天津松江股份有限公司
2016年半年度报告摘要
公司代码：600225 公司简称：天津松江
一重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
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二主要财务数据和股东情况
2.1公司主要财务数据单位：元 币种：人民币
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2.2前十名股东持股情况表单位: 股
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2.3截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表单位:股
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2.4控股股东或实际控制人变更情况
□适用√不适用
三管理层讨论与分析
3.1董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、经营环境变化分析
2016年上半年，全国政策面延续宽松基调，中央调首付、降税负、宽信贷，为了贯彻落实“去库存”目标，中央出台了一系列全国性刺激政策，以刚性需求为代表的各类需求集中释放推动市场整体高位运行，部分地区商品住宅月均成交创历史同期最高水平。楼市分化加剧，核心一二线城市市场呈现过热发展趋势, 而部分二线及多数三四线城市库存压力依然严峻。虽然房地产市场回暖态势明显，但市场仍以去库存、促消费为主基调。
2016年上半年，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%（扣除价格因素实际增长8.0%），增速比1-5月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资31149亿元，增长5.6%，增速回落1.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。2016年上半年，房地产开发企业房屋施工面积669750万平方米，同比增长5.0%，增速比1-5月份回落0.6个百分点。其中，住宅施工面积459444万平方米，增长3.4%。房屋新开工面积77537万平方米，增长14.9%，增速回落3.4个百分点。其中，住宅新开工面积53433万平方米，增长14.0%。房屋竣工面积39546万平方米，增长20.0%，增速回落0.4个百分点。其中，住宅竣工面积29024万平方米，增长19.2%。
2016年上半年，房地产开发企业土地购置面积9502万平方米，同比下降3.0%，降幅比1-5月份收窄2.9个百分点。
2016年上半年，全国商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%。其中，住宅销售面积增长28.6%，办公楼销售面积增长40.5%，商业营业用房销售面积增长13.4%。商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。其中，住宅销售额增长44.4%，办公楼销售额增长61.6%，商业营业用房销售额增长15.6%。6月末，商品房待售面积71416万平方米，比5月末减少753万平方米。其中，住宅待售面积减少770万平方米，办公楼待售面积减少86万平方米，商业营业用房待售面积增加44万平方米。
2016年上半年，天津市房地产开发投资1202.33亿元，同比增长15.6%。其中：住宅投资808.05亿元，同比增长22.4%；办公楼投资70.99亿元，同比增长14.2%；商业营业用房投资159.77亿元，同比下降4.3%；其他开发投资163.52亿元，同比增长8.8%。
2、报告期公司经营情况
报告期内，公司累计完成工程投资6.32亿元，同比减少19%；累计新开工4.99万平米，同比减少31%；报告期内，完成竣工面积0.51万平米，去年同期竣工面积为0；报告期内，公司累计销售8.55万平米，签约销售额8.20亿元，同比分别增加185%和228%。报告期内，公司结算面积5.29万平米，结算收入44,554.66万元，同比分别增加163%和183%。报告期内，公司控股子公司天津恒泰汇金融资租赁有限公司融资租赁业务运转正常，与各金融机构的联系不断加强，业务范围继续拓展。报告期内签订融资租赁项目合同3笔，完成投资7.34亿元。
3、公司下半年经营思路
在市场回暖的情况下，公司将抓住市场机遇，加快外埠项目去库存，同时根据市场情况制定相应的销售策略，加快销售进度。在目前尚处于恢复期的商业地产市场环境中，通过出让、合作等商业经营形式，积极盘活商业项目，加快去库存速度，实现资金的快速周转，降低财务费用。同时积极寻找市场销售前景好的住宅项目，扩充新项目储备。公司还将继续实施商业地产和住宅地产并重的发展模式，适度调整医疗健康、互联网等领域的投资规模，不断扩大融资租赁业务，实现公司多元化发展。
