上海实业发展股份有限公司
公司代码：600748 公司简称：上实发展
上海实业发展股份有限公司
2016年半年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的半年度报告全文。
1.2 公司简介
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二 主要财务数据和股东情况
2.1 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2 前十名股东持股情况表
单位: 股
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2.3 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
三 管理层讨论与分析
一） 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一） 上半年公司经营情况
2016年上半年，我国经济运行基本平稳，但受国际错综复杂形势和国内经济周期叠加等多重因素影响，经济增长动力不足，压力增大。与宏观经济运行不同，我国房地产市场延续去年下半年以来的向好态势，库存去化加快，投资增速回升，但行业分化加剧，一线及部分热点二线城市房产销售量价齐升，土地市场“地王”重现，而其它城市则仍然面对严峻的库存压力。在此形势下，中央及各地方政府因城施策，采取差别化、有针对性的行业调控政策，既抑制资产泡沫，又支持鼓励去库存。
报告期内，公司坚持“优化结构、确保重点、整合提高、蓄势发展”的工作方针，以优化
财务结构、优化资本结构、优化资产结构、优化库存结构为核心，把握市场机遇，强化工作重点，突破工作难点，全方位拓展公司的发展空间。
1. 承上启下，公司融资工作股债并举、圆满收官。报告期内，公司完成了去年底获批的定向增发的发行工作，共募集资金39.02亿元，超过预计募资规模的80%，从而实现公司首次从公开市场募资。3月初，公司抓住债券市场出现的稍纵即逝的时间窗口，成功发行第二期10亿元公司债，票面利率为3.23%，再次创造市场同期、同等评级的同类型债券最低票面利率。至此，公司2015年获批的公司债和定向增发已全部完成，既增厚了公司股本，也降低了公司融资成本，为公司健康、持续发展创造了有利条件。
2. 顺势而为，公司销售工作抢推快销、加速去化。报告期内，公司抓住市场持续转暖的契机，坚定“抢销售、去库存”不动摇，一方面，抢抓项目工程进度，在提前开放销售中心和销售示范区、提前积累客户的前提下，提前项目预售时间，将原计划下半年开盘推售的项目提前到上半年；另一方面，抢抓客户资源，通过联合代理、一二手联动、线上线下联动等多种营销手段，最大限度挖掘客户资源，最大限度扩大客户数量和来源，从而确保公司销售持续平稳向好。公司实现签约面积约28.29万平方米，同比增长超过200%，公司实现签约金额超过39.7亿元人民币，同比增长约250%，创造了公司半年销售业绩的历史记录。
3. 初见成效，公司多元化业务聚焦重点、布局长远。经过两年的摸索，公司多元化业务初具规模，初见成效。报告期内，一方面，重点项目发展势头喜人。WE+以灵活便捷的租赁方式、开放共享的办公空间和丰富多彩的社区活动，赢得中小创业创新企业的青睐和入住，并通过自营、合作和管理输出等多种模式，快速覆盖至全国10个城市，营业工位数量较去年底翻番。上实龙创实现管理平稳对接，保证业务持续平稳发展，并着力调整业务结构和客户结构；承接公司青岛项目和上海朱家角项目，管理和业务协同效应显现，财务成本有效降低，内控管理日渐完善。另一方面，公司着手体制、机制建设。新成立新产业发展部，专门负责多元化业务投前、投后管理；着手编制新产业中长期发展规划；优化项目结构，总结经验和教训，建立、完善管理机制；成立帷迦创投母基金，探索建立新产业项目池。
4. 夯实基础，公司开发工作提升标准、绿色发展。报告期内，公司在建工程面积超过190万平方米，项目数量超过20个，分布在上海等10个城市，项目业态从住宅到办公、酒店和商业。面对项目开发管理难度大、跨度大的挑战，公司开发系统不断强化内部基础管理，确保项目进度、质量、成本和安全总体平稳可控。同时，在重点项目中推进装配式技术和BIM技术，尤其是BIM技术全生命周期运用已推进到施工阶段，从施工交底到场地布置、施工进度模拟和安全管理，全面提升项目施工现场管理的精度。发布公司《绿色全星计划》，全面规划布局公司绿色建筑目标和计划。泉州“海上海”（C-8-2地块）公建获绿色建筑设计二星认证、（C-6-2地块）公建获LEED预认证。
（二）下半年公司经营展望
2016年下半年，中央政府将继续推进供给侧结构性改革，激发企业活力，推动科技创新；继续倡导“大众创业、万众创新”，以创新引领经济转型升级。房地产行业政策方面，中央将在坚持去库存的基调下，继续因城施策，保持房地产业平稳健康发展。
在此形势下，公司将坚持年度经营方针，夯实主营业务，确保完成年度经营目标。同时，加大创新转型力度，着力主业升级，加快新产业和物业服务业的战略布局，不断增强公司核心竞争力。
1. 房地产开发方面，公司将围绕年度经营目标，重点聚焦销售签约和销售回款，聚焦年内交付项目的工程进度，全面做好交付前的各项准备工作，确保计划交付项目如期交付，确保结转；公司也将优化营销激励方案，适度调整营销策略，提高营销管理的针对性，进一步提升销售业绩。同时，公司将围绕主业升级的战略布局，聚焦重点项目的策划、规划和产业落地，尤其是上海虹口北外滩项目要如期开工和落实文化项目的合作伙伴；青岛啤酒城项目要完善配套，深化体育营运，抓紧启动三期的策划和规划；上海青浦朱家角项目要升级总体规划，完善项目配套。
2. 新产业方面，公司将充分依托已有项目和平台，坚持融产结合，探索跨领域、跨行业的投资方向，探索基金孵化与产业投资相结合的投资模式；同时，支持WE+、龙创等重点项目在充分竞争的市场环境中不断创新求变，保持竞争优势。
3. 物业服务业方面，公司将充分整合现有在管物业和持有物业的资源优势，对标行业领军企业，在基础物业管理的基础上，利用“互联网+”和物联网技术，探索增值业务，强化专业能力，创新商业运营模式，实现物业服务的管理和价值提升；同时，面对管理物业业态不断丰富，公司将逐步建立垂直细分领域的生态圈，开发符合市场新需求的增值服务模式，创造更多的盈利增长点。
报告期内，公司实现营业收入2,225,639,238.83元，比上期增加146.32%，主要原因系项目公司实现的房产销售收入增加以及新增建筑施工业的工程项目收入；实现营业利润313,495,631.48元，比上期增加262.84%，主要原因系房产销售利润增加；实现归属于母公司所有者的净利润206,236,715.56元，比上期增加144.60%，主要原因系房产销售利润增加。
(一) 主营业务分析
1 财务报表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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营业收入变动原因说明:主要系项目公司实现的房产销售收入增加以及新增建筑施工业的工程项目收入。
