上海万业企业股份有限公司
公司代码：600641 公司简称：万业企业
上海万业企业股份有限公司
2015年年度报告摘要
一重要提示
1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。
1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.3 公司全体董事出席董事会会议。
1.4 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.5 公司简介
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1.6 以2015年12月31日公司总股本806,158,748股为基数，向全体股东每10股派送现金红利人民币0.8 元（含税），预计支付现金红利6,449.27万元，尚余未分配利润81,722.61万元转至下一年度。本年度不进行资本公积金转增股本。本利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。
二报告期主要业务或产品简介
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块分为住宅地产开发和商业地产开发。目前房地产开发的业务范围主要集中在上海、苏州、无锡等长三角区域及湖南长沙。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类住宅产品，包括高层公寓、多层洋房与别墅等。商业地产开发主要是以酒店式公寓的开发和运营管理为主。
公司的房产开发主要聚焦刚需市场，尤其针对上海市场的年轻首置及首改购房客户群。公司自主设计和开发了住宅层高3.5米、酒店公寓层loft的小户型精装修产品，成为市场聚焦关注的热点产品。该类小户型产品通过提升产品的空间利用附加值，强化了产品在市场上的竞争力，显著提升了产品的利润率。公司万业新阶、万业紫辰苑和万业名苑项目在上海区域市场，均获得了市场的高度认可和良好的行业影响力。
近年来公司致力于加强产品研发能力及提升其全装修住宅产品比重，已经展开标准化全装修住宅的研发工作，并积极聚焦各类建筑及装修材料的应用，住宅产品的户型设计及配置、及相对应的客户体验。
三会计数据和财务指标摘要
单位：元 币种：人民币
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四2015年分季度的主要财务指标
单位：元 币种：人民币
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五股本及股东情况
5.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
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六管理层讨论与分析
（一）管理层讨论与分析
2015年，房地产市场基本面呈现复苏格局，受多重利好刺激，量价齐升。从政策面来看，2015年是房地产政策逐步放松的一年，央行5次降息，基准利率降至较低水平；“3.30新政”下调二套房首付比例和调整营业税征收标准；“8.31政策”将改善性购房公积金贷款首付比例降至20%；“新9.30政策”使非限购城市商贷首付比例降至25%。从全年走势来看，这些政策的推出都直接刺激了楼市的复苏。除此之外，供给端在土地、投资和保障房建设方面，多管齐下保投资、促需求、去库存；需求端还通过提高公积金贷款额度、限购松绑、户籍制度改革刺激房地产市场需求的持续释放。同时，二胎政策放开导致对改善型住房的刚性需求增加，上半年股市财富效应导致部分资金撤出流向楼市，下半年避险需求导致资金流入楼市，这些因素的叠加促成了2015年房地产市场的牛市，成交量创下历史新高。
但2015年房地产市场区域分化、城市分化较2014年更为明显，无论是成交价格的增幅，还是成交量的增幅上，一线城市都与二、三线城市拉开了差距。房地产市场的差异也直接传递到土地一级市场上，一线城市土地资源的稀缺性令众多品牌房企趋之若鹜，土地竞拍的“白热化”也进一步推高了宅地的价格，以上海为例，根据搜房网的统计，2015年上海出让52幅宅地，总出让金额为1500.21亿元，平均每幅地块近20亿元。对于房企来说，进入一线城市的门槛进一步加大。一线城市巨额的土地出让金、二三线城市巨大的去库存压力使得房企的利润空间进一步压缩、经营风险上升，在此背景下，2015年房企纷纷谋求转型，转型方向包括金融、文化、养老等多个领域。
2015年，公司一方面精益求精推进现有房地产项目的营销和建设；另一方面，根据市场情况积极谋求战略转型，主要开展了以下工作：
1、创新营销手段，加快项目去化速度。随着二季度政策和市场回暖利好，整体销售业绩大幅上涨。本年度宝山三期、松江泗泾、无锡高层均属当年新开盘项目，六个在售项目除无锡项目完成年度销售目标80%外，其余项目皆提前超额完成年度销售任务。针对不同项目特点，创新调整营销手段，取得了较好的销售业绩。
