京投发展股份有限公司
公司代码：600683 公司简称：京投发展
2016年半年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
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1.3 公司报告期内注册变更情况
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1.4 其他有关资料
经上海证券交易所核准，自2016年6月16日起，公司证券简称由“京投银泰”变更为“京投发展”，证券代码“600683”保持不变。具体内容详见公司于2016年6月9日在上海证券交易所网站披露的临2016-034号公告。
二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 前十名股东持股情况表
单位: 股
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1、2016年1月6日至2016年2月2日期间，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持了公司股份7,361,910股，占公司总股本的0.9938%。本次增持前，京投公司持有本公司股份222,279,200股，占公司总股本的30.0062%；本次增持后，京投公司持有本公司股份229,641,110股，占公司总股本的31%。
2、2016年3月30日至2016年6月1日期间，京投公司通过上海证券交易所交易系统累计增持了公司股份7,407,630股，占公司总股本的1%。本次增持前，京投公司持有本公司股份229,641,110股，占公司总股本的31%；本次增持后，京投公司持有本公司股份237,048,740股，占公司总股本的32%。增持股份计划实施完毕。
2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三 管理层讨论与分析
市场形势概况
2016年上半年，在去库存的大背景下，房地产行业仍延续宽松的政策基调，从中央到地方，一系列去库存的刺激政策出台，包括信贷、税收及货币等各个方面。受惠于市场环境及行业利好政策，上半年商品房销售量价齐升，根据国家统计局数据，1-6月份商品房销售面积64,302万平方米，同比增长27.9%；商品房销售额48,682亿元，同比增长42.1%。6月末，商品房待售面积71,416万平方米，比2015年底减少437万平方米。
全国商品房销售量价齐升的同时，各城市之间的分化现象也愈加显著，一线城市及部分供求关系紧张的二线城市，如南京、苏州、合肥等，房价出现明显上涨，部分城市开始逐步收紧信贷、税收政策或实行限购。
主要项目所在城市行业发展状况
公司主要项目均在北京，2016年上半年度公司签约销售金额、结转销售金额主要来自北京项目。报告期内，北京市房地产市场主要数据及公司销售情况如下表所示：
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注：数据来源：北京市统计局、同花顺金融数据终端
总体经营情况概述
报告期内，公司在售项目共实现签约销售额37.31亿元，各项目进度均正常推进：（1）西华府项目：盖上住宅3-4#楼取得竣工备案，5-10#楼进行精装修施工；落地区住宅进行地上结构施工，落地区商业、写字楼地下结构施工；公租房开始内外墙装饰施工，报告期内实现签约销售金额16.75亿元；（2）公园悦府项目：西贴及公租房开始内外墙装饰施工；落地区住宅开工建设，报告期内实现签约销售金额1.23亿元；（3）琨御府项目：上盖区住宅、公寓进行精装修施工，落地区开始地上结构施工，报告期内实现签约销售金额18.26亿元；（4）檀香府项目：示范区正式对外开放，6月份首次开盘，一期部分楼栋主体结构封顶；（5）平谷项目：主要进行前期手续报建及设计工作，已完成立项手续及方案复函申报；（6）新里程项目：项目各期（配套幼儿园除外）已于2015年度竣工并交付，配套幼儿园已竣工但尚未交付，报告期内实现签约销售金额0.16亿元；（7）金域公园项目：项目各期已于2015年度竣工并交付，报告期内实现签约销售金额0.32亿元；（8）无锡鸿墅项目：一期已于2015年度竣工并交付，报告期内实现签约销售金额0.59亿元。
财务状况分析
报告期内，归属于上市公司股东净利润3,959.23万元，上年同期亏损11,928.40万元，利润增加主要系公司报告期实现的房地产结转收入及毛利率大幅增加。营业收入中房地产销售结转实现收入128,333.11万元，较上年同期增加76,992.35万元，增幅149.96%，2016上半年公司房地产销售业务毛利率25.22% 较上年同期16.38%增加8.84个百分点；进出口业务收入5,920.55万元，较上年同期增加173.85万元，增幅3.03%；本报告期公司未开展国内贸易业务；物业服务及其他收入与去年基本持平。公司三项费用总计13,542.59万元，较上年同期减少2,182.42万元，减幅13.88%；其中管理费用5,462.40万元，较上年同期增加728.04万元，增幅15.38%；销售费用4,153.30万元，较上年同期增加653.54万元，增幅18.67%；财务费用3,926.89万元，与上年同期相比减少3,564.00万元，减幅47.58%，主要系公司费用化贷款减少且融资利率降低所致。公司营业外收入1,296.22万元，较上年同期增加1,247.45万元，增幅2557.82%，主要系公司处置北京华安泰投资有限公司（三亚陵水项目）股权购买方延迟支付转让款产生的违约金收入。
本报告期末，公司资产负债率89.68%，公司资产总额2,739,390.46万元，资产总额中存货期末余额2,236,019.24万元，占资产总额的81.62%，较期初增加39,961.16万元，变动不大，公司房地产项目存货中，北京地区存货达2,129,450.93万元，占各项目存货总额的95.27%，主要系轨道物业项目、檀香府项目、平谷项目。其他应收款期末账面价值35,112.05万元，较期初减少18,837.61万元，减幅34.92%，减少主要系公司股权款及债权款收回。负债总额2,456,760.80万元，较上年末减少20,203.02万元，减少主要系公司偿还外部借款，2016半年度公司各类借款净减少89,683.34万元，随着公司规模不断扩大，项目开发速度不断加快，公司各项目开始预售并实现结转，资金快速回笼。另公司负债总额中预收账款期末余额662,482.35万元，占负债总额26.97%，控股股东借款期末余额1,210,883.67万元，占负债总额49.29%，公司各项目已基本实现滚动开发，预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。
