上海金丰投资股份有限公司
2011年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司独立董事唐豪先生因公未出席本次董事会，委托独立董事吕长江先生代为出席并表决。
1.3 公司年度财务报告已经安永华明会计师事务所审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 公司董事长王文杰先生、总经理滕国纬先生、总会计师安民女士及财务部经理张琰女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
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2.2 联系人和联系方式
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据 单位：元 币种：人民币
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3.2 主要财务指标
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3.3 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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§4 股东持股情况和控制框图
4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表
单位：股
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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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§5 董事会报告
5.1 管理层讨论与分析
1、报告期内公司经营情况的回顾
2011年，严厉的限购、限贷等宏观调控政策对整个房地产行业产生了巨大冲击。公司紧紧围绕“抓改革、破难题、促转型、谋发展”的工作重点，积极拓展新的业务模式，努力加快业务结构调整，在克服困难中前行，在应对挑战中发展，努力完成年初制订的各项工作目标。全年共实现营业收入91,853.89万元；营业利润23,501.12万元；归属于母公司所有者的净利润20,238.70万元。
（1）房地产流通服务业务困境中抓发展机遇
报告期内，整个房地产行业面临交易量大幅下降的困境。公司流通服务板块一手抓平台建设（业务整合与股权调整），一手抓降本增效和业务拓展，共实现收入26,945.21万元，其中中介代理业务收入10,772.92万元，物业买卖收入16,101.81万元。
报告期内，公司一手代理业务适时调整营销策略，努力挖掘每一位有效客户，签约套数、面积和金额均比去年同期有一定增长，保证了一手代理业务的稳健发展；同时，加大市场特别是周边二三线城市的开拓力度，内外并举抓项目储备，为进一步发展积蓄后劲。
报告期内，公司二手中介业务一方面调整门店布局，裁撤商区管理层级，从三级管理模式变更为“总部-门店”的二级管理模式，努力降低经营成本；另一方面，在经营方式上积极探索门店承包经营试点，提高单店经营业绩。此外，大力探索保障性住房市场商机，全力做好“上海馨佳园”项目动迁安置房的签约服务和经济适用房的配售服务，为今后住房保障服务领域的市场化拓展打下了坚实的基础。
报告期内，抓住商业地产受“限购、限贷”影响较小的机会，公司积极去化大宗存量资产，上海华漕西郊九韵城二期项目年内酒店式公寓和商业物业的销售共结转收入16,101.81万元。
（2）房地产投资开发业务有序推进
报告期内，公司房地产投资开发业务共实现收入54,711.71万元，其中无锡 “印象剑桥”南地块二期项目收入15,005.00万元，“印象剑桥”北地块三期项目收入11,559.00万元，松江九亭“金丰蓝庭”项目商铺销售收入5,791.76万元，四川邛崃“金丰雅居” 项目收入21,565.44万元。
报告期内，无锡 “印象剑桥”项目和无锡“渔港路”项目以平衡资金链为核心，一方面紧跟调控节奏，合理调整工程进度，主动缩减开工面积，控制投资规模；另一方面采用灵活的销售策略，确保实现销售回笼，尽量实现项目资金平衡。截至报告期末，“印象剑桥”南地块二期188栋别墅已全部售罄并结转；“印象剑桥”北地块三期规划共计158栋独立别墅，首批75栋别墅年内已通过竣工验收，报告期内销售结转的别墅共计10栋，第二批50栋别墅年内已结构封顶；“渔港路”项目计划分A、B、C三块开发，其中B块以联排和叠加别墅为主，总建筑面积10.03万平方米，年内已全部结构封顶，A块以小高层为主，总建筑面积8.50万平方米，年内已完成开工证照办理。
此外，四川邛崃 “金丰雅居”政府回购保障房项目年内已全部竣工；上海“世茗国际大厦”项目年内已转让给上海财金产业投资有限公司，目前正积极推进项目开工前的各项准备工作。
（3）房地产委托管理服务业务取得新突破
报告期内，公司房地产委托管理服务业务共实现收入4,807.23万元，主要来自 “上海馨佳园” 项目。
截止报告期末，“三林城市广场”项目已全部交付使用；“上海馨佳园” 项目按既定计划推进，12月28日举行了项目的整体交接仪式，标志着项目建设基本收官，更标志着项目的建设受到了各方的认可与肯定。
