从京沪版执行细则

  看未来楼市调控空间

  ⊙郁慕湛

  在公众急切等待中，在“国五条”出台一个多月后，各地在最后的规定时间陆续公布了相关执行细则。至此，“国五条”终于可以落地了。国五条最厉害的是“卖房征20%个税”，比较一下京沪版的执行细则虽有不同表述，但都有具体体现，其短期的结果可能不会有多大不同。

  其实，早在《个税条例》中就明确规定“个人转让住房所得的20%计征”，可是在买卖房屋中，人们往往利用无法确定交易房产的原值，所以无法计算房产转让所得，于是便按交易总额的1%缴税。现在“国五条”重申此条，并要严格执行，促使各地买房人争抢“末班车”，一个多月来二手房市场交易剧增，以至于价格微微有些下跌。这同时也刺激了新房市场，因为新房并没有增加交易成本，因此新房市场反而呈现出上涨态势。

  如今“国五条”的各地执行细则均已尘埃落定，估计楼市将会沉寂一段时期。而在二手房市场冷寂的情况下，新房出售价格虽会有小幅上涨，但购房者对二手房价格的下跌还抱有希望，因此新房市场也不可能十分活跃。

  细分京沪版执行细则之差异，沪版在“卖房征20%个税”关键之点上留有多种解释的余地：“税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。”这当然可以理解为任何卖房都得征20%个税。相比之下，京版就显得更为合理一点：“对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房免征个税”。把免征的条件说清楚，一方面保护了居民改善住房的需求，另一方面也给二手房市场留出了一定空隙。

  表面看来，“国五条”尘埃落定之后，之前的二手房市场活跃和新房市场的涨价现象都会消失，年初中国楼市的“量价齐升”也会有所改观，不过在楼市冷寂的表面底下，楼市“量价齐升”的潜在压力仍在积蓄。因为造成年初楼市“量价齐升”的主要原因是通胀的压力和目前投资渠道不畅。而这两个原因现在依然存在，楼市的“量价齐升”的潜在能量犹在。

  当然，无论有多少争议，“国五条”起码暂时制止了各地楼市投资投机商的再次进入，暂时制止了楼市新一轮的疯涨。笔者现在更关心各地的执行细则在执行过程中可能会有哪些副作用，会否带来某些预料不到的负面效应。如果对可能出现的负面效应没有预判，没有针对性预防措施，不仅会给房地产行业带来问题，如抬高租金和二手房价格，还有可能带来社会问题，如假离婚、假结婚等，会引发社会矛盾和纠纷。因为在供需不平衡的情况下，20%个税很容易被转嫁。尽管住建部称，将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，但相关设计上是不是能堵住这个漏洞还有待观察。如果二手房交易税费计入房价，就会抬高价格。而且，部分人由于承受不起税费，会转向租房，从而影响租金。还有，能核实房屋原值的，不排除会在房屋装修、房贷利息等价值评估方面出现纠纷。不能核实房屋原值的，可能除北京外，很多地方的执行细则都没有明确到底如何征税，这就有可能造成乱征税。

  再比较京沪版、尤其沪版的执行细则，笔者以为其表述为未来楼市的变化留出了调控的余地。虽然依笔者之见，二套以上“卖房所得征个税20%”可能更合理。当然，要根本触动楼市的投资投机商们，最终还是要启动不动产税。现在看来，这个方向已很明确了：中国明年将要实施不动产统一登记制度。

  （作者系资深财经评论人）