2014年年度报告摘要
公司代码：600823 公司简称：世茂股份
一重要提示
１．１ 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
１．２ 公司简介
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二主要财务数据和股东情况
２．１公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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２．２截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位： 股
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２．３公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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三管理层讨论与分析
董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
２０１４年，公司在董事会的科学决策下，经营管理层认真贯彻董事会决议精神，通过全体员工的共同努力，采取一系列行之有效的经营举措，为全体股东创造长期业务价值和丰厚回报。
报告期内，公司实现营业收入１２７亿元，同比增长２５．１％；实现净利润２６．１亿元，同比增长３９．４％；归属于母公司的净利润１８．９亿元，同比增长１５．２％。公司实现物业销售收入１１６．８亿元；实现非物业销售收入１０．２亿元，非物业销售收入在公司整体营业收入的占比已达到８．１％，并预计将在未来保持持续增长。报告期内，公司进一步增强经营管理能力，公司下属商业地产开发、商业投资运营、院线经营及文化传媒投资等多元业态经营业务继续保持良好的发展势头，经营水平得到不断提升。
商业地产开发方面，报告期内，公司实现合同签约额１６０．３亿元，较２０１３年同期实现２３％的增长；合同签约面积１２３．５万平方米，同比增长２６％，顺利完成年初制定的１６０亿元销售目标。公司坚持符合市场需求的产品定位和营销方式，努力把控推盘节奏，持续强化物业销售力度，通过济南、青岛、常熟、苏州、天津、徐州、常州、宁波、石狮、南京、武汉等项目的销售，取得了良好的销售业绩。报告期内，公司项目开发有序推进，项目资源充足，年内新增开工面积１９６万平方米，当年施工面积达到６１１万平方米，竣工面积达到９８万平方米，公司持有的经营性物业面积达到１００万平方米。截止到１２月末，公司持有的土地储备１，０８８万平方米，为公司后续发展提供有力支持和保障。报告期内，公司以市场、客户为导向，以年度经营目标为核心，扎实稳妥地推行各项运营管控措施，不断梳理部组织架构及业务流程，努力提高各专业条线的专业能力和管控能力，最终实现企业运作效率和管理水平的显著持续提升。
商业广场运营方面，商业运营管理团队以年度经营目标为导向，有序、有效地推进与实施各项计划。公司在下属世茂商业广场实施现场提升方案，使得公司各商业广场在业态布局、购物环境、消费体验等诸多方面得到有力提升和改善，最终达到吸引更多的消费客流；公司分阶段、有计划地开展了各商业场所的品质提升工作、招商调改工作，商户管理体系、商户评价体系、店铺管理体系纳入到日常运营与管理范畴，着重提升商户经营水平。此外，在内部管理方面，公司着力打造执行力强、适应力强、支持服务意识强的商业管理精英团队；同时继续优化商业管理体系，使得内部制度、流程、架构得以进一步适应商业运营管理的需要。报告期内，济南世茂国际广场于５月１日正式对外营业。济南世茂国际广场位于济南市中心核心区域，毗邻济南标志性建筑解放阁、泉城广场，北接济南“金街”泉城路，建筑面积约１３万平方米，是公司精心打造的集创意、社交、时尚与商业等全新消费理念融为一体的商业中心。
院线经营方面，２０１４年中国电影市场延续高速发展势头，电影文化消费已成为中国消费者日常娱乐生活的重要组成部分。全国电影总票房２９６．３９亿元，同比增长３６．１５％；全年城市影院观众达到８．３亿人次，同比增长３４．５２％；全年新增影院１０１５家，新增银幕５３９７块。报告期内，世茂院线实现营业收入２．３３亿元，同比大幅增长５７．７％，为超过６６０万人次提供了观影服务，各家影院门店在票房、衍生品、卖品等方面收入均实现大幅增长。截至２０１４年末，世茂院线在全国各地已开业经营１７家门店以及拥有１４８块银幕，影院座位数亦增加至２．３６万个。世茂影院团队全年围绕年度经营目标积极开展各项工作，在门店管理、影片排片放映、门店非票房类收入等诸多方面取得了显著提升，确保全年经营业绩的达成。
