中华企业股份有限公司
2015年年度报告摘要
公司代码：600675 公司简称：中华企业
一 重要提示
1.1 为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上仔细阅读年度报告全文。
1.2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.3 公司全体董事出席董事会会议。
1.4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.5 公司简介
■
■
1.6 由于公司2015年度实现的净利润为负，公司根据《企业会计制度》、《公司章程》对利润分配的规定，公司董事会提议2015年度不进行利润分配，也不进行资本公积金转增股本。
二 报告期主要业务或产品简介
报告期内,公司以从事房地产开发为主营业务，以"稳健经营、持续发展"为指导思想，立足上海，拓展长三角。通过开发住宅和商业地产实现经营的双轮驱动，保持住宅与商业、销售和租赁的适度配比。
在住宅物业方面，公司开发建设中华园系列、春城系列、古北系列等产品，包含中高层住宅、低密度多层住宅与别墅等，满足不同客户群体的需求与偏好。
在商业地产方面，公司通过销售和持有的方式，形成合理的商业地产资产规模配比，以实现公司租售业务的两翼齐飞。
三 会计数据和财务指标摘要
单位：元 币种：人民币
■
四 2015年分季度的主要财务指标
单位：元 币种：人民币
■
五 股本及股东情况
5.1 普通股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
■
■
■
5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
■
公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
■
六 管理层讨论与分析
报告期内，公司以推进销售去化和资金回笼为第一要务。通过提升产品附加值，优化项目配套功能，加大促销力度等一系列措施尽一切努力推动项目加快实现去化。2015年，公司共签订合同金额约80亿元，实现资金回笼约91亿元（不包含股权出让），主要项目如下所示：
单位：亿元 币种：人民币
■
在全力去化存量的同时，公司努力压缩带息负债，降低资金杠杆，减少财务成本，融资总额由年初236亿元下降至年末181亿元，贷款资金成本从8.05%降至7.5%。公司于2015年3月启动申请发行票面总额不超过50亿元公司债，截止年底已获批38亿元额度，并以6%的利率成功发行第一期8.57亿元无担保私募公司债。同时，以5.47%和5%的较低利率成功发行两期各8亿元中期票据。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
□适用√不适用
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用□不适用
单位：亿元 币种：人民币
■
备注：上述表格中，关于报告期实际投资额为工程实际投入资金（土地、前期、建安、基配），不含销售费用、财务费用、管理费用及税金。
3. 报告期内房地产销售情况
√适用□不适用
■
备注：上述剩余面积可能将根据公司销售策略有所调整。
4. 报告期内房地产出租情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
■
■
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用□不适用
单位：万元 币种：人民币
■
2015年度，公司房地产业务融资为项目开发融资，主要通过银行贷款和非银行性金融机构融资及发行公司债实施。截止报告期末，公司融资余额为181.36亿元，其中银行贷款融资余额109.30亿元，非银行性金融机构融资余额32.3亿元,公司债15.35亿元,中期票据15.88亿元,私募债8.53亿元。2015年度，公司房地产业务银行贷款和非银行性金融机构融资利息资本化金额为 6.48亿元；加权平均融资成本年化利率为7.49%，其中银行贷款加权平均年化利率为7.41%，非银行性金融机构融资加权平均年化利率为8.02%，公司债年化利率为5.47%，中期票据平均年化利率为5.25%；私募债年化利率为6%。最高项目融资年利率10%。
6. 2015年度主要房地产项目情况及2016年度开竣工计划
报告期内，2015年公司完成开工面积3.72万平方米，完成竣工面积31.98万平方米。2016年公司主要开发项目13个，预计在建面积120.24万平方米，其中预计新开工面积18.08万平方米，预计竣工面积93.29万平方米。
单位：万平方米
■
7、其他重大事项的说明
按《企业会计准则》和公司会计政策、会计估计的相关规定，本报告期末，对所有已售项目，根据实际销售价格并结合年度销售计划确认资产减值准备，2015年度公司需计提存货跌价准备21.67亿元。（详细内容请详见于2016年3月19日在上海证券交易所网站披露的公告）
七 涉及财务报告的相关事项
7.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
不适用
7.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
不适用
7.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
报告期内减少合并单位4家，具体为：
■
报告期内，公司全资子公司上海房地（集团）有限公司将其所持有的上海国际汽车城置业有限公司40%股权通过上海联合产权交易所以公开挂牌征集意向受让人的方式予以转让，意向受让人上海万上星安投资管理有限公司就挂牌标的与上海房地（集团）有限公司签订了产权交易合同，转让价格为65,186.87万元，上述股权转让已完成工商变更，受让方已支付全部转让价款。同时，上海国际汽车城置业有限公司全资子公司上海国际汽车城物业管理有限公司、上海国际汽车城安亭新镇能源技术服务有限公司及上海国际汽车城安亭新镇酒店管理咨询有限公司按相应股权比例实现股权转让。
7.4 年度财务报告被会计师事务所出具非标准审计意见的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。
不适用
董事长：蔡顺明
中华企业股份有限公司
2016年 3 月 19日
