□作者 张国红

  作者系

  上海海关学院

  经济系教授

  房价收入比可以作为衡量“房价合理回归”的重要尺子之一，也可以成为观察房地产调控成效与否的重要指标之一。鉴于目前大部分中小城市的房价收入比依然过高，房地产调控决不能松懈。

  目前房价还远远没有回到合理价位，因此房地产调控不能放松。温家宝总理在两会期间的记者会上的这番讲话，令人印象深刻。这也是中央政府对当前房地产调控的决心坚定的一种明确表态。

  确实，尽管被称为“最严厉的房地产调控”已取得部分阶段性成果，如有效控制了房价上涨趋势、房地产投资和投机需求被挤出市场等，但巩固和捍卫当前房地产调控成果却比以往任何时刻都要艰巨和复杂，因为当前国内房价仍未实现合理回归。

  之所以说目前国内房价仍未实现合理回归，不妨从房价收入比来分析这个问题。所谓“房价收入比”是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以上海为例，2011年上海家庭人均可支配收入为36230元，家庭年收入约为72460元，按2011年上海新建商品住宅平均销售价格每平方米13448元（比上年下降5.4%），但剔除经济适用住房和动迁安置房等保障性住房后的市场化新建商品住宅平均销售价格为每平方米21584元（比上年上涨2.8%），按后者购买80平方米的两居室需要172.67万元，平均房价收入比约为23.8:1。也就是说，上海市普通居民需要花大约23.8年才能购买一套普通住房。实际上，考虑到上海各区域情况来看，内环线以内每平方米48506元（比上年上涨1%）、内外环之间每平方米27744元（上涨17.4%）和外环线以外每平方米18017元（上涨4.6%），实际的房价收入比可能更高。

  按照国际通行的标准，合理的房价收入比应为6-10倍左右，但目前上海的房价收入比远远超出了这个数值，表明上海的房价之高是其居民收入难以承受的。其实，2011年国内一线、二线、三线甚至四线等大部分中小城市的房价收入比都是很高的。这些数字分析从一个侧面证明了温总理的讲话是正确的——房价回归还远远没有到达其合理价位。

  目前国内大部分中小城市的房价收入比高企，也说明了目前城市居民的收入增长远远跟不上房价的快速上涨，大部分城市居民买不起房子。当然，引发国内大部分中小城市中房价收入比水平过高的原因是多方面的，与财政、金融、土地、企业（包括商业银行和房地产开发商）及地方政府的利益等方面相关，利益的纠葛使得国内房价“易涨不易跌”。自2003年以来国家曾多次出台房地产调控措施，但最终却依然不见成效，反而是房价“越调越高”，充分说明了房地产调控的艰巨性与复杂性。这是本轮严厉房地产调控展开之前有目共睹的实际情况。

  而本轮房地产调控抓住了投资和投机需求是导致国内房价过快上涨主要原因的问题实质，通过限购等有针对性的房地产调控政策措施，目前已有效地控制了房价上涨趋势，一定程度上遏制了房地产投资和投机需求，表明当前房地产调控已经取得了部分成果。不过，由于本轮严厉调控触及部分地方政府和房地产开发商的重大利益，促使其以各种方式不断试探中央政府对当前房地产调控的坚定决心，试图变相为房地产调控松绑，尽管结果都以被紧急叫停而收场，但从中却透露出当前房地产调控已进入强阻力区。未来房地产调控的最大阻力或来自于地方政府。

  但是，从当前中央政府对房地产调控的坚定决心看，寻求“房价合理回归”是房地产调控的主要目标。那么，如何判断“房价合理回归”呢？温家宝总理在两会记者招待会上给出了一个答案——合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应。就是说，可以用房价收入比的变化作为衡量房地产调控的重要尺子之一。更确切地说，房地产调控就是要促进房价收入比下降，其核心就是要促进房价的下降，但同时也要提高居民收入水平。

  当然，怎样的房价收入比才是适当的，这还有待于研究，但以目前大部分中小城市的房价收入比看肯定是过高的，这一指标也可以成为观察当前房地产调控仍将坚持而不动摇的重要理由。

  所以，笔者相信，把房价收入比作为观察房地产调控成效与否的重要指标，将有助于统一思想认识，更好地贯彻和执行当前房地产调控的主要目标——促进房价合理回归。