上海万业企业股份有限公司
公司代码：600641 公司简称：万业企业
2016年年度报告摘要
一重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2016年12月31日公司总股本806,158,748股为基数，向全体股东每10股派送现金红利人民币2.7元（含税），预计支付21,766.29万元，尚余未分配利润80,185.20万元转至下一年度。本年度不进行资本公积金转增股本。本利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。
二公司基本情况
1公司简介
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2报告期公司主要业务简介
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块主要为住宅地产开发，目前房地产开发的业务范围主要集中在上海、苏州、无锡长三角区域及湖南长沙。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类住宅产品，包括高层公寓、多层洋房与别墅等。公司的房产开发主要聚焦刚需市场，尤其针对上海市场的年轻首置及首改购房客户群。公司各项目均获得了市场的高度认可和良好的行业影响力。
近年来公司致力于加强产品研发能力及提升其全装修住宅产品比重，已经展开标准化全装修住宅的研发工作，并积极聚焦各类建筑及装修材料的应用，住宅产品的户型设计及配置、及相对应的客户体验。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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4股本及股东情况
4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
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三经营情况讨论与分析
1经营情况讨论与分析
2016年，房地产市场迎来了本轮周期的高点。从成交量来看，全年成交量创历史新高，根据国家统计局的数据，2016年全国实现销售面积15.7亿平米，销售额11.8万亿元，同比增长22.5%和34.8%。从区域市场表现来看，各类城市的分化运行愈发突出，一二线城市的持续热销与三四线城市的稳步去库存形成鲜明对比。从政策面来看，区域分化带来的“因城施策”态势更为明显，一二线城市政策逐渐收紧，特别是国庆前后开启的22城密集调控，使得热点城市的房价增速明显放缓，成交量也急剧下降，而库存较大的三四线城市则采取多种刺激方案，比如给予购房货币补贴，鼓励购房。从土地市场来看，全国各类土地供需量仍保持低位，一二线城市土地持续高热，地王频出。从整个行业来看，行业整合正在加速，行业集中度进一步提高，根据中国指数研究院的数据，2016年共有131家房地产企业跻身百亿军团，销售总额共计5.7万亿元，市场份额已接近50%，呈现出“强者恒强”的趋势，中小开发商面临的资金、品牌、管理压力越来越大。
公司房地产项目主要集中在长三角区域，均受益于此轮市场向上行情。具体来说，上海项目、苏州项目2016年前三季度延续了去年的火热行情，但国庆调控政策出台后，呈“价稳量缩”态势，反过来带动需求向限购较为宽松的无锡、长沙转移，促进公司无锡项目、长沙项目的销售。
2016年，公司一方面根据房地产市场行情采取相应的营销策略，提升公司效益，同时稳步推进现有项目的开发建设；另一方面全面梳理对外投资股权，初步确定转型方向，具体如下：
一是营销策略效果显著。
年初，公司管理层根据市场情况，制定了“积极根据产品价值、努力提升产品价格”的销售策略，取得了较好的效益，全年实现签约面积19万平方米，签约金额达到38亿元。宝山、松江、长沙项目均超额完成年度销售目标。
二是稳步推进现有项目的开发建设。
2016年，公司在建项目4 个，当年新开工面积9.68万平方米，竣工面积31.16万平方米。报告期内，宝山紫辰苑三期在2016年12月底竣工验收，其中4幢建筑2016年底已交付；松江万业名苑在2016年9月竣工验收，已于2016年12月底交付；苏州湖墅金典二期 II 标目前主体结构已经封顶，目前进行外立面和机电施工；无锡观山泓郡二期 I 标已于2016年6月底竣工交付，二期 II 标也已于2016年11月开工建设。