2、稳步推进公司现有项目工程建设。2015年，公司在建项目4个，当年新开工面积27.18万平方米，竣工面积9.83万平方米。报告期内，宝山紫辰苑三期在1月获得施工许可证并开工，10月预售，目前主体结构已经验收，外立面及室内机电安装施工中；普陀飞地项目由于土地规划红线调整，目前方案正在重新规划审批；松江万业名苑4月预售，目前正在进行室外总体和精装修施工；苏州湖墅金典二期II标7月开工，目前主体结构施工中；无锡观山泓郡二期1标高层5月预售，目前进行室外总体施工。
3、抓住机遇，积极开展公司战略转型。2015年，公司开展重大资产重组开始推动公司战略转型。虽然重大资产重组由于种种原因终止，但以此为契机，通过协议转让，引入在新兴产业领域具有较强实力的浦东科投成为公司第一大股东，为公司未来的战略转型奠定了良好基础。股份转让完成后，浦东科投为公司第一大股东，持有公司股份227,000,000股，占公司总股本的28.16%。三林万业为公司第二大股东，持有公司股份180,469,756 股，占公司总股本的22.38%。
（二）报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入24.38亿元，同比增加33.50%，主要系苏州湖墅金典项目二
期、宝山紫辰苑房产项目一、二期及普陀万业新阶项目交房增加所致；实现归属于上市公司股东的净利润2.11亿元，同比下降47.2%，主要系上年同期发生了股权转让收益而本期没有；扣除非经常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润1.84亿元，同比增加24.94%。
（三）公司关于未来发展的讨论与分析
1、行业竞争格局和发展趋势
经过数十年的高速发展，房地产行业发展的“黄金时代”或已结束，未来房地产行业整体增速放缓是大势所趋，区域分化、城市分化使得核心城市核心区域的竞争将更加激烈，房企进入这些城市、区域的门槛也将进一步提高。在此背景下，万业企业作为一家中等规模的房地产上市公司，在房地产业务拓展上面临两难境况，在一线城市开拓，资金上有压力，在二、三线城市拿地，又面临着巨大不确定性风险。同时，与房地产行业“降温”相对应的是，“四新经济”（新技术、新产业、新业态、新模式）正在受到政府极大的重视，国家正在大力支持新兴产业发展，为经济增长注入新的活力。十三五规划就明确提出：拓展产业发展空间，支持节能环保、生物技术、信息技术、智能制造、高端装备、新能源等新兴产业发展，支持传统产业优化升级。对于万业企业来说，顺应时势，主动转型，是一个必然趋势。
预计2016年经济下行压力仍然较大，宽松的货币政策和积极的财政政策仍将维持。一线城市的房地产市场将延续2015年的热度，但火热程度可能不及2015年，因为2015年可能已经透支了部分需求；二线城市的热点区域将会有较好的表现，是此轮去库存刺激政策最大的受益者；三四线城市将会继续面临巨大的去库存压力。新兴产业方面，由于和国家整体的经济结构转型相契合，国家政策、资源也将持续倾斜，将继续获得高速发展，其中，一批有着扎实的技术实力和创新能力的企业将会脱颖而出，而一些仅有概念而无实质内容的企业将会被淘汰。
2、经营计划
2016年，公司计划实现营业收入30亿元，三项费用合计1.8亿元。在公司新的五年战略规划内围绕当年度经营计划，公司将重点开展以下工作：
（1）加速现有房地产项目的去化速度，推进项目开发建设
公司将加速宝山紫辰苑、普陀万业新阶、松江万业名苑、苏州湖墅金典和无锡观山泓郡等项目的去化速度。不断创新营销手段，增强不同房型均衡去化能力，将项目优势充分体现，提升产品的溢价能力和去化速度。
2016年，公司在建项目4个，宝山紫辰苑项目三期计划年底竣工交付，松江万业名苑项目和无锡项目二期I标计划6月竣工交付，苏州湖墅经典项目二期II标计划于2016年上半年预售。
（2）契合战略规划，梳理股权投资
鉴于公司近几年战略规划的修订和调整，一些已经不再运作的项目公司以及预计未来产生利润可能性较小的对外股权投资项目将被逐步梳理。
（3）积极探索向新兴产业的战略转型
2016年，公司将围绕国家战略布局重点，聚焦新兴产业优势领域，利用境内境外两种资源，积极布局成长潜力大、迸发力强的新兴细分领域，争取在细分市场领域形成国内外竞争力，成功实现转型。同时，注重发挥好产业协同效益，并做好转型阶段的风险把控。
（4）完善企业内部建设，提升公司整体实力
首先，加快团队建设，培养一批高素质人才。公司将秉承“专业、用心、真诚”的理念和原则，通过各项体制改革和激励机制的完善，锤炼一支综合素质较高、专业素养过硬、责任心较强、经得起转型考验的一流团队。其次，提高运营效率，进行全流程精细化管控。未来，公司将以利益最大化为出发点，进行全过程全方位的成本预测、资金计划及控制、成本控制和合同管理，真正做到“预算先行、过程监督、结果评估”的全流程管控。最后，强化内控体系，控制风险，完善公司治理结构。
七涉及财务报告的相关事项
7.1与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
合并财务报表范围包括本公司、子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司、湖南西沃建设发展有限公司、上海万裕房地产开发有限公司、上海万企爱佳房地产开发有限公司、苏州万业房地产发展有限公司、无锡万业房地产发展有限公司、上海万业企业爱佳物业服务有限公司、长沙万业企业爱佳物业服务有限公司、新业资源（新加坡）有限公司、新业资源（香港）有限公司。公司子公司情况详见本附注7所述。本年度合并财务报表范围无变化。
