城镇化既是经济政策的重点也是未来中国经济增长的动力所在。因此，多种迹象显示，把房地产由投机炒作为主导的市场转变为以居民住房消费主导的市场，不将住房视作投机赚钱的工具，让全体国民分享经济改革的成果，有望成为未来房地产政策的核心。

  李克强副总理在谈及扩大内需时多次强调，城镇化是最大的內需潜力所在，是经济结构调整的重要依靠，所以，积极稳妥地推进城镇化是事关长远的大战略，要把城镇化放在现代化大趋势中来思考。这些言论向市场发出了一个十分强烈的信号，城镇化既是经济政策的重点，也是未来中国经济增长之动力。

  由于住房市场发展是城镇化的主要内容，把握房地产市场的发展方向仍将成为未来经济政策的重心。而这些年的曲折的调控经历表明，只有让房地产回归消费为主导的市场，才有可能真正获得持续稳定的发展。

  事实上，自从2010年房地产“国十条”颁布以来，已就开始对国内“房地产化”的经济在纠偏。比如，“国十条”第一条第一句话，就把住房市场界定改善居民居住条件的市场，是居民消费为主导的市场，因此，政府的房地产政策要严格遏制住房投机投资。同时，围绕着这项宗旨，“国十条”明确指出房地产不是支柱产业，不是经济增长及追求GDP的工具，不是地方政府土地财政的工具，而是保证居民居住条件改善的工具或民生工具。中国经济要“去房地产化”，要改变以往房地产运作的暴利模式，挤出房地产企业及地方政府的暴利，不能将住房视作投机赚钱的工具；不能剥夺绝大多数居民天赋的居住权，并让全体人民来分享经济改革的成果；概而言之，把房地产由投机炒作为主导的市场转变为以居民住房消费主导的市场。显然，这些都会成为十八大后新一届政府面对中国城市化进程的房地产政策核心。

  不过，从这几年房地产宏观调控实际效果来看，尽管从中央到地方，始终在强调房地产市场宏观调控不可动摇，也取得一定成效，但与“国十条”所界定的住房市场宗旨仍然相差很远。中国住房市场要实现向期望中的住房市场目标平稳过渡，仍然需要作出巨大艰苦的努力。至少从这几年房地产宏观调控的实情来看，只要以下几个问题不解决，房地产市场要向以居民消费为主导的方向转型是不可能的。

  首先，高房价，这是当前住房市场诸多难题难以化解的症结所在。近十年来，国内房地产市场价格出现了绝无仅有的快速飙升，这在世界历史上是罕见的，全国平均房价水平近十年大致上涨了2.5倍，东南部沿海城市上涨了5倍以上，而北京等这样一线城市上涨甚至达到8倍以上。比较起来，上世纪90年代日本与我国香港特区、近几年在美国及爱尔兰等地房价上涨而导致房地产泡沫破灭，而这些国家和地区房价的上涨幅度都远逊于中国。更为严重的是，这种房价飙升是银行信贷无限扩张的结果。2002年底，我国货币供应总量为18.5万亿元，到2012年6月底达到92.5万亿元，不到10年增加了5倍以上。银行信贷增长的情况也有过之而无不及。利用银行信贷的过度无限扩张促成的房地产繁荣及吹大的房地产泡沫是根本不可持续的。若不及时控制这个势头，则由此给中国经济带来的风险将造成毁灭性的打击。但是，虽然经过了被舆论称为“史无前例”的严厉调控，“国十条”的部分政策内容迄今仍未真正执行与落实，这样的局面不改变，是根本谈不上促使房地产市场实现性质上的转型的。

  其次，高房价死结之所以难以打开，还在于在落实“国十条”上的两大困扰。由于住房市场具有投资与可消费的两栖性，尽管“国十条”的宗旨十分明确，但在落实具体政策时却会被一些模糊不清的观念捆住手脚。因为，如果住房是以消费为主导的市场，那么这个市场发展及价格是由市场的供求关系来决定的，而不是住房购买者的市场预期来决定的。在这样的住房消费市场中，价格高了，需求就减少，住房供给就增加；而住房供给增加，价格又会下行，住房需求又会增加。如此循环往复，住房市场就会在这种住房供求关系与价格变化的互动中发展与繁荣。而住房价格的预期是将住房作为投资品时才会有的概念。在以投资投机为主导的市场中，住房价格和住房供求由住房市场的预期来决定。住房投资者的预期不仅决定住房市场价格，也决定了住房市场的供求关系。而住房投资者的预期既取决于当前的金融市场条件（比如信贷可得性、利率及杠杆率等），也取决于住房购买后的赚钱效应。在住房投机投资市场，投资者对价格不敏感，其对住房的需求则是无穷大，因为他们所关注的是所购买的住房能以更高价格卖出。所以，高房价与住房市场预期管理都是住房投机投资的特征。可是，房地产政策在强调宏观调控时，往往都强调稳定市场，甚至把稳定市场预期作为建立住房市场房地产宏观调控政策长效机制的核心。强调房地产宏观调控是稳定预期或预期管理，那不就是假定这是住房投机投资的市场么？

  促使投机投资为主导的住房市场向消费为主导的住房市场转型，无论老牌市场国家还是新兴市场国家，早就形成了一套行之有效成熟的经济杠杆及法律制度。笔者以为，借鉴这些经济杠杆及法律，足以让国内以投机投资主导的住房市场向消费为主导的住房市场实现平稳转型。可惜，我们迟迟没有迈出这一步。事实已证明，限购令、限价令及限利政策等，负面效应过强，不仅使得以经济杠杆为主导的房地产宏观调控变得越来越复杂，而且也为地方政府化解中央政府的房地产宏观政策“创造”了种种条件。

  国内住房市场若不能转型为一个改善全体居民居住条件的市场，就无法从根本上回到健康发展的轨道。这是实现中国房地产市场向新形态平稳过渡所面对的最大困境。

  （作者系中国社会科学院金融研究所研究员）