依托公司多年来在工程管理、产品设计、投资控制等方面的经验积累，报告期内公司承接了上海市宝山区罗店保障房项目的全过程管理工作，该项目已于11月底顺利开工。 此外，报告期内公司还承接了浙江嵊泗星平住宅小区项目（该项目总建筑面积约10万平方米，建成后将成为嵊泗住宅的最新标杆之一）的全过程管理工作，迈出了委托管理服务走向市场的关键一步。公司将以此为契机，加大力度拓展项目委托管理服务市场，争取尽早实现规模化经营。
（4）房地产金融服务业务框架初步形成
公司将培育发展房地产金融服务业务作为转型发展的一个重点。年初，“金丰一号”房地产流通服务信托基金正式成立并投入运营；10月，“金丰二号”保障房投资信托基金正式设立，基金规模人民币4亿元，主要投资于上海宝山罗店保障房项目，该项目已于11月顺利开工建设。在探索产业金融投资方面，7月，公司与财大科技园公司合作设立的“上海财金产业投资有限公司”挂牌成立，该公司将通过优势互补，重点从事产业金融园区开发经营、金融配套服务等业务。
此外，截止报告期末，公司已累计出资1419.34万元认购上海黑石股权投资合伙企业（有限合伙）有限合伙人财产份额。今年上半年该合伙企业已完成首个项目投资。公司密切关注其营运情况，希望借助该平台拓展视野，提升管理水平。
2、公司主营业务及其经营情况
（1）主营业务分行业、产品情况表
单位：元 币种：人民币
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（2）主营业务分地区情况 单位：元 币种：人民币
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3、财务状况分析
（1）资产状况分析
截止2011年12月31日，公司资产总额为562,383.55万元，比上年末增加25.94％。其中：流动资产382,561.33万元，比上年末增加17.56％；非流动资产179,822.22万元，比上年末增加48.43％。
资产变动幅度较大的项目主要有：
单位：万元
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流动资产变动幅度较大的项目主要有：应收账款增加主要是四川邛崃“金丰雅居”项目增加的应收政府回购房款所致；预付款项减少主要是收回上海华漕西郊九韵城二期商铺部分收购款所致；存货增加主要是开发项目成本增加所致。非流动资产变动幅度较大的项目主要有：可供出售金融资产增加主要是新增的 “金丰1号”、“金丰2号”投资成本；长期股权投资增加主要是新增上海市住房置业担保有限公司10.5%股权、上海财金产业投资有限公司50%股权、上海金丰易居置业有限公司13.04%股权、上海地产馨丰置业有限公司20%股权的投资成本及参股企业贡献的投资收益所致；投资性房地产减少主要是上海松江九亭金丰蓝庭项目经营性商铺出售结转成本所致；递延所得税资产增加主要是未确认的内部交易利润所致。
综观公司资产的分布，流动资产占比为68.02%，其中：货币资金占比20.30%，存货占比为67.16%；非流动性资产占比为31.98%，主要集中在可供出售金融资产、固定资产和长期股权投资，大部分在未来均有升值预期和稳定的现金流入。总体上讲，公司资产质量较好。
（2）负债和权益状况分析
截止2011年12月31日，公司负债总额为351,164.67万元，比上年末增加41.19％，其中：流动负债为272,276.54万元，比上年末增加67.24％；非流动负债78,888.13万元，比上年末减少8.17％。
负债变动幅度较大的项目主要有：
单位：万元
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流动负债变动幅度较大的项目主要有：短期借款增加主要是银行借款增加所致；应付帐款增加主要是应付工程款增加所致；预收款项减少主要是四川邛崃“金丰雅居”项目结转收入所致；其他应付款增加主要是包销项目代收房款、收到的项目保证金、应付的投资企业股本金增加所致；一年内到期的非流动负债增加主要是应付公司债券转入所致。非流动负债变动幅度较大的项目主要有：长期借款增加主要是银行长期借款和委托贷款增加所致；应付债券减少主要是一年内到期的应付公司债券转入一年内到期的非流动负债所致。
截止2011年12月31日，公司股东权益合计为211,218.89万元，同比增长6.77％；归属于母公司的股东权益209,760.23万元，同比增长8.56％。
截止2011年12月31日，公司资产负债率为62.44％，整体财务状况比较稳健。
（3）盈利能力分析 单位：万元
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报告期内，公司实现主营业务收入90,810.55万元，比去年同期减少32.03%，结转主营业务成本43,412.30万元，比去年同期减少41.78%，其中：房地产流通服务业务收入比去年同期增加19.86%，成本比去年同期减少26.23%，主要因本期流通业务收入中毛利率较低的房屋买卖收入比重较小（占25.32%，去年同期为48.30%）；房地产投资开发业务收入比去年同期减少45.97%，成本比去年同期减少43.65%，主要因报告期内房地产市场持续低迷，公司项目销售情况未及预期。投资收益比去年同期增加24.53%，主要来源于联营企业贡献的投资收益，以及公司转让上海龙珠房地产开发有限公司股权获得的收益。