主要合并资产负债报表异常情况及原因的说明：
单位：元 币种：人民币
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财务融资情况：
报告期内，为保障房地产业务发展、日常经营及在建项目投资的资金需求，公司主要通过银行贷款、发行债券及股东借款方式进行融资，2016年6月30日公司融资余额为1,644,982.79万元，加权平均融资成本年化利率为8.63%，其中房地产业务融资余额1,604,032.79万元（最低项目融资年化利率为5.71%，最高项目融资年化利率为10.05%）,房地产项目利息资本化率8.96%，利息资本化金额为65,871.75万元。2015年4月7日、4月29日，公司八届三十三次董事会、2014年度股东大会审议通过了《关于公司与北京市基础设施投资有限公司合作投资房地产项目暨关联交易的议案》由京投公司以不超过12%的年利率向公司提供借款，用于合作开发项目及补充公司流动资金，具体利率由双方参照市场利率协商确定。2015年6月26日发行公司债券77,900.00万元，募集资金扣除发行费用后全部用于偿还公司债务。2016年3月18日非公开发行公司债券（第一期）100,000.00万元，募集资金扣除发行费用后全部用于偿还公司债务。房地产项目公司还将按项目取证进度向金融机构申报房地产开发建设贷款。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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营业收入变动原因说明:房地产项目销售结转增加
营业成本变动原因说明:房地产项目销售结转增加
财务费用变动原因说明:费用化贷款减少、融资利率降低
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:较上年同期预售款减少
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:上年同期收回股权、债权款
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:销售回款增加用于偿还借款，借款减少
2 其他
(1) 公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
无
(2) 公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司2015年度发行的“14 京银债”，浙商证券股份有限公司于2016年5月23日按照《债券受托管理协议》约定，履行债券受托管理人职责出具了《京投银泰股份有限公司2014年公司债券受托管理事务报告（2015年度）》。
联合信用于2016年6月27日出具了《京投发展股份有限公司公司债券2016年跟踪评级报告》，维持公司主体长期信用等级为“AA”，评级展望维持“稳定”； 同时维持“14京银债”的债项信用等级为“AAA”。
2016年6月27日（因 2016年6月26日为周日，故顺延至2016年6月27日）支付了“14 京银债”自2015年6月26日至2016年6月25日期间的利息。
公司九届八次董事会、2015年第四次临时股东大会审议通过了《关于公司符合非公开发行公司债券条件的议案》、《关于公司非公开发行公司债券方案的议案》、《关于提请股东大会授权董事会及董事会授权人士全权办理本次非公开发行公司债券相关事项的议案》。股东大会同意公司向符合《公司债券发行与交易管理办法》规定的合格投资者非公开发行公司债券，本次债券票面总额不超过人民币20亿元（含20亿元），期限不超过3年（含3年），并授权董事会及董事会授权人士全权办理本次非公开发行公司债券相关事项。公司于2016年1月取得上海证券交易所《关于对京投银泰股份有限公司非公开发行公司债券挂牌转让无异议的函》（上证函[2016]7号），获准以非公开发行方式向具备相应风险识别和承担能力的合格投资者发行不超过20亿元人民币的公司债券（以下简称“本次债券”）。本次债券分期发行，目前一期“16京泰01”（以下简称“本期债券”）发行规模为10亿元，债券发行费用600万元，扣除发行费用后募集资金净额9.94亿元，全部用于偿还公司债务，债券期限为三年，票面利率为5.24%。本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。起息日：2016年3月18日，即本次债券发行首日。付息日：2017年至2019年每年的3月18日为上一个计息年度的付息日（如遇非交易日，则顺延至其后的第1个交易日）。本期债券无担保，债券受托管理人：中信建投证券股份有限公司。
(3) 经营计划进展说明
公司2016年度经营计划中预计实现营业收入76.13亿元，2016年1-6月实际完成营业收入13.67亿元，预计2016年下半年实现部分房地产项目销售结转。公司2016年度预计三项费用5.57亿元，2016年1-6月实际发生1.35亿元，公司严格控制各项费用支出、费用化贷款减少、融资利率降低，利息支出下降。
2016年公司计划新开工面积25.54万平方米，计划完成竣工面积37.46万平方米。截止2016年6月30日，公司新开工面积8.64万平方米，完成竣工面积3.00万平方米（新里程项目配套幼儿园0.51万平方米已竣工但尚未交付）。根据各项目进度计划，新开工、竣工时点较多安排在下半年。
(4) 其他
①、项目储备情况
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②、投资开发情况
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注：A、新里程项目5,120平方米配套幼儿园已竣工但尚未移交政府。
B、公司参股的鄂尔多斯泰悦府项目暂时处于停工状态。
