北京城建投资发展股份有限公司
2016年半年度报告摘要
公司代码：600266 公司简称：北京城建
一重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
■
■
二主要财务数据和股东情况
2.1公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
■
2.2前十名股东持股情况表
单位: 股
■
■
2.3截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表
单位:股
■
■
2.4控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
■
三管理层讨论与分析
上半年，公司充分研判市场、精心研究政策、科学把握形势，以房地产开发高效化为目标，以提升发展能力为主线，以提高管理水平为载体，顺应形势、提升优势、创新发展，全面落实“做金融与房地产紧密结合、以资本运作为主线、注重高效的房地产投资运营商”的战略目标，继续在“提能力、强管理、促发展”上下功夫，各项工作有序开展。
（一）报告期内总体经营情况
截至报告期末，公司总资产709.85亿元，归属于母公司股东的权益188.41亿元。上半年，公司实现归属于母公司股东净利润4.35亿元，同比增长48.96%，公司实现营业收入30.03亿元。
上半年，公司全面超额完成了各项经营指标。
1、创新驱动引领发展，多项工作再创佳绩
土地拓展取得重大突破。上半年，公司以授权模式获得了怀柔府东棚改项目，以招标方式获得了奥体文化商务园和望坛棚改项目，以股权收购方式启动了通州宋庄项目。目前，公司在手一级开发项目中，雪花项目综合商业地块已成功入市，吴家村棚改项目已具备一次性招标条件，密云走马庄、昌平马池口一级开发项目有序推进。
房屋销售再创新高。围绕提高周转率、大力去库存开展营销工作，强化销售管理办法执行，推进营销资源整合，加大各营销节点及重点工作管控力度，因地制宜开展了形式多样的营销活动，各项目销售情况良好。公司已超额完成了上半年销售任务，为完成全年销售目标打下了坚实基础。
产品品质稳步提高。产品创新力度加大，新技术在项目中不断应用。产品质量管理不断加强，项目开发总控计划和开发建设组织总设计落实到位，建设阶段管控能力持续增强，在施项目质量稳步提高。客户服务能力不断增强，完善了从销售到入住再到售后的服务体系，服务的针对性和有效性增强，以客户为中心的理念得以确立。
2、产业布局良性互动，协同战略初显成效
地产开发能力显著增强。城市布局更加合理，立足北京，覆盖一二线重点城市的战略布局初步确立。产品线逐渐成熟，产品研发能力大幅提高。集采工作有序推进，已集采项目落地实施效果显著。资金管理能力增强，预售资金监管账户进一步盘活，税务筹划深入实施。
资本运作能力显著提升。充分发挥金融机构融资功能，并积极拓展从资本市场获取资金的能力。银行、信托借款成本始终保持当期同业最低水平，并实现新增贷款无项目抵押，为后续项目融资创造了条件。以北京城建（上海）股权投资管理公司为载体，发起设立了两只地产基金。对外投资上，公司以参与定向增发的模式持股中科曙光，目前已完成股权登记。
商业地产渐成规模。持续加强持有型物业的经营管理，不断加大招商力度，保证持有商业的出租率和续租率。加大现有商业资源整合力度，对招商、运营进行统一规划安排。积极探索轻资产运营模式。随着海南红塘湾、奥体文化商务园、成都金牛等商业项目逐步推进，公司商业地产渐成规模。
3、提质增效全面落实，系统管理持续增强
战略运营全面加强。公司2016-2020年发展战略出台，已经完成相关战略规划指标的动态调整。持续加强运营管控，对企业运营的重点事项与风险点进行动态监控，保证企业各项工作稳定开展。
内控管理规范有序。为进一步强化内控管理，公司制定并下发了各项内控管理制度，对内控体系运行情况开展了专项自查，针对存在的问题和不足进行了有针对性的弥补和完善。
绩效考核持续优化。全过程考核逐步在所有新开项目中全面实施，人才考核进一步加强，以优化人才结构、增强综合素质、提高使用效率为目的的人员流动机制，保证了人才的健康成长和作用的充分发挥。
基础管理扎实有效。投资者关系管理进一步增强，信息披露严谨合规，法律风险防范和法律事务工作机制持续健全，“营改增”全面铺开，信息化建设提速，行保维稳工作扎实开展。
（二）经营中面对的主要困难和问题