（4）现金流量情况分析 单位：万元
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① 经营活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因
报告期内，经营活动产生的现金流量净额为-23,474.94万元，主要因报告期内房地产市场持续低迷，公司项目销售情况未及预期，同时公司无锡灵山“印象剑桥”北地块三期项目和无锡“渔港路”项目处于投入期。
② 投资活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因
报告期内，投资活动产生的现金流量净额为-39,241.68万元。对投资活动现金流量有较大影响的事项有：收到上海龙珠房地产开发有限公司99%股权转让款13,919.03万元，收到马鞍山市金申置业发展有限公司归还本息6,464.15万元，收到上海市住房置业担保有限公司分红款5,015万元；支付上海市住房置业担保有限公司股权收购及增资款18,348.22万元，支付“金丰1号”、“金丰2号”信托资金25,000万元，支付新设上海财金产业投资有限公司50%股权款及股东借款8,500万元，支付新设上海地产馨丰置业有限公司20%股权款5,000万元，支付新设上海金丰易居置业有限公司13.04%股权款3,300万元，支付上海黑石股权投资合伙企业（有限合伙）投资款1,419.34万元。
③筹资活动产生的现金流量发生重大变动的主要原因
报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为69,003.89万元。对筹资活动现金流量有较大影响的事项有：银行借款249,500万元；银行还款158,200万元，支付股利3,033.88万元，支付利息19,073.92万元。
4、主要供应商、客户情况
本公司主要从事房地产流通服务业务、房地产投资开发业务、房地产委托管理业务和房地产金融服务业务，行业较为特殊，无主要供应商。本年度公司向前五名客户的收入总额为43,382.04万元，占公司全部销售收入比例的47.23%。
5、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析
（1）主要控股子公司的经营情况及业绩分析
上海房屋置换股份有限公司：主要从事房地产经纪及相关业务的咨询服务、科技开发等，注册资本5000万元，截止报告期末总资产为18,249.37万元，净资产为11,262.81万元，报告期内实现净利润2,009.53万元。
上海金丰易居房地产顾问有限公司：主要从事房地产经纪业务，注册资本2000万元，截止报告期末总资产为7,576.73万元，净资产为3,996.68万元，报告期内实现净利润1,321.05万元。
上海金丰易居网有限公司：主要从事房地产经纪、专用软件开发、系统集成和科技经营等业务，注册资本6500万元，截止报告期末总资产为7,210.99万元，净资产为7,198.23万元，报告期内实现净利润6.06万元。
上海茸欣房地产置业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本10,000万元，截止报告期末总资产为28,196.45万元，净资产为24,549.08万元，报告期内实现净利润1,714.56万元。
上海公房实业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本3696.25万元，截止报告期末总资产为23,126.75万元，净资产为16,741.72万元，报告期内实现净利润4,222.70万元。
无锡灵山房地产投资开发有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本15000万元，截止报告期末总资产为105,395.88万元，净资产为49,444.60万元，报告期内实现净利润4,006.89万元。
无锡金丰投资有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本30000万元，截止报告期末总资产为159,934.13万元，净资产为29,415.94万元，报告期内该公司所开发项目尚处于建设期。
邛崃市金丰置业有限公司：主要从事房地产开发业务，注册资本1000万元，截止报告期末总资产为9,786.65万元，净资产为1,661.87万元，报告期内实现净利润572.21万元。
上海金丰建设发展有限公司：主要从事市政公用工程、房屋建筑工程总承包、项目管理服务等业务，注册资本3200万元，截止报告期末总资产为15,820.71万元，净资产为14,043.27万元，报告期内实现净利润2,819.22万元。
上海金益酒店管理有限公司：主要从事酒店管理业务，注册资本400万元，截止报告期末总资产为1,410.67万元，净资产为-4,536.62万元，报告期内亏损1,553.18万元。
（2）影响利润10%以上的参股公司的情况分析
报告期内，影响利润10％以上的参股公司有上海市住房置业担保有限公司、马鞍山市金申置业发展有限公司。
上海市住房置业担保有限公司注册资本80,000万元，主要办理个人住房贷款担保和以住房作抵押的其他个人消费贷款担保等业务，公司持有其40%股份。截止报告期末，该公司总资产为304,216.41万元，净资产为142,434.77万元。报告期内该公司实现营业收入42,789.34万元，实现净利润26,265.85万元，为公司贡献的投资收益为9,548.38万元。
