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    打破楼市调控怪圈利器:增大交易成本
    2013-02-19       来源:上海证券报      作者:项 峥

      ⊙项 峥

      

      若要追溯我国内地楼市调控陷入“越调越涨”怪圈的原因,人多地少,可供居住、商业开发的土地资源稀缺,土地级差地租增长较快,城市房价坚挺自有其内在逻辑基础;城镇化进程加速,住房需求连年保持旺盛局面,是首先会列出的两条。但也不容否认,由于我国内地房地产交易税率相对较低,税收杠杆难以发挥抑制外来富裕人群投资性住房需求的作用,无法与住房限购政策形成强有力的支持与配合,一定程度上削弱了房地产调控的实际效果。

      税收杠杆是各国或地区调控房地产市场的重要工具。为防止房价过快上涨并形成房地产泡沫,各国或地区政府主要通过税收杠杆,大幅提高房地产交易税率,从而严厉打击投资、投机性住房需求,以达到降温房地产市场的目的。为防止大量外来人口来港购楼需求可能引发房价大幅上涨,我国香港特区政府去年10月对非港居民买楼开始征收高额印花税,便是最新的一例。税收政策调整后三个月,取得了积极成效。据我国香港地产研究机构的数据,从2003年开始持续9年的内地人赴港购楼热在去年退潮,内地买家比例9年来首次下跌。

      2011年初,以“限购”、“限贷”为主要特征的房地产调控政策出台后,我国内地房地产市场一度沉寂。由于政策效用递减,2012年4月以来,楼市逐渐回暖,到2012年岁末和今年初,一线城市明显升温。据中国指数研究院调查结果显示,今年1月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨1%,涨幅较去年12月扩大0.77个百分点,连续第八个月上涨。当然,应该看到,全国性楼市升温还未形成。分区域看,多数三线城市楼市供过于求,楼市僵局还需要一段时间方能打破;二线城市供求大体平衡;但一线城市楼市出现了较为明显的结构性供不应求状况,房价上涨动能充足。据中国指数研究院的数据,今年1月十大城市新建住宅均价环比上涨1.61%,其中京、沪、穗、深四大城市环比涨幅均超过了2%。

      由于本地刚性住房需求增长平稳,后续能量不足,外来人员需求已然成为一线城市高昂住房交易价格的强有力支撑。本地居民刚性住房需求,往往与结婚、拆迁、教育相关,增长总体平稳。特别一线城市限购、限贷政策执行较严,不太可能出现刚性住房需求大涨大跌的情况。虽然房价上涨预期促使部分刚性住房需求前移,短期内可能会出现刚性住房需求集中释放的局面。但刚性住房需求持续性扩张动力不足,无法支撑房价后续上涨。而京、沪等一线城市商品住宅,对周边省市富裕人群的吸引力极大。虽然没有权威的外来人口购房统计数据,但最近广受社会与媒体关注的神木“房姐”事件,就从侧面突出反映了外来人口强大的住房购买力。我国居民投资渠道狭窄,而几千年来购地置业的传统意识浓烈,富裕人群对一线城市商品住宅的需求非常旺盛。虽然有限购政策的门槛影响,但政策并不排斥外来人口购房。满足购买条件的外来富裕人群住宅购买力坚挺,全额付款也不在少数。

      因此,要抑制一线城市住房交易价格上涨,就需要寻找新的调控思路,笔者以为,既然一线城市楼市回暖,外来人口购房需求是主要推动力,这与我国香港非港居民购楼热并无实质性差别,那就很有必要借鉴我国香港抑制非港人士购房需求的经验,在交易环节征收高额税收,以有效抑制外来人口投资性住房需求。具体来说,在限购政策之外,针对外地人购房需求,根据居住年限、纳税状况、房地产交易价格、持有年限等不同,采取差异化税收政策,在满足外来人口合理居住需求的基础上,大幅提高中高端住房交易成本,重点加强户籍和税收征缴管理,严厉打击外来富裕人群投资性购房需求,由此杜绝诸如山西“房媳”等利用多个户口绕开限购政策约束的现象。

      当然,一线城市高昂住房价格,与城市自身人口规模、基础设施建设和产业结构发展相匹配。城市产业日趋向高端、高附加值方向发展,必然带动住宅价格上涨。但无论何时,住宅价格要与本地居民收入增长情况相适应,否则便会催生资产价格泡沫,影响产业结构顺利调整,增大经济金融运行风险。

      (作者系经济学博士,宏观经济评论员)