2013年年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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§2 主要财务数据和股东变化
3.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 前10名股东持股情况表
单位：股
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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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§3管理层讨论与分析
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013年，公司继续贯彻落实“投资+服务”的发展战略，积极推进年初确定的各项工作任务的落实。下半年以来，公司妥善处理好重大资产重组与日常经营两者间的关系，努力减少资产重组对经营活动的影响。全年，公司共实现营业收入89,241.92万元，营业利润8,275.82万元，归属于母公司所有者的净利润6,963.07万元。
1、流通服务板块保持良好经营态势
从年初的“国五条”到年末的多地楼市政策调整，今年房地产市场经历了先紧、走稳、再紧的政策波动。公司流通服务板块经受住了跌宕起伏市场的考验，保持了良好经营态势，全年共实现收入80,447.34万元。
其中，一手代理业务全年签约套数、成交面积和销售金额继续保持一定增长，多个代理项目销售业绩位列区域板块或城市同类产品榜首；二手中介业务继续按照多业并举的方向转型，门店中介业务增幅明显，房屋经租代理业务、保障房后续服务持续推进；全年中介代理业务共实现收入17,145.82万元，比去年同期增长23.18%。
报告期内，公司积极去化存量资产，共实现物业买卖收入62,991.42万元,其中出售富豪金丰酒店收入6亿元。
2、金融服务板块业务能力稳步提升
报告期内，公司金融服务板块在提升投资能力、强化募集能力、加强投后管理能力等方面进一步积累了实践经验。一方面，公司有序推进新基金的发行募集工作，年内分别与上海仁和智本资产管理有限公司、新华信托股份有限公司等企业合作，先后发行了8个私募基金。另一方面，切实做好现有基金的投后管理工作，深入项目实地考察，建立过程评估，严控资金使用，使各基金平稳运营（其中“金丰一号”流通服务信托基金已于2014年1月到期清算），全年共收取管理费1,038.26万元。此外，公司与财大科技园公司合作设立的财金公司在现有园区招商、深化园区企业配套服务、加快新园区开发等方面进展良好，其中改建完成的两个园区出租率已达到99.5%，在建的新园区正在抓紧施工并已开展招商推介工作。
3、代建管理业务进展顺利
2013年，公司代建管理业务板块新开工面积14.1万平方米，在建面积59.3万平方米，报告期内共实现收入1,852.82万元。主要委托管理项目情况如下：上海馨佳园项目剩余地块的建设任务按计划推进，重点做好房源销售搭桥和资金回笼工作，社区内的公建配套设施正在抓紧办理移交手续；上海市宝山区罗店保障房项目三个地块已全部开工，其中C2、C4地块已完成销售搭桥工作，C1地块正积极进行销售搭桥准备；上海世茗国际大厦项目已结构封顶；青浦华新拓展基地已顺利开工；其他项目也均在积极协调推进动拆迁、报批和开工事宜等。
4、投资开发业务面临较大困难
报告期内，公司投资开发业务共实现收入515.90万元，主要来源于项目尾盘和车位的销售。受当地高端房产市场持续疲软的影响，报告期内无锡两个项目销售情况没有明显起色，使得投资开发业务板块受到较大影响。主要在建项目进展情况如下：无锡印象剑桥北地块三期规划共计158栋独立别墅，总建筑面积10.14万平方米；首批75栋别墅目前以现房销售，已累计销售结转17栋；其余83栋别墅，其中50栋已结构封顶。无锡渔港路项目分A、B、C三块开发，其中B块以联排和叠加别墅为主，总建筑面积10.03万平方米，已取得预售许可证；A块以小高层为主，总建筑面积8.50万平方米，已开工。
5、为优化资产结构，盘活存量资产，公司于报告期内将位于上海浦东新区金港路318号的富豪金丰酒店出售给上海东祥实业有限公司。
（一）主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币
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2、收入