(一)主营业务分析
1财务报表相关科目变动分析表单位:元 币种:人民币
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营业收入变动原因说明:本期公司结算商品房面积及收入增加。
营业成本变动原因说明:本期公司收入增加与之配比的成本也相应的增加。
销售费用变动原因说明:本期公司加强控制销售费用。
管理费用变动原因说明:本期公司加强控制管理费用。
财务费用变动原因说明:本期借款增加。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要为本期公司新开盘项目销售情况良好。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要为本期公司购买理财产品减少。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要为上期公司收到定向增发资本金。
2其他
(1)公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
本期公司利润与上年同期相比变化较大的主要原因为以前年度的应收账款及其他应收款的账龄变化，计提坏账的比例由5%变为20%，导致本期计提的资产减值损失增加。
(2)公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司2015年5月13日召开的第八届董事会第三十四次会议、第八届监事会第二十次会议和2015年6月30日召开的2015年第一次临时股东大会审议通过了非公开发行股票等相关议案，本次非公开发行的股票数量不超过32,219.57万股，募集资金总额不超过270,000万元，主要用于增资天津恒泰汇金融资租赁有限公司、投资天津市东疆港休闲街项目、投资天津市南开区东南角地块项目和偿还银行贷款及其他有息债务，详见公司临2015-052号、2015-053号和2015-062号公告。2015年6月9日，天津市国资委作出批复，同意本次非公开发行股票方案，详见公司临2015-068号公告。2015年7月21日，公司收到中国证监会出具的《中国证监会行政许可申请受理通知书》（151871号），详见公司临2015-090号公告。由于国内证券市场环境发生了较大变化，为确保公司本次非公开发行工作的顺利进行，公司召开了第八届董事会第四十九次会议和2015年第二次临时股东大会审议通过了《关于调整公司2015年非公开发行股票方案的议案》等议案，非公开发行底价调整为6.03元/股，详见公司临2015-119、临2015-121和临2015-135号公告。2016年3月18日，中国证监会发行审核委员会对公司非公开发行股票的申请进行了审核。根据审核结果，公司非公开发行股票申请获得审核通过，详见公司临2016-021号公告。公司2016年7月19日召开的第八届董事会第六十二次会议和第八届监事会第三十八次会议审议通过了《关于调整公司非公开发行股票募集资金金额及用途的议案》。根据目前证券市场情况，公司取消使用60,000万元募集资金增资天津恒泰汇金融资租赁有限公司。本次非公开发行募集资金金额及用途调整后募集资金总额不超过210,000万元，非公开发行方案其他内容不变。公司与保荐机构国泰君安证券股份有限公司于2016年7月23日向证监会报送了《关于非公开发行股票会后事项的说明》等相关文件，截至8月25日，公司仍正等待证监会的相关批复。
(3)经营计划进展说明
2016年上半年，公司按照2016年经营计划积极推进，在市场环境回暖形势下积极拓展销售渠道，销售面积和签约金额比去年大幅度增加，2016年下半年，公司利用市场回暖带来的机遇，结合房地产市场变化和公司实际情况，将积极推进新项目开工和在建项目按时竣工，合理控制项目成本，进一步加大项目营销力度，力争完成年初制定的主要经营目标，同时在健康医疗领域积极拓展，实现公司多元化发展。
(4)其他
无
(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况单位:元 币种:人民币
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主营业务分行业和分产品情况的说明
无
2、主营业务分地区情况单位：元 币种：人民币
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主营业务分地区情况的说明
无
(三)核心竞争力分析
本报告期内，公司核心竞争力未发生重要变化。
(四)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