三是配合战略转型，全面梳理对外投资股权。
根据报告期内修订完成的未来五年战略发展规划要求，除了加速推进现有房地产业务，公司将向新兴产业进行转型。为此，2016年公司全面梳理了对外投资股权，相继转让了西甘铁路5%股权、汇丽集团14%股权、万企爱佳54%股权等，为公司未来的战略转型创造了良好的环境。
四是强调规范运作，持续提升公司治理水平。
根据上市公司法人治理的要求，通过调整权责手册、修订规章制度、加强检查督促等一系列措施，进一步提升了公司治理水平，降低了经营风险。
2报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入31.88亿元，同比增加30.80%，主要系宝山紫辰苑项目三期及松江万业名苑项目交房数量增加所致；实现归属于上市公司股东的净利润7.18亿元，同比增加239.72%，主要是随着房产项目交房数量增加结转利润也增加，以及本期转让子公司股权取得投资收益所致；扣除非经常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润5.51亿元，同比增加199.74%。
3公司关于未来发展的讨论与分析
（一）行业格局和趋势
2017年，房地产市场因调控政策的变化，将面临更多的不确定因素。一方面，中央定调“房子是用来住的，不是用来炒的”， 使得2017年房产政策将大概率延续2016年政府调控的主要思路，即遏制一线城市及热点二线城市房价过快上涨，加快三四线城市去化速度。调控政策的区域分化、市场反应的区域分化将考验经营团队的智慧，需要针对各项目所处市场环境采取最优经营策略。另一方面，公司转型也面临战略性机遇。一二线城市不断高企的拿地门槛，三四线城市巨大的拿地风险，将倒逼房地产企业转型。公司目前已确定向新兴产业领域转型，而2016年末国务院公布的《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》，其中就提出加快壮大战略性新兴产业，打造经济社会发展新引擎。公司转型契合国家战略，有着巨大发展潜力，需要公司结合自身、仔细调研、全力落实，完成公司转型关键一步，推动公司业绩持续快速增长。
（二）公司发展战略
报告期内，公司修订完成新的未来五年战略发展规划，其核心内容如下：
发展目标：加速推进现有房地产业务，在此基础上，坚持以创新加速转型，不断加大新兴产业在公司整体业务中的比重，依托国内国外两个市场，利用境内境外两种资源，争取成为一家在国内外具有一定竞争力、具备新兴产业基因的上市公司。
战略思路：响应国家“去库存”的新要求，把握房地产市场宏观调控政策导向，在确保产品质量和品牌价值的基础上， 加速推进项目开发和产品销售，逐步释放盈利，实现收益增长。同时，积极推动企业转型。公司将充分利用各方面资源，做好资本、人才等全方位的转型储备工作，适时在新兴产业领域进行布局，形成竞争优势显著、时代特点鲜明、盈利能力突出的高附加值业务体系，成为一家业绩优良、经营稳健、运作高效的上市公司。
（三）经营计划
2017年，公司计划实现营业收入18亿元，三项费用合计1.6亿元。2017年计划营业收入相比2016年下降是因2017年公司销售主要以存量房为主，没有新项目竣工；而2016年有多个项目竣工交付所致。公司将重点开展以下工作：
一是“因势施策”促进公司现有项目的销售。
2017年房地产市场、政策存在巨大的不确定性，公司将加强对房地产形势的研判，以“公司利益最大化”为原则，制定相应的营销策略，促进公司现有项目的去化。
二是稳步推进项目的开发建设。
2017年，公司在建项目3个。宝山紫辰苑三期继续做好剩余房源的销售、交房工作，并争取B2组团尽快开工；苏州湖墅金典项目二期II标计划2017年底基本达到竣工标准；无锡项目二期II标计划2017年底结构封顶。
三是积极开展转型探索工作。
2017年，公司将针对战略转型积极开展探索工作。一方面，做好相应的准备工作，在组织架构、人员安排、资金计划上全面提升，适应转型的需求；另一方面，围绕国家战略布局重点，聚焦新兴产业优势领域，开展转型相关工作。
4与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