一是政策和市场研究力度还有待继续提高，二是开发经验共享的渠道尚需进一步畅通，三是专业技术人才培养仍要加大力度。这些问题，都需要在今后的工作中认真面对、深入研究、务求解决。
（三）下半年经营规划
下半年，受经济下行压力和库存水平依然较高的双重影响，房地产政策预期仍将以稳为主，但不同区域和城市或将迎来短期调整，去库存依然是地产企业的主旋律。公司将继续加大政策、市场和产品研究力度，推动公司更加科学、高效发展。
1、以项目运作为抓手，全面提升运营能力
土地开源要有新斩获。充分利用相关政策，整合社会资源，继续拓展非公开市场拿地渠道，通过合作开发、控股等方式，加快项目拓展速度，开拓新的一级开发市场。重视保障房建设和棚户区改造等一二级联动的开发项目，抓好在手的马池口、走马庄一级开发项目转化。全力以赴推进好望坛棚改项目进展，确保年内启动征收工作。
做产品能力要有新提升。关注客户需求，借鉴以往开发项目经验，站在客户角度对项目进行精耕细作。注重产品创新，积极探索产品研发工作新模式。强化开发过程管控，抓好工程管理第三方评估，在试点基础上全面推广和应用住宅产业化。全面推广全过程动态成本管理，加强工程竣工结算管理，持续提高成本管理的精细化水平。加强集采项目落地的流程管理，提高项目需求与集采工作对接的精确度。落实客户服务和物业服务制度，提高服务能力和服务水平。
房屋销售要有新突破。继续保持上半年良好的销售势头，进一步强化市场研究，加强系统管理，向时间要效率，向运营要效益，通过整合在手项目资源，开展促销售专项劳动竞赛，灵活运用多种营销手段，大力去库存，加速资金回流。严格落实销售管理办法，加强对代理公司监督管理，做好新版销售代理合同的推广。强化营销团队建设，提升从业人员专业素养和职业能力。
2、以资本运作为主线，切实增强运营效益
融资渠道要保持畅通。立足公司资金需求，充分发挥既有融资平台作用，组合运用多种融资方式，保证项目开发所需资金。继续做好新增的两项地产基金发行工作，并适时推出新的地产基金融资项目。研究北京市对棚户区改造政策性融资要求，针对望坛项目资金需求量巨大的实际，努力争取国家重大建设项目专项基金。
资金管理要实现高效。持续加强资金管理，做好资金使用计划，保证资金平衡，通过开源节流，保持公司良好的现金流。强化募集资金使用，提高资金周转效率，保证资金占有收益。全面落实营改增各项规定，梳理规范业务流程，减少涉税风险。加大税务筹划力度，减少资金沉淀，提高资金使用效率。
股权投资要注重收益。优化公司股权投资结构，继续加大在高科技、互联网金融产业特别是战略性新兴产业的投资布局，加强对新三板、PE投资项目的研究，寻找新的、合适的投资机会。密切关注公司股权投资，进一步强化市值管理。
商业地产要实现跨越。全面提升商业项目的建设运营水平，推动招商先行、定制开发、设计跟进、运营保障的一体化运作。提前布局、加快推进在手商业项目进展。继续深入研究和探索轻资产运营模式并要有所进展。
3、以管理创新为载体，提高科学管理水平
进一步强化战略思维。加快战略落地，强化战略运营管控，尽快完成各业务板块分规划，制定具体的实施方案，围绕培育和提升公司的核心竞争力来强化战略管理。
进一步强化系统思维。强化总部定位，优化总部组织架构，充分发挥总部的指导、监督、协调和服务职能。推进系统化建设，优化系统资源配置，发挥系统管理的作用。巩固和完善全过程考核，推动项目运营效率和资本收益最大化。
进一步强化创新思维。克服惯性思维，立足企业、立足发展，大力推进产品创新、技术创新、管理创新，不断探索破解发展难题的新思路，提升发展质量的新方法，培育发展优势的新途径。
进一步强化信息化思维。加强信息化建设，逐步建立统一的管理标准和技术标准，实现业务流程与信息系统的深度融合，推动公司信息系统有效对接，注重信息系统数据安全，以信息化建设助力公司管理水平的持续提升。
（四）可能面对的风险及防范
持续强化政策研究、市场研究，提高政策和市场的敏感性，增强政策与市场风险应对能力；严格履行内部决策程序，增强开发的计划性，完善内控体系，切实提高运营风险防范能力；健全法律事务机制，加强法律事务审核，规避可能存在的法律风险；拓展融资渠道，强化财务和资金管理，积极防范财务风险。
四涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
4.2报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