报告期内，公司全资子公司天津运河城投资有限公司与北京朝聚投资管理有限公司合作成立天津武清朝聚眼科医院（医疗有限公司），天津武清朝聚眼科医院（医疗有限公司）于2016年5月11日取得了天津市武清区市场和质量监督管理局颁发的营业执照。天津运河城投资有限公司认缴出资额人民币680万元，持有其34%股权。
(1)证券投资情况
□适用√不适用
(2)持有其他上市公司股权情况
□适用√不适用
(3)持有金融企业股权情况
□适用√不适用
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1)委托理财情况
□适用√不适用
(2)委托贷款情况
√适用□不适用
单位:元 币种:人民币
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委托贷款情况说明
公司2015年11月10日召开的第八届董事会第五十次会议审议通过了《关于公司控股子公司天津松江集团有限公司向新乡市松江房地产开发有限公司提供委托贷款的议案》和《关于公司控股子公司深圳市梅江南投资发展有限公司向新乡市松江房地产开发有限公司提供委托贷款的议案》，公司控股子公司天津松江集团有限公司和控股子公司深圳市梅江南投资发展有限公司委托第三方金融机构向新乡市松江房地产开发有限公司（以下简称“新乡松江”）分别发放金额为玖仟万元和肆仟万元的委托贷款，年利率为12%，期限为6个月。详见公司临2015-125号公告。上述两笔委托贷款到期日为2016年5月9日，截至2016年6月30日，两笔委托贷款均已逾期。根据新乡松江出具的相关说明，新乡松江由于资金紧张无法按期偿还，但其名下有足值未售房产，公司拟采用新乡松江足值未售房产抵偿公司未收回委贷的方式，降低委贷不能收回的相关风险。公司目前正在进行新乡松江名下相关房产的评估手续，通过获取足值房产的产权以最大限度地减少公司经济损失，公司将在方案确定后尽快履行相应的决策程序和信息披露义务。详见公司公告临2016-046、047号公告。
(3)其他投资理财及衍生品投资情况
□适用√不适用
3、募集资金使用情况
(1)募集资金总体使用情况
√适用□不适用单位:万元 币种:人民币
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(2)募集资金承诺项目情况
√适用□不适用单位:万元 币种:人民币
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(3)募集资金变更项目情况
□适用√不适用
(4)其他
无
4、主要子公司、参股公司分析
单位：元 币种：人民币
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5、非募集资金项目情况
□适用√不适用
3.2 利润分配或资本公积金转增预案
(一)报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
公司2015年度不进行利润分配，本报告期内不存在利润分配方案的执行或调整情况。
(二)半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
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3.3 其他披露事项
(一)预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明
□适用√不适用
(二)董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用√不适用
(三)其他披露事项
1.报告期内，公司全资子公司天津运河城投资有限公司与北京朝聚投资管理有限公司合作成立天津武清朝聚眼科医院（医疗有限公司），天津武清朝聚眼科医院（医疗有限公司）于2016年5月11日取得了天津市武清区市场和质量监督管理局颁发的营业执照。天津运河城投资有限公司认缴出资额人民币680万元，持有其34%股权。截至报告期末，该医院选址已确定，正在进行内部装修工作。
2. 公司2016年5月26日召开第八届董事会第五十八次会议审议通过了《关于公司出资设立的并购基金普通合伙人变更的议案》，同意变更并购基金的普通合伙人，由天津汇鑫创富股权投资基金管理有限公司执行合伙企业事务，并购基金天津松江财富投资合伙企业（有限合伙）普通合伙人变更登记手续已于2016年6月1日在天津市滨海新区市场和质量监督管理局办理完毕。
四涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
无
4.2报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
无
4.3与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