（1）驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司出售了富豪金丰酒店，使得流通服务业务收入大幅上升；同时，由于受当地高端房产市场持续疲软的影响，公司无锡两个项目销售情况没有明显起色，直接影响了投资开发业务板块的收入。
（2）主要销售客户情况
报告期内，公司向前五名客户的销售情况如下：
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3、成本
（1）成本分析表 单位：元 币种：人民币
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（2）主要供应商情况
本公司所处行业较为特殊，无主要供应商。
4、资产减值损失
报告期内，公司无锡渔港路项目计提存货跌价准备3,675.21万元。
5、投资收益
本报告期投资收益同比减少主要系公司投资企业贡献的投资收益同比减少及去年同期有处置可供出售金融资产取得的投资收益所致。
6、现金流
报告期内，经营活动产生的现金流量净额为6,152.44万元，其中出售富豪金丰酒店收到的款项对经营活动现金流入有较大影响，项目仍处于投入期对经营活动现金流出有较大影响。
报告期内，投资活动产生的现金流量净额为1,529.54万元，对投资活动现金流量有较大影响的事项有：收到地产馨丰公司减资款4,200万元，收到财金公司还款及利息净额3,324.49万元，收到交通银行红利及股票处置款项1,430.89万元，收到置业担保公司红利款1,080万元，收到上海银行红利216.37万元；支付金辕投资投资款3,000万元，支付金枫先导投资款2,000万元，支付上海黑石投资款1,604.72万元，支付智金公司注册资本金900万元，支付金丰易居置业公司往来款净额635万元，支付馨丰公司注册资本金245万元。
报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为-20,173.90万元，对筹资活动现金流量有较大影响的事项有：银行借款267,868.50万元；银行还款256,690万元，支付利息27,863.82万元，支付红利3,213.58万元。
7、发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司继续贯彻落实“投资+服务”的发展战略，积极推进各项工作任务的落实。但受当地高端房产市场持续疲软的影响，公司无锡两个项目销售情况未达预期目标，项目建设进度亦因此放缓，和年初目标有差距。
（二） 行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、产品情况表
单位：元 币种：人民币
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2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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（三）资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位：元 币种：人民币
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（1)应收账款增加主要系富豪金丰酒店出售款项年底尚有部分未收到所致。
（2）固定资产减少主要系出售富豪金丰酒店所致。
（3）应付帐款增加主要系无锡金丰增加预提工程款所致。
（4）其他应付款增加主要系收到地产馨丰公司减资款所致。
（5）一年内到期的非流动负债增加主要系一年内到期的长期借款、一年内投资者可行使回售选择权的应付债券转入所致。
（6）应付债券减少系转入一年内到期的非流动负债所致。
2、公允价值计量资产相关情况说明
公司可供出售金融资产以公允价值计量。
截止报告期末，可供出售金融资产包括公司持有的交通银行股份有限公司无限售条件的普通股（详见本节投资情况分析）；公司出资30,000,000.00元认购的金辕投资份额；本公司的子公司上海房屋置换股份有限公司出资20,000,000.00元认购的金枫先导份额；公司出资150,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰1号房地产流通服务基金投资集合资金信托计划份额，2013年12月31日的公允价值为157,873,421.60元；公司出资100,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰2号上海罗店保障房投资集合资金信托计划份额，2013年12月31日的公允价值为92,605,779.65元；本公司的子公司金丰建设出资27,000,000.00元认购的中航信托·天启·金丰3号集合资金信托计划份额，2013年12月31日的公允价值为33,122,453.39元。