4.3与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本期纳入合并财务报表范围的主体共30户，具体包括：
■
本期纳入合并财务报表范围的主体较上期相比，增加二户，其中：
本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体等方式形成控制权的经营实体。
■
4.4半年度财务报告已经审计，并被出具非标准审计报告的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。
否。
股票代码：600266 股票名称：北京城建 编号：2016－35
北京城建投资发展股份有限公司
第六届董事会第二十四次会议决议公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
2016年8月11日，公司第六届董事会第二十四次会议在公司六楼会议室召开，根据《公司章程》，公司董事会由11名董事组成，现有董事9名，实际参加会议董事7名，董事梁伟明、独立董事胡俞越因公务未能出席会议，独立董事胡俞越委托独立董事周清杰代为出席并表决。董事长陈代华主持了会议。会议召开符合有关法律、法规和公司章程的规定。会议审议通过了以下议案：
一、2016年半年度报告及摘要
表决结果：8票赞成，0票反对，0票弃权。
具体内容详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。
二、关于公司2016年半年度募集资金存放与使用情况专项报告的议案
表决结果：8票赞成，0票反对，0票弃权。
具体内容详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。
三、信息披露暂缓与豁免业务管理制度
表决结果：8票赞成，0票反对，0票弃权。
具体内容详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。
四、关于刘长福不再担任公司副总经理的议案
刘长福先生因退休原因不再担任公司副总经理。
表决结果：8票赞成，0票反对，0票弃权。
公司及董事会衷心感谢刘长福先生在任职期间为公司发展所做的贡献。
五、关于预购望坛项目征收安置用房的议案
为解决望坛项目被征收居民外迁房源问题，同意北京城建兴瑞置业开发有限公司以4,955,348,979.00元向北京首创华业房地产开发有限公司预购大兴区团河棚户区改造定向安置房3214套，销售面积约289,786.49平方米。
表决结果：8票赞成，0票反对，0票弃权。
具体内容详见公司2016-38号公告。
北京城建投资发展股份有限公司董事会
2016年8月13日
股票代码：600266 股票简称：北京城建 编号：2016－36
北京城建投资发展股份有限公司
第六届监事会第六次会议决议公告
2016年8月11日，公司第六届监事会第六次会议在公司六楼会议室召开，会议应到监事5名，实到5名。监事会主席姚广红主持了会议。会议召开符合有关法律、法规和公司章程的规定。会议审议通过了以下议案：
1、2016年半年度报告及摘要
监事会认为：公司2016年半年度报告编制和审议程序符合法律、法规、公司章程和公司内控制度的各项规定；半年度报告的内容和格式符合中国证监会和上海证券交易所的各项规定，所包含的信息能够真实地反映公司2016年半年度经营管理和财务状况等事项；未发现公司2016年半年度报告的编制和审议有违反保密规定的行为。
表决结果：5票赞成，0票反对，0票弃权。
2、关于公司2016年半年度募集资金存放与使用情况专项报告的议案
监事会认为公司募集资金的管理和使用符合相关法规的规定和公司《募集资金管理办法》的要求。
表决结果：5票赞成，0票反对，0票弃权。
北京城建投资发展股份有限公司监事会
2016年8月13日
股票代码：600266 股票简称：北京城建 编号：2016－37
北京城建投资发展股份有限公司
关于2016年上半年房地产经营情况的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“公司”）2016年上半年房地产经营情况如下：
一、房地产项目开发情况
上半年公司实现销售签约面积53.97万平方米，同比增长67%；实现签约金额70.8亿元，同比增长46%。公司新增土地储备面积146.94万平方米，同比增长152%，新开工面积65.76万平方米，同比增长86%，竣工面积21.56万平方米，同比增长42%。