截至2016年6月30日，公司下属11家子公司，5家孙公司。基本情况详见2016年半年度报告全文附注九、1及2所述。本报告期合并范围无变化。
4.4半年度财务报告已经审计，并被出具非标准审计报告的，董事会、监事会应当对涉及事项作出说明。
不适用
天津松江股份有限公司
董事长：曹立明
董事会批准报送日期：2016-08-27
证券代码：600225 证券简称：天津松江 公告编号：临2016-096
天津松江股份有限公司
2016年半年度经营情况简报
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、公司2016年1-6月项目情况
2016年1-6月，公司没有新增房地产项目，公司项目开工面积 4.99万平米，比去年同期减少31%，竣工面积0.51万平米。截止2016年6月底，公司房地产项目在建建筑面积89万平方米。
2016 年1-6月，公司实现签约销售面积8.55万平方米，比去年同期增加185%；实现签约销售金额8.20亿元，比去年同期增加228%。
二、公司2016年1-6月房屋出租情况
2016 年1-6月，公司房地产出租总面积为24,476.35平米，取得的租金总收入为3,510,018.48元。
鉴于销售和施工过程中存在各种不确定性，上述销售和工程数据可能与公司定期报告披露的相关数据存在差异，相关阶段性统计数据仅供投资者参考。
特此公告。
天津松江股份有限公司
董事会
2016年8月27日
证券代码：600225 证券简称：天津松江 公告编号：临2016-097
天津松江股份有限公司
关于在建工程转让
暨关联交易的进展公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
●公司控股子公司天津松江团泊投资发展有限公司通过在天津产权交易中心公开挂牌的方式将其名下的在建工程团泊C水岸恬园项目转让给天津招江投资有限公司，转让价格为人民币725,497,081.52元。
●本次交易构成关联交易，已经公司第八届董事会第六十一次会议、第八届监事会第三十七次会议和2016年第五次临时股东大会审议通过。
●本次交易未构成重大资产重组。
●交易实施不存在重大法律障碍。
一、交易概述
公司控股子公司天津松江团泊投资发展有限公司（以下简称“松江团泊”）通过在天津产权交易中心公开挂牌的方式转让其名下的在建工程团泊C水岸恬园项目。天津招江投资有限公司（以下简称“招江投资”）通过摘牌程序摘得该在建工程产权。2016年8月25日，松江团泊与招江投资签订《产权交易合同》，转让价格为人民币725,497,081.52元。
公司第八届董事会第六十一次会议、第八届监事会第三十七次会议和2016年第五次临时股东大会审议通过上述转让暨关联交易事项。
二、交易对方的情况介绍
公司名称：天津招江投资有限公司
注册地址：天津市静海县团泊湖风景区团泊湖高尔夫球场会馆
法定代表人：聂黎明
注册资本：叁仟万元人民币
公司类型：有限责任公司
经营范围：以自有资金对房地产业、高新科技产业、建筑业、园林绿化进行投资；房地产开发；市政工程施工及技术咨询；房地产信息咨询；工程项目管理；房地产销售；自有房屋租赁；道路、桥梁工程建筑。
公司持有招江投资23%股权，公司董事长曹立明先生在招江投资担任董事职位，招江投资构成了公司的关联方。
三、交易标的基本情况
拟转让的在建工程为坐落于静海县团泊新城松江高尔夫球场内、七排干东侧的在建水岸恬园项目国有出让土地使用权（面积为184,898.2㎡）及地上建筑物（规划总建筑面积为285777.80 ㎡）。在建建筑物规划设计用途为居住，国有出让土地使用权用途为城镇住宅用地。委估资产四至：北临松江团泊公司地，东临松江高尔夫球场，南临小公路，西临七排干。
经天津华夏金信资产评估有限公司评估，本次评估取假设开发法的评估结果作为本报告评估结论，天津松江团泊投资发展有限公司开发成本-在建房地产-水岸恬园项目评估基准日2015年7月31日账面资产总额计人民币34,806.25万元，采用假设开发法评估后资产总额计人民币65,604.32万元（评估报告详见上海证券交易所网站）。
四、交易合同的主要内容
（一）合同主体
转让方（甲方）：天津松江团泊投资发展有限公司
受让方（乙方）：天津招江投资有限公司
（二）产权转让的标的及价格：
根据天津华夏金信资产评估有限公司出具的评估报告，截止2015年7月31日，天津市静海县团泊新城东区松江高尔夫球场内、七排干东侧在建工程转让标的评估值为人民币656,043,200元。甲方将天津市静海县团泊新城东区松江高尔夫球场内、七排干东侧在建工程产权以人民币725,497,081.52元的价格转让给乙方。
（三）产权转让总价款的支付方式、期限
甲、乙双方同意采取一次付清方式进行转让价款结算,产权转让价款总额人民币725,497,081.52元，按照受让条件乙方已支付的保证金人民币217,649,124.45自动转为转让价款，剩余价款人民币507,847,957.07元在本合同签订后次日起10个工作日内一次性汇入天津产权交易中心专用结算账户一并结算。
