市场调控的目标是，实现房地产业的稳定发展，保障居民拥有住房的基本权利。为此需要针对不同的收入群体采取不同的住房政策，即建立起长效的、稳定的住房调控政策与住房社会保障政策相结合的梯度住房政策体系。

  ⊙张鑫 吴欢

  构建梯度住房政策体系的主要依据

  具有不同收入的居民对住房有不同的需求，因而要求制定不同的住房政策。国际上，衡量居民购房支付能力的通用指标是房价收入比。世界银行中国局的首席经济学家黑马·恩德先生依据美国和部分西方发达国家的数据，认为3～6倍的房价收入比是可承受的范围。但国内大量学者的研究数据表明，中国房价收入比虽然远高于该标准区间，居民却仍然具有一定的购房能力。这主要是因为中国大多数居民都拥有一定的储蓄存款，还能从亲友那里借到一部分款项以及存在较宽松的住房信贷政策等。

  具体来说，对于家庭购买住房而言，除了与住房价格、住房面积和家庭可支配收入息息相关外，还会受到金融机构要求的最低住房首付额、住房贷款利率以及家庭可接受的还款比例的影响。从目前住房市场交易状况看来，中等及以下收入阶层家庭占到了社会家庭总数的近60%，多数家庭单位在支付首期购房款后，仍然需要依靠金融机构的贷款，所以购买住房不仅要考虑现实货币的购买能力，也要考虑贷款利率和偿还年限以及未来的偿还能力等因素。

  基于这些因素计算出的房价收入比表明：

  第一，在取得最大额度、最长期限的购房商业贷款，即获得最大力度的银行等金融机构的购房信贷支持时，居民在保证不影响基本生活支出的合理还贷比例的基础上，对合适的住房类型有实际购买力的房价收入比区间为2.65-8.82倍，房价收入比越靠近上限的居民，购房贷款的压力越大。

  第二，若低于该区间，可以考虑支付更高的首付额、缩短贷款年限或选择更好的住房类型；若略高于该区间，可以在考虑未来收入增长的基础上，理性选择住房消费；若高出上限很多，则不能超出自己支付能力盲目消费，其住房需求需要政府的支持。

  同时，传统的静态房价收入比虽然计算简单，可以用来大致比较不同地区居民的购房的支付能力，但仍然存在很大的缺陷。具体表现在以下几个方面：

  （1）我国经济发展不平衡，区域内居民收入差距悬殊，用平均可支配收入计算出的房价收入比不能准确地反映出各收入群体的购房支付能力。

  （2）对可支配收入的统计不可避免地存在误差，我国居民目前除正常缴税的工资收入外，绝大多数都存在一定比例的灰色收入及其他收入。

  （3）应用房价收入比时往往只考虑刚上市的新房，而随着住房市场的发展，住房供应中二手房、经适房会占据越来越大的比重。

  （4）不同收入群体能负担的家庭住房面积显然不同。

  （5）忽视了居民收入的增长性，一旦居民买定房子，住房的成本就被锁定，随收入增加房价收入比会不断下降。

  也就是说，按揭还款额占可支配收入的比重会不断降低。因此，在计算房价收入比时必须针对这些现实状况进行修正，即要引入动态房价收入比，并以此为依据制定住房政策。

  梯度住房政策体系的内容构想

  以根据实际情况修正后的动态房价收入比为划分标准，我们可以看到存在一种梯度的住房消费需求，即自发形成的“廉租房和公租房——经适房——中小户型商品房——二手房——普通商品房——高档商品房”的梯度住房需求格局。

  无收入来源和购房支付能力的低收入群体对应的是廉租房和公租房；收入有一定保障的低收入群体对应的是经适房；中等偏下收入群体对应的是中小户型商品房和二手房；中等偏上收入群体对应的是普通商品房；高收入群体对应的是高档商品房。

  为了实现房地产业的稳定发展和“居者有其屋”的双重目标，相应的需要分别实施廉租房和公租房政策、经适房政策、中小型普通商品房政策和高档商品房政策，即构建一个梯度住房政策体系。

  高档商品房是用来满足高收入群体的住房需求的，主要应以市场自发调节为主，以房产税和住房用地政策调控为辅。其价格可以完全放开，更没必要采取限购、限贷等政策抑制其发展。但要防止过度开发，以及由此带来的土地供给和金融风险。

  中小型普通商品房主要是用来满足中等收入者的住房需求的。对于中等收入群体来说，虽然当前购房确实存在一定的压力，但运用购房金融工具，他们愿意而且能够通过透支未来收入来满足自住型住房的需求。

  因此，政府应更多地通过优惠的金融信贷政策和税收政策，鼓励中等收入者通过商品房市场来解决住房问题；或者鼓励他们通过购买二手房先解决住房问题，等经济条件变好后再置换购新房或面积更大的住房。

  同时，对于中小型普通商品房还应采取限购政策，防止因投资投机拉高房价，增加这一群体的购房负担，并抑制他们对其他商品的消费需求。

  经适房、公租房和廉租房是用来满足无购房支付能力的低收入者的住房需求的。对于低收入者群体，政府要通过住房保障体系给予帮助，以保证民生，实现“居者有其屋”。这部分人群比重不会超过20%。如果各级政府能把基本解决中国民众的住房问题作为一项基本职责，并以此调整楼市政策，应该不会带来很大的财政负担。