二、商业地产出租情况
上半年商业地产出租面积19.65万平方米，同比增长1%，租金收入0.74亿元，同比增长30%。
由于房地产项目销售过程中存在各种不确定性，上述数据可能与定期报告披露的数据存在差异，相关数据以公司定期报告为准。
特此公告。
北京城建投资发展股份有限公司董事会
2016年8月13日
股票代码：600266 股票简称：北京城建 编号：2016－38
北京城建投资发展股份有限公司
关于预购望坛项目征收安置用房的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、预购情况介绍
近日，为妥善安排望坛项目被征收居民外迁，经北京市住建委批准，大兴区团河棚户区改造定向安置房项目（以下简称“团河项目”）将提供部分房源作为望坛项目的征收安置用房，由北京城建兴瑞置业开发有限公司（以下简称“兴瑞公司”）根据北京市住建委下发的房源调配函，与团河项目开发商——北京首创华业房地产开发有限公司（以下简称“首创华业”）签订团河项目预购协议。
团河项目位于北京市大兴区团河沐新路东侧，住宅分C、D、E、F四个区，其中用于望坛项目对接安置用房的为C区、D区、E区全部住宅及F区除F4#、F8#、F9#、F10#之外的全部住宅（以下简称“预购房屋”），共计3214套，销售面积预估共计289,786.49平方米。根据2016年4月8日《北京市住房保障工作领导小组办公室会议纪要（第2期）》规定，预购房屋销售均价为17100元/平方米，预购房屋总价款为4,955,348,979.00元。
二、交易双方当事人情况介绍
1、兴瑞公司
兴瑞公司为北京城建集团有限责任公司的全资子公司，2016年5月成立，注册资本10000万元，法定代表人蔡志强，经营范围为房地产开发等。兴瑞公司主要负责望坛项目开发相关工作。
为充分发挥公司在房地产开发领域的经验和优势，避免同业竞争，北京城建集团有限责任公司将兴瑞公司全权委托北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“公司”）进行管理。公司负责提出兴瑞公司法人治理结构设置方案，并对项目开发建设过程中涉及到的资产处置、融资借款等全部事项进行决策。兴瑞公司全部董事、监事、高管人员均由公司推荐人选。兴瑞公司机构设置、人员编制、薪酬制度、业绩考核均纳入公司统一管理体系。公司作为兴瑞公司的实际管理人，合并兴瑞公司财务报表。
2、首创华业
首创华业系北京首都创业集团有限公司下属公司，注册资本35000万元，法定代表人吴怀量，经营范围为房地产开发、销售商品房、投资管理、资产管理、物业管理、投资咨询。首创华业自2014年开始专门运作团河项目。截止2016年6月30日，首创华业资产总额34519.53万元，净资产34266.24万元。
三、付款方式及交房时间
此次预购总价款为4,955,348,979.00元，由兴瑞公司分六个阶段向首创华业支付：
（一）双方签定预购协议之日起10个工作日内，兴瑞公司支付首付款7.50亿元。
（二）2016年12月10日前，兴瑞公司付款5亿元。
（三）2017年6月10日前，兴瑞公司付款15亿元。
（四）2017年12月10日前，兴瑞公司付款15亿元。
（五）团河项目C、D、E、F四个区任一区预购房屋住宅楼全部竣工验收备案完成后，兴瑞公司付款247,767,449.00元。
（六）团河项目C、D、E、F四个区任一区具备交房条件后，兴瑞公司付款457,581,530.00元。
预购房屋C、E区住宅将于2018年12月31日前交付，D、F区住宅将于2019年6月30日前交付。
四、预购对公司的影响
兴瑞公司预购团河项目作为望坛棚改项目被征收居民的外迁安置房源，有利于推进望坛项目的征收工作，有利于加快望坛项目的开发进度。
望坛项目征收工作启动后，由被征收居民直接与首创华业签订购房合同，具体约定关于物业费、采暖费、公共维修基金、契税等其他相关费用及房屋交付、产权办理、违约责任等有关条款，由首创华业承担预购房屋的开发建设、房屋质量、维修保驾等具体责任。兴瑞公司向首创华业支付的预购房屋价款将自动转为被征收居民的购房款，计入望坛项目前期征收成本，由首创华业向被征收居民开具相应购房发票。根据东城区政府安排，预购房屋未被选中的剩余部分将由政府统一回购，用于其他棚改项目的征收安置。
特此公告。
北京城建投资发展股份有限公司董事会
2016年8月13日
