为塑造新型的政商关系，迫切需要划定清晰的政商边界。地方政府该做的，是全力营造公平竞争的环境，比如公布参与旧城改造的公平竞争原则、补偿安置的原则、公共配套的标准、争议处理和利益诉求的受理内容等，而不该参与某个具体项目的门槛准入设置。

  □李宇嘉

  由去年11月底在深圳上千套房源被官方锁定开始，“佳兆业”事件不断发酵。由于佳兆业在深圳的销售业绩连续两年（2013、2014年）位居前两位，城市广场等多个项目备受市场青睐。而且其财务基本面也并不差，锁盘事件爆发时，佳兆业还在一些券商的首推个股名单中。据此可以判断，“佳兆业”事件并非一般债权债务纠纷、流动性问题所引发。尽管官方至今未公开解释锁盘举措，但佳兆业公司后续一级资质申请被拒，八个处于发展阶段的物业项目所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请不获相关机构接纳，以及近期媒体相关报道来说，涉及政商勾结和贪腐的概率极大。

  在过去十多年中，我国房地产行业造就了众多顶级富豪，由于地方政府在此领域的话语权、资源配置权、项目主导权很强，如城市规划、产业规划、工程项目审批、土地出让“招投标”等，而房价快速上涨使房地产成为利润率最高的行业，于是，房地产行业也成了官员和地产老板们“出事”的高发领域。有统计称，自2000年以来，半数落马省部级高官涉及房地产。近期，据中央巡视组反馈情况及各地整改通报，在2013年以来被巡视的21个省份中，有20个省份发现了房地产腐败，占比高达95%，落马官员基本与房地产有关，典型案例经常见诸报端。

  在房地产领域，官商之间本来大可在“淡如水”、“相敬如宾”的基础上，实现政府公共职能与企业盈利的共赢。地方政府通过向企业市场化出让土地，获得提供公共服务产品（城市规划、道路交通、教育医疗等）所需资金；反过来，城市公共服务完善了，开发商获得了土地溢价收入，实现了可观的盈利。如能保持这种政商关系，恰好就是“淡如水”、“相敬如宾”，而不是“勾肩搭背”。

  但是，政府负责人手中掌握着资源分配的权力，在房地产领域，这种权力一方面表现在区域规划调整的权力，而这恰恰可以决定着一座城市哪些区域土地会升值；另一方面，政府也掌握着土地出让权，特别是协议出让、“招拍挂”中的量身定做，政府可以决定这个地给谁、以什么价格来给等等。另外，在政府产业园区和城市新区建设、旧城改造等方面，相关工程项目、材料采购等“招投标”领域也存在不透明或暗箱操作等问题。在巨大的利益面前，当政府相关负责人的权力无法得到有效监管时，官商之间也就难以做到“相敬如宾”和“淡如水”。

  正是这种变异的政商关系所创造出的超越市场平均收益率的预期，刺激了社会资金纷纷进入房地产领域，房地产企业从2002年的4万家激增至2013年的8万家。这般“大跃进”之景象并非一个市场化行业正常发展所致，绝大多数是冲着房地产企业赚钱效应而从实业转过来的。而能不能赚快钱、赚多少钱，则取决于是否有良好的政商关系的潜规则，也已成为企业实力强弱的标志、企业主炫耀的资本、融资谈判的筹码、资本市场评级的依据，甚至是房企在对外招聘关键职位时的核心要件。

  在这种情形下，虽然我国房地产市场化改革已走过了16年，但至今还很难说行业的市场化规则、市场化运营生态已完全建立和成熟起来，至少在城市规划、土地出让——这些房地产市场化的源头上，多大程度上实现了市场化要打一个大大的问号。改革开放之初，有一种很流行的说法叫“不找市长找市场”，意思是说企业要有市场意识，尊重市场规律，不要动辄找市长。正是这种尊重和发挥市场规律的改革精神，拉开了政府和市场的关系，促成了我国改革开放以来的第一波增长红利。而扭曲的政商关系是经济改革和发展的大敌，本届政府深谙其中的道理。无论是“相敬如宾”和“淡如水”，还是政商关系好或不好、远或近，都需要清晰的边界来厘定。2013年以来，中央政府着力于简政放权，大力削减行政审批，强调企业法无禁止即可为，政府法无授权不可为，推行企业投资和政府行政的负面清单，从政商关系的角度看，这些都是为了划定清晰的政商边界，进而塑造新型的政商关系。

  自去年以来，我国房地产已转入下行大周期，但房地产业对于地方政府来说，其重要性依然没有其他行业可以替代。一方面，在财税体制改革没有到位前，房地产短期内在为政府提供公共服务资金需求上的地位还不会动摇；另一方面，我国大城市房地产已进入存量时代。从国际城市化和房地产发展的经验看，这个阶段房地产一个显著的特点，是旧城改造会轰轰烈烈地展开，城市区域功能布局不断优化，老百姓的居住质量会不断提高。而无论是旧城改造，还是区域功能，相比房地产增量时代，地方政府在其中的作用会更加突出。纵观去年以来被官员腐败案牵涉其中的开发商，包括此次“佳兆业”事件涉及的官员腐败，基本都有区域龙头、参与旧城改造、政商关系密切等特点。这是一个很糟糕的苗头，更是一个强烈的警示信号。

  在存量房地产时代，迫切需要划定清晰的政商边界，塑造新型的政商关系。笔者认为，地方政府该做的，是全力营造公平竞争的环境，比如公布参与旧城改造的公平竞争原则、补偿安置的原则、公共配套的标准、争议处理和利益诉求的受理内容等等，并将所有这些原则公开透明地公布于众，而不该参与某个具体项目的门槛准入设置。至于具体某个项目由哪个开发商参与，理该通过开发商之间的竞争来决定；具体补偿和安置的标准，应通过开发商和业主的市场化谈判来确定，而不能有人为的设定；当谈判谈不下去的时候，应设法将该改造计划无限期延后。政府在旧城改造上只做原则指导，并将原则公布于众，将权力彻底暴晒在阳光下，把旧城改造的具体事项下放给市场。

  （作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）