文化传媒投资方面，报告期内，公司旗下世茂传媒积极参与中国文化产业发展，参与投资的影视项目逐步在年内实现公映播放，并取得良好的市场反响与经营业绩。电影《闺蜜》于７月３１日在全国各大院线上映，内地票房超过２亿元；电视剧《一仆二主》于３月１９日登陆东方、深圳、山东、北京等卫视，最终取得全年度收视率排名第二名，网络点击率排名第六名的成绩；电视剧《二炮手》、《花红花火》于１２月２２日在国内重要卫视平台黄金时段开播，首周收视率分别排第３名和第４名。世茂传媒将致力于文化产业项目的投资与经营，并努力孵化和培育更多优秀项目与作品。
儿童事业发展方面，公司根据门店经营水平和区域发展状况，及时调整门店经营策略，改善整体业绩水平。报告期内，儿童乐园根据门店经营和团队的实际情况，加强各门店员工的培训和考核，进一步提升服务品质，增强门店运营能力。与此同时，公司将会在儿童产业发展脉络中进一步探寻，通过尝试新的经营方式，逐步丰富公司儿童事业发展的产品线，并确立更优质的商业盈利模式，寻求在行业快速发展中取得更好的经营业绩。
（一）主营业务分析
１利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元币种：人民币
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２收入
（１）房地产合约销售情况
单位：亿元、万平方米、万元／平方米
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（２）房地产出租情况
单位：平方米、％、元
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（３）主要销售客户的情况
单位：元币种：人民币
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３成本
单位：元
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４费用
单位：元币种：人民币
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５现金流
单位：元币种：人民币
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６其他
（１）报告期内公司财务指标与财务状况分析
单位：元币种：人民币
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（２）房地产储备情况
单位：万平方米，元
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（二）行业、产品或地区经营情况分析
１、主营业务分行业、分产品情况
单位：元币种：人民币
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主营业务分行业和分产品情况的说明
公司本期继续深化业务板块的多元化经营，本期房地产业务收入继续保持增加态势，同时公司继续加大对其他业态的投资力度，本期商铺租赁业务及电影院业务等商业业态收入比上年度大幅增加。
２、主营业务分地区情况
单位：元币种：人民币
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主营业务分地区情况的说明
本期公司在华东地区的业务持续增加，同时公司也加大了对其他地区的投入，本期华中地区的收入比上年大幅增加。
（三）资产、负债情况分析
１资产负债情况分析表
单位：元
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（四）核心竞争力分析
１、品牌优势显著
经过多年的发展与沉淀，＂世茂＂品牌在全国具有一定的知名度和影响力，公司依托于品牌的显著优势，在过往年间成绩斐然。“２０１２年中国商业地产最具影响力开发商”、“２０１２年度最具投资潜力地产上市公司”、“２０１３中国商业地产价值榜”、“２０１３中国房地产公司品牌价值ＴＯＰ１０”、“２０１４中国房地产开发企业品牌价值１０强、商业地产企业品牌价值１０强”等殊荣更令“世茂”品牌熠熠生辉。
２、专业、敬业、优秀的经营团队
公司在多年经营与发展过程中，通过商业项目运营管理与实践，公司打造了一支符合未来商业地产快速发展需要的商业运营、招商和管理的团队，在此基础上，形成了更专业、更高效的多元化商业管理团队。多元化的管理团队秉承公司核心价值理念和专业管理的职业精神，积极向上，勤奋进取，以实现公司战略发展为目标，为公司快速发展、为股东和合作伙伴创造持续稳定的收益而努力。
３、优质的土地和项目储备
公司发展依托于突出的土地储备成本优势和项目地理优势。公司战略布局始终专注于经济发展潜力巨大的长三角、环渤海和海西区域等地区的二、三线城市，公司现有项目大部分坐落于各二、三线城市的核心区或城市经济功能区，并将持续受益于中国城镇化发展进程。