（四）核心竞争力分析
1、产业链优势
经过多年的努力，公司逐步构建起了流通服务、投资开发、代建管理和金融服务的主营业务体系，形成了比较完整的房地产领域综合服务产业链。各业务板块之间互为促进，所形成的协同效应在公司运营中得到了明显的体现。
2、品牌优势
品牌是每家公司独特的核心竞争力和无形资产。公司发展至今，旗下的“金丰易居”服务品牌在上海乃至全国已拥有了广泛的知名度，特别在流通服务领域享有较高的声誉，成为公司拓展业务、树立形象不可替代的宝贵财富。
3、股东优势
公司控股股东地产集团是经市委、市政府批准成立的国有独资集团公司，主要从事土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营等业务。这为公司利用控股股东资源优势，积极开展业务合作提供了良好的机会。
二、董事会关于公司未来发展的讨论与分析
（一）行业竞争格局和发展趋势
回顾2013年，我国房地产市场正表现出越来越显著的区域差异特征，一线城市和热点二线城市房价上涨压力依然较大，而部分三四线城市房价正陷入滞涨，风险在逐步积累。
展望2014年，房地产行业面临的总体调控环境不会有大的改观，但一刀切的调控模式将被针对不同城市情况的差别化调控所替代，同时行政调控手段或将逐渐淡出，取而代之的将是税费改革等一系列房地产调控长效机制的建立。因此，住房消费的刚性需求和改善性需求的市场仍会平稳发展。
（二）经营计划
2014年度，重大资产重组将是公司的一项重点工作，公司将全力配合重组各方做好重大资产重组相关工作。
同时，虽然面临着资产重组带来的重大不确定性，公司仍将全力以赴，努力做好日常经营工作，将近年来围绕转型发展的探索和实践走下去，坚持差异化的竞争模式，一方面继续深耕房地产传统服务领域，另一方面围绕房地产综合服务打造核心竞争力，体现出自身的服务创新能力和价值创造能力。
1、切实抓好主业板块经营
流通服务板块的二手中介业务要在巩固门店业务的基础上深化住房保障服务和代理经租服务，扩大新业务的市场规模和盈利能力；一手代理业务要落实项目库建设，形成“储备一批、销售一批、结转一批”的项目推进格局和梯次结构。金融服务板块要大力做好现有基金的后续管理工作，完成“金丰一号”和“金丰三号”的清算结算，提前筹划“金丰二号”的清算准备，并根据业务需要积极探索金融创新工具和手段，寻求多层次投融资服务平台。代建管理板块要继续做好现有项目的建设管理，按节点完成房源销售搭桥和竣工交付，择机寻找新的代建项目，积极拓展代建市场。投资开发板块要统筹考虑，实施整合与调整。
2、着力推进大流通体系发展
流通服务板块作为公司的传统优势业务，要发挥出自身优势和特有价值，必须在多元化和规模化经营上下功夫。着力巩固发展好一手代理和二手中介业务规模、提高盈利能力，协助新成立的园区运营和商业管理业务提升经营业绩，继续承接落实新的包销和风险代理项目，努力将传统的流通服务业务做大做强。
3、积极探索拓展其他新的业务
要紧紧围绕公司发展战略，依托多年积累的房地产实务经验，寻找符合自身战略目标的新的业务领域和业务模式。两个主攻方向包括：一是着力提升房地产领域的综合服务能力，整合在项目融资服务、项目设计策划、项目代建管理、代理中介服务、商业运营管理、园区经营管理等方面的全过程服务链，在城市更新平台建设与保障房建设服务领域寻求对接，拓展发展空间。二是把握房地产行业发展转型升级的趋势，探索构建基于移动互联网技术的房屋银行升级版业务平台，在新的平台上重新整合内部资源，构筑新的商业模式和竞争优势，同时也为促进房屋租赁市场的健康发展做出积极贡献。
4、坚持不懈推进内部改革，突破机制体制瓶颈
对现有的机制体制根据业务发展需要进一步调整优化，包括：机构设置、岗位设置、薪酬考核等进行相应调整，及时跟进流程再造和管理边际的重设工作，提高管理效能，激发经营活动。对人才配置要加大力度引进急需紧缺人才，重点培养引进企业高级管理人才；对现有员工队伍继续加强素质教育和业务培训，提高综合实力。对内部管理务必要有新的突破，向管理要效率，向管理要效益。
§4 财务报告
4.1 本报告期无会计政策、会计估计和核算方法的变更。
4.2 本报告期无前期会计差错更正。
4.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明
本年度合并财务报表范围与上年度一致。
4.4 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
董事长：王文杰
上海金丰投资股份有限公司
2014年3月20日