  同时，政府要通过土地、信贷、财政等政策鼓励和引导房产商投资于经适房的开发，增加经适房的供给。当然，对经适房、公租房和廉租房的分配和使用要实现严格的监管，限制其流通和转让。

  目前，我国房地产市场调控政策具有短期性和时效性，各市场主体行为都对放松调整政策存在预期，因而使得中央政府的调控政策难以得到落实，进而收到显著的效果。通过区分各收入群体的收入状况和对住房类型的不同需求，再考虑居民实际可支配收入、未来收入的增加和金融信贷支持，来对房价收入比进行修正，就能得出更合乎实际的动态房价收入比。

  以此作为划分不同住房政策实施对象的一个参照标准，无疑能够拓展决策的思路，从而更加科学有效地制定房地产业的发展和住房保障的政策，逐渐形成一套可持续的、长效的梯度住房政策体系。

  总的来说，结合当前的实际情况，梯度住房政策体系对房地产市场的调控政策最大的特点是具有针对性和差别性。

  第一，适度收缩货币政策，缓解通货膨胀压力，限制货币供应量和银行贷款的过快增长，防范金融风险。

  第二，坚持并强化差别化的信贷政策，鼓励并支持中小型商品房和保障房的建设与消费，抑制其投资投机性需求。

  第三，坚持并完善差别化的财政收税政策，细化保有税、个人所得税、契税中对于不同住房交易的规定，以满足不同收入群体对住房消费的不同需求。

  第四，调整“限购令”的适应范围，取消对高档商品房的限购，严格执行对普通商品房和经适房的限购。

  第五，完善多渠道的住房金融体系，充分发展住房金融二级市场，如专业化的住房抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构，活跃住房交易市场。

  第六，完善差别化土地供应政策，继续加大普通商品房用地的供给，优先保障民生用地的供应。

  保障性住房的建设及其资金来源

  我国房地产市场发展不稳定、住房价格过高的一个重要原因在于住房保障制度不完善，而保障房建设的瓶颈在于资金来源狭窄，政策性资金数量和持续度都是有限的。中国目前保障性住房融资政策还处于探索阶段，借鉴其他地区的成功案例，笔者认为当前解决我国保障性住房建设的资金问题，出路是在确保政策性资金（主要包括中央财政补助、土地出让净收益、公积金建房贷款和公积金增值净收益）到位的前提下，寻找商业融资的有效途径，多渠道解决资金问题。

  第一，增强公积金中心的商业色彩，提高公积金资产的运营、增值能力。公积金管理中心应从目前扮演的“政府部门”角色中脱离出来，逐渐转变为独立的政策性住房资金管理运营机构。

  笔者认为公积金管理中心可以仿照社保基金管理模式，聘请第三方专业投资管理人进行部分资金的管理，拓宽公积金资金投资渠道，允许公积金有条件进入特定金融市场和资本市场。例如投资于风险较低的银行理财产品、证券投资基金、信托计划等，提高资金的收益率和流动性，更好地为保障性住房建设和消费提供贷款支持。

  第二，成立保障性住房建设中心，主要负责公租房和廉租房的建设和租金管理，其性质是政府扶持的自负盈亏的“房屋公司”。

  保障性住房中心的资金来源主要分为四部分：一是中心成立时政府拨付的资金、土地并给予贷款支持作为启动的资产；二是公租房和廉租房的租金收益，政府对廉租房给予中心一定租金补贴；三是在公租房和廉租房社区建立商业楼宇，如街市铺位、商场、停车场等，获得商业楼宇的出租或出售收益；四是在有一定收益后，将闲置资金投资于金融市场和资本市场，提高资金增值能力，在中心运营稳定后，可以募集社会闲散资金，并以较高的收益率回报给投资者。

  第三，将房产商吸纳到保障性住房建设体系中，形成无形的融资渠道。也就是要放宽经适房建设的渠道，通过土地、税收、信贷优惠，鼓励更多的房产商配建、代建保障性住房，形成“双赢”局面。

  一方面，房产商可以在拿地、获得贷款、税收上省去大量人力、物力和财力，获得经适房出售后的较低利润，同时也可以在剩余的优惠土地上建造普通商品房，获得另一部分利润；另一方面，政府将保障房建设“承包”出去，可以缓解保障性住房建设的资金压力，提高保障性住房建设的效率，将精力专注于保障房建设的统筹规划管理监督中。

  第四，合理利用商业银行贷款、信托资金等，形成多渠道的资金来源。利用政策优惠鼓励商业银行和信托资金等非银行金融机构加大对保障房建设和消费的支持，对资信好的房产商和个人提供保障房开发建设贷款和住房消费贷款。

  除融资政策外，政府还要制定合理的保障性住房土地政策和监管政策，保证保障性住房的用地供给，提高管理水平，提升透明度和公平性，确保保障性住房的建设质量和效率。

  （作者单位：同济大学经济与管理学院）