营业成本变动原因说明:房产销售收入和工程项目收入增加导致其对应的成本也增加。
销售费用变动原因说明:房产销售额增加导致代理佣金和广告宣传费用增加。
财务费用变动原因说明:借款成本下降以及在建项目股东垫款增加导致资本化利息增加费用化利息减少。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明:房产销售回款增加以及经营活动现金流出减少。
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明:主要系支付上海上投控股有限公司股权收购余款。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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2、 主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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(三) 房地产行业经营性信息分析
1、 报告期内房地产储备情况
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2、 报告期内房地产开发投资情况
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3、 报告期内房地产出租情况
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(四) 核心竞争力分析
公司将坚持“聚焦上海，聚焦华东”的战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优化，不断提高项目管理精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业地产项目落地，加快主业升级。同时，公司将加大新产业和物业服务业的培育力度，坚持融产结合，坚持运用“互联网+”等技术手段，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，逐步提升盈利，逐步成为公司业务的重要组成部分。
(五) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资总额为83,839.25万元，比上期减少645.06万元，减少0.76%。具体投资情况如下：
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(1) 证券投资情况
□适用 √不适用
(2) 持有其他上市公司股权情况
√适用 □不适用
单位：万元
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(3) 持有金融企业股权情况
□适用 √不适用
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
□适用 √不适用
(2) 委托贷款情况
□适用 √不适用
(3) 其他投资理财及衍生品投资情况
□适用 √不适用
3、 募集资金使用情况
(1) 募集资金总体使用情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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(2) 募集资金承诺项目情况
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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(3) 募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
4、 主要子公司、参股公司分析
单位：万元 币种：人民币
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5、 非募集资金项目情况
√适用 □不适用
非募集资金项目情况说明
报告期内，公司各项目开发均按计划进行，详见表格“报告期内房地产开发投资情况”。
二）利润分配或资本公积金转增预案
(一) 报告期实施的利润分配方案的执行或调整情况
2016年5月，根据2016年4月20日召开的公司2015年年度股东大会决议，董事会实施了2015年度利润分配方案：公司以2016年1月22日的总股本1,418,894,532股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.38元人民币（含税），合计分配现金红利53,917,992.22元人民币，剩余未分配利润1,746,001,214.22元人民币结转下一年度。股权登记日未2016年5月26日，除息日为2016年5月27日，现金红利发放日为2016年5月27日。本次分红派息实施公告刊登于2016年5月19日《中国证券报》和《上海证券报》并载于上交所网站（www.sse.com.cn）。
(二) 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案
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三）其他披露事项
(一) 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及说明
√适用 □不适用
预测年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比增加50%以上，主要原因系房地产销售市场活跃，公司销售额比上年同期增长，导致房产销售利润增长。
(二) 董事会、监事会对会计师事务所“非标准审计报告”的说明
□适用 √不适用
四 涉及财务报告的相关事项
4.1 与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
不适用
4.2 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的，公司应当说明情况、更正金额、原因及其影响。
不适用
4.3 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
本年度纳入合并范围的主要子公司详见“附注九、在其他主体中的权益”，本年度新纳入合并范围的子公司主要有上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司、湖州湖屹房地产开发有限公司、湖州湖嵘房地产开发有限公司等，详见“附注八、合并范围的变动”。本年度不再纳入合并范围的子公司主要有上海长海房地产发展有限公司等，详见“附注八、合并范围的变动”。
4.4 公司2016年半年度财务报告已经上会会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。
上海实业发展股份有限公司
董事长：陆 申
2016年8月29日
