阳光新业地产股份有限公司2015年年度报告摘要
证券代码：000608 证券简称：阳光股份 公告编号：
阳光新业地产股份有限公司
2015年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
董事、监事、高级管理人员异议声明
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声明
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
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非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
公司简介
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二、报告期主要业务或产品简介
报告期内公司主营业务为投资性房产出租与资产管理服务，房地产开发与销售。
1、房地产开发与销售
报告期内，公司已将未来的发展方向聚焦在以持有型物业资产管理为核心的轻资产模式，公司加大了对房地产业务的销售去化和转让剥离，及时收回了投资，并未新增纯住宅开发类土地储备。公司房地产业务主要为天津杨柳青项目开发销售及北京阳光上东和成都锦尚项目部分库存销售，未来，公司将继续加快上述三个项目的去化和剥离。
2、投资性房产出租与资产管理服务
公司投资性房地产主要位于京津沪及部分二线城市。从业态上主要为集中商业和办公：其中集中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业广场”为代表的区域购物中心；以及以“新业中心”为代表的城市综合体。公司主要依靠租金收入、资产管理费用以及资产升值退出获取利润。
鉴于近年来商业项目的过量供应以及电商对传统商业项目的冲击，公司未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出。在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的资产管理能力，通过轻资产模式实现股东回报和公司价值。
三、主要会计数据和财务指标
1、近三年主要会计数据和财务指标
公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：人民币元
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2、分季度主要会计数据
单位：人民币元
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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
四、股本及股东情况
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
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2、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
3、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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五、管理层讨论与分析
1、报告期经营情况简介
（一）报告期内经济与市场情况分析
2015年全球经济增长依然在艰难中行进。新兴市场国家受美元加息预期及自身内部政治经济问题，普遍承受了巨大的压力，货币大幅贬值，有些国家甚至出现经济负增长。中国经济继续在去产能、调结构中奋力前进。宏观经济虽然面临三期叠加的压力，但“一带一路”、供给侧改革、国企重组等国家战略及举措已逐渐拉开序幕。经济增长虽然放缓，但基本面总体稳定。
房地产住宅市场在国家去库存基调下，不断从供需两端释放政策红利，使得全年商品房销售规模达12.85亿平米，同比增长6.5%；销售金额达8.7万亿，同比增长14.4%。行业集中度继续加大，市场竞争依然非常激烈，行业平均利润率继续下滑。全国住宅市场继续分化，三四线城市依然面临库存大、去化慢的问题，而北上广深等一线城市则出现量价齐升。一二线城市的改善性需求比例显著提升。
商业地产方面，电商对实体店的冲击依然持续，但线上线下的融合也越来越紧密，消费者的消费需求承多元化呈现，一些城市供应较大、竞争激烈，导致空置率提高、租金下滑；受经济增速放缓及产业结构调整影响，公司扩张及新设公司有所减少，一些城市办公物业由供不应求到供略大于求，租金增长有所放缓，空置率有所提高。
（二）主要项目所处区域市场分析
（1）公司住宅项目主要位于天津、成都和北京3个城市。2015年公司住宅业务收入主要来源于上述3个城市的库存去化。
北京市场：2015 年，受政策利好影响，北京房地产市场呈现量价齐升。全年成交量达 970 万平方米，同比增长 31.2 个百分点。供应方面，商品住宅月均新批上市 68 万平方米，与 2014 年均值相比下降幅度接近 30%，处于近七年来次低位。供需对比，2015 年，北京商品住宅销供比上升至 1.1，平均出清周期为 10 个月，市场处于合理水平。2015 年，在多项利好政策以及高端住宅、自住房大量入市的综合影响下，北京新建商品住宅（不含保障房）均价整体稳中有升，全年均价为 27006 元/平方米，较 2014 年上涨 7.65%。
鉴于北京市场稳中有升，公司对北京阳光上东项目部分存货以合理的价格进行了销售，销售收入6305.4万元。