③、销售情况
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(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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3、主要销售客户的情况
报告期内公司向前五名客户合计销售金额为56,564,855.00元，占公司销售总额的4.14%。
4、主要供应商的情况
报告期内公司向前五名供应商合计采购额为29,499,384.12元，占公司采购总额（不包括房地产业务）的50.79%。
(三) 核心竞争力分析
1、依托股东支持，积极争取轨道物业开发资源，不断提升轨道物业专业开发能力。
公司开发现有轨道物业项目过程中，注重知识累积、经验总结和技术创新，在规划布局、开发流程、工程施工、减震降噪等方面取得显著成果，完成多项轨道扣件的专利技术设计，取得4项专利权，并开始尝试技术产业化，轨道物业专业开发能力得到进一步提升。
2、公司“以北京为中心，以轨道交通为依托”的发展战略定位清晰。
公司主要开发项目均位于北京，签约销售额及销售收入主要来源于北京项目，其中北京区域可推售货源的认购去化率达到81%。
3、公司致力于打造品牌，提高产品品质，树立良好的资本市场形象。
通过完善品牌体系，修订公司更名后的品牌体系成果，形成品牌管理手册及品牌视觉识别系统，提升品牌形象。
4、公司持续改进管控体系，规范运作水平不断提高。
对公司审批机制进行梳理，调整优化审批流程、加快审批效率；结合实际执行过程中出现的具体问题和公司的发展需要，及时新增、修订或废止相关管理制度，进一步提升规范运作水平。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
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2015年4月7日、4月29日公司八届三十三次董事会、2014年度股东大会审议通过了《关于投资北京基石创业投资基金二期暨关联交易的议案》，同意公司以有限合伙人身份、以货币资金认缴出资方式参与投资北京基石创业投资基金二期（有限合伙），2015年5月公司与北京基石创业投资管理中心（有限合伙）、北京基石基金管理有限公司、北京市基础设施投资有限公司等共同签署《北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）有限合伙协议》（下称“协议”），根据协议约定，各合伙人以现金共认缴基石仲盈25,500万元出资额，分期缴付，其中，公司以现金认缴12,000万元出资额，基金存续期限为5年，认缴资金来源于公司自筹，目前未实现收益，也不存在任何涉诉信息。
(1) 证券投资情况
□适用 √不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
(3) 持有金融企业股权情况
□适用 √不适用
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
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(2) 委托贷款情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
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委托贷款情况说明：
以上利率为年利率；委托贷款金额不含尚未结清的委托贷款利息，投资盈亏按合同有效期测算。
上述预期收益为公司应收利息收益，公司出于谨慎性原则，从2015年1月1日起暂停确认鄂尔多斯项目公司借款利息收入。
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
□适用 √不适用
(2) 募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
(1) 主要子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
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注：涉及并购子公司、参股公司或转让后由控股转为参股的公司含评估增值。
(2) 对公司净利润影响达到10%以上的子公司、参股公司情况
单位：万元 币种：人民币
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(3) 投资收益中占比10%以上的股权投资项目
单位：万元 币种：人民币
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(4) 经营业绩变动30%以上的子公司情况
单位：万元 币种：人民币
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(5) 资产总额变动30%以上的子公司
单位：万元 币种：人民币
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5、 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
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无锡鸿墅项目数据为个别会计报表数据。
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
无
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
无
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本报告期纳入合并报表范围的子公司未发生变化，详见附注九、在其他主体中的权益。
4.4 半年度财务报告已经审计，并被出具非标准审计报告的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。
不适用
董事长：田振清
京投发展股份有限公司
2016年8月24日