马鞍山市金申置业发展有限公司注册资本20,000万元，主要从事房地产开发业务，公司持有其35%股份。截止报告期末，该公司总资产为78,360.61万元，净资产为32,543.57万元。报告期内该公司实现营业收入53,387.60万元，实现净利润8,121.03万元，为公司贡献的投资收益为2,842.36万元。
6、对公司未来发展的展望
（1）行业发展趋势分析
2011年末，中央明确了“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”的政策基调，意味着2012年针对房地产行业的调控并不会放松，宏观调控对行业的影响还将持续相当一段时间。
同时，保障房建设正按照规划目标紧锣密鼓地推进，2011年1000万套保障房已全面开工。公司将充分发挥在保障房领域的综合优势，继续大力拓展该领域的房地产金融服务、委托管理、后续服务等业务，把握保障房建设带来的机遇。
（2）公司发展战略及新年度经营计划
根据公司发展战略，“十二五”期间，公司将紧紧围绕“投资+服务”的发展定位，以房地产投资为龙头，以房地产服务为重点，加快和深化公司业务结构调整，全面构建房地产领域综合服务产业链，打造成为一流的房地产领域综合服务商。
2012年，公司将围绕既定的战略目标，继续加大改革力度，创新业务模式，推进转型发展。据初步测算，全年营业收入预计为11.37亿元，成本费用预计为9.03亿元。
具体工作重点为：
① 全力以赴，抓好项目销售
一是无锡公司要多措并举确保两大项目的全年建设和销售目标。“印象剑桥”北地块三期将继续适当放缓建设进度；“渔港路”项目B块计划5月份开盘预售，年底前竣工交付，A块在确保资金平衡的前提下择机开工。两大项目年内均要想方设法加速销售，确保资金回笼。
二是上房置换公司要全力做好“上海馨佳园”项目经适房销售和其他保障房配套服务工作。要发挥市场化和专业化服务优势，按节点完成销售目标和资金回笼目标，尽快提炼出保障性住房服务的“上房置换模式”，推动公司在动迁配套房、经济适用房、公租房经租管理等方面的全面拓展。
三是金丰易居公司要千方百计完成代理项目的销售目标。要积极研判市场、适应市场，做到工作上加大力度，环节上周密细致，加强横向的沟通协调和纵向的力量统筹，加强一二手业务联动机制，注重配备运作水平高、专业能力强的团队，想方设法提升销售业绩，保质保量完成项目的销售任务。
② 重点突破，抓好流通板块改革
公司要从打造“领先的房地产流通领域综合服务商”这一总体目标出发，结合目前房地产经纪行业正在发生的深刻变革，着力做好改革方案设计，并进一步对中介业务、代理业务和金融业务进行深度整合，从根本上发挥出自身特点，提升竞争优势。
一手代理业务要通过收购、兼并、合作等方式做大代理规模，提高市场份额。金丰易居公司要以三至五年跻身一线品牌为目标，进一步理顺体制机制，深化内部改革，强化服务意识，提升服务能级。
二手中介业务在传统市场逐步萎缩、主营亏损明显的现实情况下，要积极推进改革：以加强集约化服务平台建设和夯实事业部体制为抓手，以拓展保障房服务业务为契机，以调整门店布局、减少管理层次、精简管理人员和无绩效人员、严格控制管理费用为重点，对整个服务模式、管理架构、连锁规模以及人力资源体系进行改革，建立起差异化竞争力，重塑在二手房传统市场的品牌形象。
③ 集中精力，抓好市场开拓
一是发展壮大房地产金融服务业务。在做好现有业务后续管理的基础上，抓住国家政策导向的有利条件，继续择机发行房地产投资管理基金，形成一定的管理规模。抓紧拓展对其他准金融业务的股权投资，进一步提高房地产金融服务业务的收入、利润比重。
二是积极拓展房地产委托管理业务。2012年重点工作除了做好现有项目的建设任务，须投入更大力量开展市场性项目的拓展，结合金融创新，向外拓展业务空间，以市场化经营推动自身的可持续发展。
三是抓好流通代理业务项目储备。除与集团兄弟单位开展战略合作外，更要大力拓展外部市场，特别加大周边二三线城市的拓展力度，为后续发展积蓄力量。
四是把握机会落实新的投资项目。发挥公司的投资专业优势，密切关注政策和市场的变化，把握投资机会，丰富“投资+服务”业务模式，以投资带动服务，以服务促进投资，为企业以后年度的利润产出打基础。
（3）资金需求、使用及来源情况
2012年，针对房地产行业的银根从紧政策不会有大的改变。公司首先要做好银行授信与贷款的管理工作，在保证企业正常经营所需的同时，严格控制流动资金借款总额的增长，保障好资金链的稳定和效率。其次，在加强资金使用计划管理的基础上进一步实行系统内资金的集中使用和管理，加大本部对下属企业的融资指导和财务指导力度，确保资金使用的监管到位。第三，加大在售项目的销售力度，加强应收账款的回收与催收，加快盘活存量资产，多渠道回笼资金。
§6 财务报告
6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
6.2 本报告期无前期会计差错更正
6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
本年度本公司及本公司的子公司上海公房实业有限公司原持有的上海龙珠房地产开发有限公司99%股权已全部转让，本公司原间接持有的子公司上海龙宛房地产开发有限公司已清算，除上述事项外，合并财务报表范围与上年度一致。
董事长：王文杰
上海金丰投资股份有限公司
二O一二年三月十九日