（四）产权转让涉及债权、债务的处理方案
标的项目自2015年8月1日至项目产权交割日之间，因项目建设进度变化由甲方垫付的各类款项包括但不限于前期费、配套费、工程款、材料款、广告费等一切费用（以甲方实际账务支出为准）及资金利息（以银行同期贷款基准利率为准），由乙方于双方签署《产权交易合同》后次日起10日内打入甲方指定账户。
（五）产权交割事项
1、经双方协商，自乙方支付全部款项后 60日内，甲方将与转让标的有关的权属证书、批件等文件资料移交给乙方，由乙方核验查收并签字盖章。甲、乙双方保证上述证件不用作其他用途，不得影响双方共同办理过户手续。
自乙方支付全部款项后 60日内，双方共同完成在建工程的过户、移交手续。
2、甲方对其提供的上述资料的完整性、真实性以及所提供资料与对应的转让标的一致性负责，并承担因隐瞒、虚报所引起的一切法律责任。
3、由甲、乙双方及双方代理机构按照产权转让标的的内容共同办理产权权证变更工作。双方应在签订产权交易合同的60日内到有关部门办理权证变更手续。
（六）转让涉及的有关费用的负担
甲乙双方各自承担交易代理费、交易手续费、鉴证手续费,产权过户应承担的有关税费由甲乙双方按照国家相关法律规定各自承担。
（七）合同的生效：本合同在天津产权交易中心主持下，由双方当事人签字、盖章后生效。
五、涉及收购、出售资产的其他安排
本次交易不涉及职工安置。
六、出售资产的目的和对公司的影响
转让该在建工程项目能够快速回笼资金，缓解资金短缺的压力，提高资金使用效率，为其他项目开发提供资金支持。
特此公告。
天津松江股份有限公司董事会
2016年8月27日
证券代码：600225 证券简称：天津松江 公告编号：临2016-098
天津松江股份有限公司
第九届董事会第二次
会议决议公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
天津松江股份有限公司（以下简称“公司”）第九届董事会第二次会议(以下简称“本次会议”)于2016年8月25日上午10:00在天津市西青区友谊南路与外环线交口东北侧环岛西路天湾园公建1号楼公司三楼会议室召开。本次会议应到董事9名，实到9名。公司监事及高级管理人员列席会议。会议由董事长曹立明先生主持，本次会议的召集、召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。与会董事经充分讨论，审议并通过了如下议案：
一、审议并通过了《关于公司2016年半年度报告及摘要的议案》。
表决结果：赞成票9票，反对票0票，弃权票0票，审议并一致通过本议案。
二、审议并通过了《关于公司2016年半年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告的议案》。
表决结果：赞成票9票，反对票0票，弃权票0票，审议并一致通过本议案。
特此公告。
天津松江股份有限公司董事会
2016年8月27日
证券代码：600225 证券简称：天津松江 公告编号：临2016-099
天津松江股份有限公司
第九届监事会第二次
会议决议公告
本公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
天津松江股份有限公司（以下简称 “公司”）第九届监事会第二次会议(以下简称“本次会议”)于2016年8月25日上午11:00在天津市西青区友谊南路与外环线交口东北侧环岛西路天湾园公建1号楼公司三楼会议室召开，应到监事5人，实到监事5人。本次会议的召集、召开符合《公司法》和《公司章程》的有关规定。与会监事经充分讨论，审议并通过了如下议案：
一、审议并通过了《关于公司2016年半年度报告及摘要的议案》。
监事会对公司2016年半年度报告进行了认真严格的审核，并提出了如下审核意见：
（1）公司2016年半年度报告的编制和审议程序符合法律、法规、公司章程和公司内部管理制度的各项规定。
（2）公司2016年半年度报告的内容和格式符合中国证监会和上海证券交易所的各项规定，所包含的信息能够从各个方面真实地反映出公司2016年上半年的经营管理和财务状况等事项。
（3）在监事会提出意见前，我们没有发现参与2016年半年度报告编制和审议的人员有违反保密规定的行为。
（4）我们保证公司2016年半年度报告所披露的信息真实、准确、完整，承诺其中不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
表决结果：赞成票 5票，反对票0票，弃权票0票，审议并通过本议案。
二、审议并通过了《关于公司2016年半年度募集资金存放与实际使用情况专项报告的议案》。
表决结果：赞成票 5票，反对票0票，弃权票0票，审议并通过本议案。
特此公告。
天津松江股份有限公司监事会
2016年8月27日