公司严格控制获取土地的成本，为项目开发和后续经营预留空间。公司突出的土地成本优势，为公司有效抵御行业系统风险、渡过经济发展不确定时期以及为拓展项目运营空间、确保项目利润收益提供了有效的保障。
（五）投资状况分析
１、对外股权投资总体分析
报告期内，公司长期股权投资余额为４７．１３亿元。具体内容请详见财务报表附注六／９长期股权投资。
（１）证券投资情况
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证券投资情况的说明
截止２０１４年１２月３１日，公司持有海通证券股份有限公司流通股８，５００，０００股，期末市价为２４．０６元／股。
２、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
（１）委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
（２）委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
（３）其他投资理财及衍生品投资情况
本年度公司无其他投资理财及衍生品投资事项。
３、募集资金使用情况
（１）募集资金总体使用情况
□适用√不适用
（２）募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
（３）募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
４、主要子公司、参股公司分析
单位：元币种：人民币
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５、非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位：万元币种：人民币
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董事会关于公司未来发展的讨论与分析
（一）行业竞争格局和发展趋势
２０１４年是房地产行业的调整年，从年初的悲观情绪蔓延至后来的成交量持续下滑，再至年末在政策的支持下成交回稳，总体呈现先冷后暖的态势。２０１４年全国全年房地产开发投资９５，０３６亿元，比上年增长１０．５％。其中，住宅投资６４，３５２亿元，增长９．２％；办公楼投资５，６４１亿元，增长２１．３％；商业营业用房投资１４，３４６亿元，增长２０．１％。施工面积７２６，４８２万平方米，比上年增长９．２％；新开工面积１７９，５９２万平方米，下降１０．７％；竣工面积１０７，４５９万平方米，增长５．９％。商品房销售面积１２０，６４９万平方米，同比下降７．６％，其中，住宅销售面积下降９．１％，商业营业用房销售面积增长７．２％；商品房销售额７６，２９２亿元，下降６．３％，。其中，住宅销售额下降７．８％，商业营业用房销售额增长７．６％。
（二）公司发展战略
世茂股份始终以“提升城市生活品质”为己任，致力于商业地产的专业化开发和经营，打造高标准的商业物业综合体。作为国内商业地产的龙头企业之一，我们将客户的需求、股东的利益、优秀人才的培育以及社会的和谐发展作为永恒追求的目标。
（三）经营计划
２０１５年，公司计划实现合约销售１７６亿元，合约销售面积达到１３４万平方米。全年公司计划新开工建筑面积达到１１６万平方米，计划当年施工建筑面积达到７２５万平方米，计划竣工建筑面积为１３３万平方米。
世茂股份２０１５年经营规划目标单位为：万平方米或亿元
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展望２０１５年，我国经济发展已进入新常态，宏观经济下行压力还在加大，社会发展的复杂性更为凸显，使得公司亦将承受着战略目标和经营业绩的双重压力与挑战。着眼２０１５年，公司将以客户需求为导向，以实现销售为目标，作为工作开展的首要目标。公司将以品质吸引客户、以客户口碑积累世茂品牌，通过进一步提升工程质量，向业主和客户交付高质量的产品和服务，做好物业服务标准和流程，调整品牌结构和档次等一系列工作的开展，在理念、方法、工具、等方面做出系统的品质提升与改造；公司将累积品牌影响力，不断沉淀品牌内涵，在公司长期深耕的区域树立并开拓品牌影响力，以此进一步支持公司业务在当地市场的渗透和拓展。公司将持续不寻求创新和实用性，公司积极关注和参与新科技和行业演变带来的新机会，以此提升内部管理效率、降低企业经营成本，研发实用和创新相结合的产品和服务，进一步丰富公司未来的业务形态。公司将努力追求基业长青，把世茂做成百年老店，为社会源源不断地创造价值，让股东获得长久的回报，让员工获得稳定的收入。
（四）因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求
