商品住房具有公共属性，其价格变动具有外部性，政府引导或干预在国际上也是惯例。地方政府商品住房价格“限降令”也有法律依据。问题在于，由于楼市在地方财政体系框架下的独特作用和依赖模式，地方政府承担楼市风险的能力太小。
□李宇嘉
近年来，地方政府针对调控房价而出台的各种限制性措施，如限购、限贷、限价、限签（限制高价盘网签）、限证（限制高价盘预售）等等，不仅没有控制住房价上涨，反而因行政干预造成楼市种种乱像，引来了社会各界如潮的批评声。近期，一项反向的楼市限制性措施又激起了舆论极大反响，这就是在杭州、东莞等城市推出的楼市“限降令”。这一新的行政限制性措施甫一出现，批评声就一浪高过一浪：对多年来一直期待房价下跌而屡屡落空的平头百姓来说，好不容易看到房价开始松动，可“限降”人为阻断刚刚开始下跌的房价，其住房梦想不啻为又一场“竹篮打水”。在专家和业内人士眼中，楼市再也经不起折腾了，“限降令”是行政干预的复潮，不利于通过深度调整来暴露并攻克楼市前行的体制性障碍。价格是资源配置的核心要素，政府赤裸裸地干预价格，违背了让市场在资源配置中起决定性作用的改革大方向。
事实上，根据《中华人民共和国价格法》，我国在逐步完善主要由市场形成价格的价格形成机制基础上，对于关系国计民生的少数商品，如公用事业、公益性服务和自然垄断经营的商品等，根据其平均成本、市场供求、国民经济与社会发展要求、社会承受能力等，实施政府指导价，甚至是政府直接定价是合理的。商品住房具有公共属性，其价格变动具有外部性，政府引导或干预在国际上也是惯例。
笔者翻阅了相关资料，商品住房价格“限降令”的法律依据，来源于各地都在实施的商品住房“价格备案制度”：在首次开盘定价时，开发商必须提前到当地价格主管部门申请价格备案，价格主管部门根据成本核算、平均利润、群众购买力和市场供求，引导开发商定价，实施“一房一价”而非“随行就市”的定价制度。据此，实施商品住房价格备案的制度，符合《价格法》关于政府引导类价格的商品范畴和基本精神。
过去10多年来，由于房价快速上涨，商品住房价格备案制度主要服务于控制房价上涨的调控目标。国家对房价上涨的直接干预始于2011年，为贯彻楼市调控精神，发改委当时发布了《商品房销售明码标价规定》，各地为贯彻这一上位政策而相应出台了地方性法规。目前，杭州和东莞发布的“限降令”，其法律依据也就是这些地方性法规。
不容混淆的是，国家对于关系国计民生的产品的价格引导，其目的一方面是为防范这类商品价格过快上涨，降低消费者福利水平，另一方面也为防范价格过快下跌，影响供应商供应的积极性，人为减少供应规模。众所周知，对于商品住房，不管从保护消费者福利，还是从供求关系匹配来看，当前价格引导的重点恰恰应放在让价格适度下跌上。这不仅是提高居民住房支付能力的需要，也是楼市挤泡沫、消化供应过剩的需要，更是暴露体制性沉疴，扫清行业发展障碍，避免“硬着陆”的需要。
问题在于，对地方政府而言，房价岂止不能过快下跌，适度下跌也不能容忍，这主要源于楼市在地方财政体系框架下的独特作用和依赖模式。在地方，税收是吃饭财政，能保证地方政府正常运转就不错了，而土地出让对地方而言不仅可自由支配，而且还是实现政府经济发展蓝图的唯一资金来源。任何一个政府意图发展的项目（商业或公益）或规划，政府投入的资本金或来源于土地出让金，或以土地抵押来获得贷款，或干脆以土地替代资本金，或以未来土地出让收入为保障来举债。
随着城市中心区优质土地出让殆尽，而拆迁补偿成本快速上升，近年来土地出让纯收益越来越少，年均纯收益已不足土地出让金的三分之一。地方政府以土地入股或抵押、以未来土地出让作为偿债保障越来越普遍。而且，由于财政收入有限，本应由政府直接承担的拆迁补偿、土地整备（七通一平）、基础配套建设，甚至是保障房建设也由开发商来承担了。为了鼓励开发商为政府分忧解难，地方政府以土地让与来补偿开发商的额外投入，这就需要地方政府对未来房价上涨做隐性担保。由此造成几个问题：一方面，项目开发周期越来越长，风险也越来越大；另一方面，房地产在建面积越来越大。截至4月底，全国房地产在建面积达到56.4亿平方米，足够未来4至5年的销售；此外，房地产开发越来越冒进，开发企业高成本融资、在非常不成熟的城市外围拿地。
因此，房价下跌的反应是一连串的、连锁的。若房价下跌，地价便会随着下跌，土地市场就会迅速冷却下来，地方政府的土地经营模式就“玩不转”；因为隐性担保，房价和地价下跌，房企在建工程价值缩水，财务成本压力就会增加，地方政府就得弥补开发商在建工程的损失；此外，房价和地价下跌，不仅土地出让金减少、占财政收入两成的房地产相关税收都会减少，吃饭财政也难以保障。
目前，尽管楼市成交量跌落了谷底，市场也比较悲观，但房价下跌趋势并未形成，各地也都在积极地采取措施缓解局面，楼市整体运行的态势可以总结为“胶着”。最近几个月，开发商一直在采取各种优惠措施来增加销售规模，但效果不彰。由此可以预见，未来将会有更多开发商采取实质性降价行动来确保回款、保卫资金链。但值得注意的是，我国房价一旦下跌，便是一个下跌周期的形成，这不仅会反过来恶化本已悲观的市场预期，还会使得上述连锁反应迅速形成和蔓延，极大地冲击地方政府的土地经营模式，这就是为何地方政府可以容忍开发商采取各种隐蔽的降价手段，却不能容忍实质性的降价的根本原因。房价超过15%的下跌幅度，其影响和连锁反应已大大超出了地方政府的承受力！
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）