投资属性
是最终决定因素
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证券、房产、大宗商品，都属于广义上大类资产。当下全球资产的泡沫程度，和2008年全球金融危机发生前相比，是什么状况？以中国和美国的情况做一简单对比分析，可有助于我们发现一些规律。
2007年10月，道琼斯指数约14200点，当时美国股市总市值约20万亿美元，GDP约13.8万亿美元，股市总市值/GDP=1.45；上月底，道指约16000点，总市值约22万亿美元，去年美国GDP约16.6万亿美元，股市总市值/GDP=1.33。可见，当前时点，美股估值虽不算很低，但比2008年金融危机前要低约10%。从2000年到2007年，美国楼市价格普遍上涨1倍，积聚了大量泡沫；在金融危机期间价格跌去约三分之一，此后至今，又累计上涨了约20%，平均每年上涨约3%，泡沫撇去了很多。
2007年10月16日，上证指数最高点6124点，当时上市公司约1440家，对应总市值约36万亿，2007年GDP约25.7万亿，总市值/GDP=1.4。目前，昨天的上证指数2850点，上市公司2835家，比8年前多了约1倍，对应总市值约43万亿，去年我国GDP约68万亿，总市值/GDP=0.63。可见，8年间股指点位砍去一半多，GDP上升一倍多，现在的股市估值比当年低很多。整体看，没有泡沫。
大宗商品主要看石油和铁矿石，这两项我国对外依赖度最大。2007年底，原油接近每桶100美元，目前约每桶30美元；2007年底，铁矿石价格达每吨150多美元，目前每吨约40美元。反映国际干散货运输市场走势的波罗的海航运指数BDI，眼下只有几百点，较2008年11000多点的历史高位下跌了90%以上。所以说，目前全球大宗商品市场也是基本无泡沫。
如果说2008年全球金融危机的爆发是由资产泡沫破灭所引发；那么，这种可能性，在今天的国际环境下再次复制的几率很小。经济危机总是由金融危机触发，之后两者互为因果，交替深化，负反馈循环，在演变后期逐渐衰竭，渐趋平衡并找到双底——经济的底和股市的底。金融危机爆发的前提是泡沫太多，如果泡沫很少，或基本没有泡沫，那就很难演变成金融危机，更不会传导为经济危机。这就像一个小孩从桌子上跳下来可能摔成重伤，但从板凳上往下跳，应该无大碍。
只是，在我国有种大类资产是例外：房产。自2008年来，不同城市房价上涨幅度不一，年化为10%至20%。高的如京沪深，涨幅约3至4倍，低的涨幅也有1至2倍。上海在此期间楼价上涨约3倍，平均年化涨幅约15%。不过，这8年上海楼价可不是均匀上涨的，若剔除2009年和2015年房价的过高涨幅（这两年累计涨幅近1倍），其余几年平均涨幅不到7%，和上海人均可支配收入的涨幅基本相当；有个别年份，个别区域房价甚至是下跌的。
股市的涨跌也表现出同样的规律。据称，美国学者研究1926年至2004年美国股市指数走势发现，不到1%的交易日贡献了96%的市场回报。我国学者研究发现：沪深股市极少数具有超常收益的交易日对投资回报具有巨大影响。比如，正常情况下，完全被动投资上证综指和深证成指可获得约9%和17%的平均年化收益，但若没抓住收益率最高的25个交易日，那投资回报将为负；反之，若躲过收益率最差的25个交易日，所有指数投资的年收益率都至少翻倍。
我们知道，房产除具有使用功能和消费属性外，还有投资属性。和股票完全的投资属性不同，房产的投资属性在不同时期，所占的成分是不同的。一般来说，投资属性较小时，房价基本是合理的，楼市基本是健康的；投资属性较大时，房价就有很大水分，楼市可能有不同程度的泡沫。在我国，这些年累积的财富盈余和膨胀的广义货币，提供了前所未有的流动性，加之股市的持续低迷和对P2P等其他投资渠道的担心，过剩的资金被挤出到房产市场。尤其今年春节后的一线城市房产市场，在买涨不买跌的心态和担心错过的恐慌情绪下，累积了较长时间的需求集中释放，很多人卖了旧房再贷款买更大的新房，演绎并助推了一幅烈火烹油的抢筹认购行情。无疑，其中的投资属性在短时间被放大了很多。
谁也不知一线城市楼市的火爆可持续多久，但一切有投资属性的大类资产都会遵循基本相同的涨跌规律。股价是盈利的折现倍数，衡量指标是市盈率，目前沪深大盘市盈率约17倍；房价是租金的折现倍数，衡量指标是租售比，目前上海租金年收入不到房价的2%，租售比倍数高达50倍以上。也许一线城市的房价还会高烧不退，但作为已获得住房保障，用余钱投资的理性投资者来说，自该盯住价值洼地，布局低估的大类资产品种。我们不知道过去几年所呈现的股市、楼市的分化背离何时会出现根本性拐点，但相信，对投资品而言，投资属性将决定两者走势在或长或短的期间必会逐步靠拢。
（作者系独立投资分析人士，近日出版新著《互联网+股票投资：互联互通时代成长股操盘精要》）