根据公司目前开发项目２０１５年开发计划，为配合公司现有业务发展的需要，公司计划于２０１５年度资本性开支约需１８０．２亿元，三项费用预计１４．２亿元，计划采用银行借款、债权融资、预售房款、委托贷款等融资手段满足资金需求。
（五）可能面对的风险
预计２０１５年，公司依旧将面临复杂的宏观经济和行业市场形势，国内经济面临的形势依然错综复杂，有利条件和不利因素并存。世界经济复苏存在不稳定、不确定因素，一些国家宏观政策调整带来变数，新兴经济体又面临新的困难和挑战，以及房地产行业调控政策所产生的不确定性依然较多，进而导致经营环境的复杂多变。
董事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
（一）董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
（二）董事会对会计政策、会计估计或核算方法变更的原因和影响的分析说明
□适用 √不适用
（三）董事会对重要前期差错更正的原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
利润分配或资本公积金转增预案
（一）现金分红政策的制定、执行或调整情况
根据中国证监会《上市公司监管指引第３号—上市公司现金分红》、上海证券交易所《上市公司现金分红指引》等文件的相关要求，结合公司经营管理情况，公司于２０１４年３月１９日第六届董事会第十九次会议审议通过了《关于修改＜公司章程＞的议案》，该议案已经２０１４年４月１５日２０１３年度股东大会审议通过。新修订的《公司章程》对利润分配政策和决策程序、利润分配的形式和周期、利润分配政策的调整方面进行了修改，强调公司采取现金、股票或者现金与股票相结合的方式进行利润分配，并优先采用现金分红的利润分配方式。
２０１４年４月１５日公司２０１３年度（第二十一次）股东大会审议通过了《关于＜２０１３年度利润分配方案＞的议案》，以截至２０１３年１２月３１日公司总股本１，１７０，５９５，３３８股为基数，向全体股东按每１０股派发现金股利人民币１．５０元（含税），合计派发现金股利１７５，５８９，３００．７０元，上述利润分配预案已于２０１４年５月２８日发放。
２０１５年３月２４日经公司第六届董事会第二十九次会议通过了２０１４年度利润分配预案：
２０１４年度母公司净利润２９１，３５２，５８６．４１元，连同母公司上年度可供股东分配的利润３０９，４７９，９６１．５３元，扣除公允价值变动形成的收益１１，７００，０００．００元和提取的法定盈余公积２９，１３５，２５８．６４元及已宣告分配的股利１７５，５８９，３００．７０元，本年度末实际可供股东分配的利润为３８４，４０７，９８８．６０元。
根据公司经营及未来房地产项目发展情况，为回报公司股东，公司制定了《２０１４年度利润分配预案》：以截止２０１４年１２月３１日公司总股本１，１７２，４１５，３３８股为基数，向全体股东按每１０股派发现金股利１．７元（含税），合计派发１９９，３１０，６０７．４６元，剩余未分配利润结转至下一年度；同时，以资本公积金每１０股转增５股，合计转增５８６，２０７，６６９股。
上述利润分配预案尚待公司股东大会批准。
（二）公司近三年（含报告期）的利润分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元币种：人民币
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四涉及财务报告的相关事项
４．１与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
（１） 会计政策变更
２０１４ 年，财政部发布了《企业会计准则第３９ 号—公允价值计量》、《企业会计准则第４０ 号—合营安排》和《企业会计准则第４１ 号—在其他主体中权益的披露》，修订了《企业会计准则第２ 号—长期股权投资》、《企业会计准则第９ 号—职工薪酬》、《企业会计准则第３０ 号—财务报表列报》、《企业会计准则第３３ 号—合并财务报表》和《企业会计准则第 ３７ 号—金融工具列报》，本公司按相关准则的规定进行了调整，并经第六届董事会第二十四次会议审议通过，主要影响如下：
① 长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响
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② 合并财务报表期初数变动情况
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会计政策变更对２０１３年度合并净利润无影响。
４．２与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注，本年度新纳入合并范围的子公司详见附注，本年度不再纳入合并范围的子公司详见附注。