天津市场：2015年天津市场成交量价齐升，全年商品住宅成交面积约1358万平米，为近6年来同期最高，同比涨幅约42%；成交均价约11548元/平方米，同比增长约9.4%；库存下降约21.7%，至约1837.7万平米，出清周期在14个月以上；公司杨柳青项目所在西青区成交面积约54万平米，占全市成交约4%，成交均价约12000元/平米；
由于西青区域非天津市主要市场热度区域，表现略低于全市平均水平，因此公司项目去化面临较大的市场压力。2015年公司杨柳青项目没有新增开工面积，已有库存销售收入金额3199.2万元。
成都市场：2015年成都市场对政策刺激效果不显著，全年市场量价齐降，不同区域分化明显。主城区全年商品住宅成交约891万平米，同比下降约4.7%；成交均价约9819元/平米，同比下降约2.9%；主城区商品住宅库存面积约839万平米，同期上涨约5.7%，出现周期约11个月。
公司项目位于主城区，鉴于成都市场2015年表现，公司项目销售及结转速度较上年有所放缓。
注：上述市场数据来源于CREIS中指数据。
（2）公司投资性房地产出租项目主要在北京、天津、上海和成都。
2015年上述城市主要经济指标如下：
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注：数据来源于国家统计局
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注释：*平均有效净租金 **首层净租金不含免租期
注：数据来源于仲量联行
从上述数据可看出，上述4个城市商业消费市场容量基础良好，增速同当地GDP增速同步；北京、上海在全国处于绝对领先位置，而天津、成都增长较快。
全国甲级写字楼出租方面，北京以较低的空置率一枝独秀；而成都写字楼空置率最高，市场压力巨大；
商业方面，天津、成都市场供应较大，空置率较高，租金有所下降。
2015年公司商业及写字楼租金收入总体稳定，但成都九眼桥项目写字楼及商业出租遇到一定市场压力。
（三）公司主要经营情况
2015年是公司根据新的发展战略，变革重生、再创辉煌的重要一年。公司实现了扭亏为盈，为公司利用资本市场持续发展奠定了基础。
2015年，公司大力践行轻资产战略。先后于一季度转让北京朝阳路商业45%股权；于二季度将上海银河宾馆裙楼收购股比从90%降至50%；于三季度剥离天津辛庄项目51%股权；于四季度转让北京瑞港100%股权；减轻了公司资金压力，同时实现了利润增厚。
2015年，公司上海银河宾馆主楼及北京阳光大厦顺利改造完成并已开始对外招租运营，这将使得公司2016年租金收入更为稳定并有所提升。
2015年，公司对面临激烈市场竞争的上海淮海路商业及成都九眼桥商业项目加强了支持与管理，并同时结合信息技术，对两个项目的线上线下融合进行了尝试，取得了一定效果。淮海路项目实现了顺利开业，九眼桥项目经营有所提升。
2015年，公司对北京北苑项目进行了整租，减低了公司改造投入的压力，同时提升了公司的租金收入。
2015年，公司积极利用资本市场的融资功能，提出了非公开发行股票购买资产的预案，通过增加公司在京津地区的业务比重，进一步提升公司资产质量与业绩。
2015年，公司实现营业收入647,600千元，较去年减少52.33%。
2015年，公司营业成本244,336千元，较去年减少66.73%。
2015年，公司实现归属于母公司股东的净利润20,180千元，较去年增加103.45%。
2015年度房地产开发情况表： 单位：平方米
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2015年度房地产销售情况表 单位：平方米
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2015年度房地产出租情况表 单位：平方米
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2015年度分地区的营业数据表 单位：元
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2015年度公司财务融资情况
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2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明
√ 适用 □ 不适用
受经济增速放缓及产业结构调整影响，公司扩张及新设公司有所减少，公司项目去化面临较大的市场压力，商业地产方面，电商对实体店的冲击依然持续，消费者的消费需求承多元化呈现，导致空置率提高、租金下滑，一些城市办公物业由供不应求到供略大于求，租金增长有所放缓，空置率有所提高，导致本年度营业收入减少约7.1亿元 ，营业成本较上年度减少约4.9亿元。
6、面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
六、涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况。
2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、向嘉源盛达、众元投资出售控股子公司瑞景阳光45%股权，交易完成后本公司由持有瑞景阳光55%股权变为持有瑞景阳光10%股权，股权交割后，瑞景阳光不再列入合并报表范围。
2、向万众兴业出售全资子公司北京瑞丰持有的北京瑞港100%股权，股权交割后，北京瑞港不再列入合并报表范围。
3、本集团于2015年6月以现金1港元出资设立了全资子公司瑞嘉控股有限公司，列入本公司合并报表范围。
4、本集团于2015年6月分别认缴1美元出资设立了全资子公司阳光创投有限公司及阳光发展有限公司，列入本公司合并报表范围。
5、本集团于2015年7月认缴1港元出资设立了全资子公司阳光博瑞有限公司，列入本公司合并报表范围。
4、董事会、监事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明
□ 适用 √ 不适用