合并财务报表范围包括本公司、子公司上海万业企业宝山新城建设开发有限公司、湖南西沃建设发展有限公司、上海万裕房地产开发有限公司、苏州万业房地产发展有限公司、无锡万业房地产发展有限公司、上海万业企业爱佳物业服务有限公司、长沙万业企业爱佳物业服务有限公司、新业资源（新加坡）有限公司、新业资源（香港）有限公司。公司于报告期内转让了控股子公司上海万企爱佳房地产开发有限公司股权，遂合并范围减少了此公司。
证券代码：600641 证券简称：万业企业 公告编号：临2017-007
上海万业企业股份有限公司
第九届董事会第八次会议决议公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
上海万业企业股份有限公司（以下简称“公司”）第九届董事会第八次会议于2017年3月8日在公司会议室召开。会议应到董事9名，出席并参加表决董事9名。会议由董事长朱旭东先生主持，公司监事和高管列席了会议。本次会议的通知、召开符合《公司法》及《公司章程》的规定。会议经审议通过决议如下：
一、审议通过《公司2016年年度报告全文及摘要》；
同意 9 票， 反对 0 票，弃权 0 票
二、审议通过《公司2016年度董事会工作报告》；
同意 9 票， 反对 0 票，弃权 0 票
三、审议通过《公司2016年度总经理工作报告》；
同意 9 票， 反对 0 票，弃权 0 票
四、审议通过《公司2016年度财务决算报告》；
同意 9 票， 反对 0 票，弃权 0 票
五、审议通过《公司2017年度财务预算报告》；
2017年度公司预计主营业务收入18亿元,预计三项费用1.6亿元。
同意 9 票， 反对 0 票，弃权 0 票
六、审议通过《公司2016年度利润分配预案》；
经众华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2016年度万业企业实现归属于上市公司股东的净利润71,842.21万元，母公司实现净利润25,286.11万元，从中提取10%法定盈余公积金计2,528.61万元，提取10%任意盈余公积金计2,528.61万元，加上年初未分配利润81,722.61万元，本次实际可供股东分配利润为101,951.49万元。
本年度利润分配预案为：以2016年12月31日公司总股本806,158,748股为基数，向全体股东每10股派送现金红利人民币2.7元（含税）,预计支付21,766.29万元，尚余未分配利润80,185.20万元转至下一年度。
本年度不进行资本公积金转增股本。
同意 9 票， 反对 0 票，弃权 0 票
七、审议通过《关于续聘2017年度财务审计机构并确定其上年度工作报酬的预案》；
根据2015年度股东大会授权，公司董事会确定众华会计师事务所（特殊普通合伙）2016年度为上市公司财务审计工作报酬为63.6万元。基于双方多年来的诚信合作基础，经审计委员会提议拟续聘其为公司2017年度财务审计机构。同时提请2016年度股东大会授权董事会在本年度依照相关规定确定其2017年度审计工作报酬。
同意 9 票， 反对 0 票，弃权 0 票
八、审议通过《关于续聘2017年度内部控制审计机构并确定其上
年度工作报酬的预案》：
根据2015年度股东大会授权，公司董事会确定众华会计师事务所（特殊普通合伙）2016年度为上市公司内控审计工作报酬为40万元。基于双方多年来的诚信合作基础，经审计委员会提议拟续聘其为公司2017年度内控审计机构。同时提请2016年度股东大会授权董事会在本年度依照相关规定确定其2017年度审计工作报酬。
同意 9 票， 反对 0 票，弃权 0 票
九、审议通过《关于确定公司2017年度自有资金理财额度的预案》；
为提高公司资金的使用效率，公司及其控股子公司拟使用部分自有资金购买风险较低的短期银行保本型理财产品，资金使用额度为人民币20亿元，期限为公司2016年度股东大会审议通过之日至2017年度股东大会召开之前一日。在上述额度内，资金可以滚动使用。同时授权公司管理层具体办理上述理财事项。
同意 9 票， 反对 0 票，弃权 0 票
十、审议通过《关于公司设立战略投资部的议案》；
为配合公司战略转型，公司拟设立战略投资部，具体负责公司战略转型相关事宜。
同意 9 票， 反对 0 票，弃权 0 票
十一、审议通过《公司2016年度内部控制评价报告》。
同意 9 票， 反对 0 票，弃权 0 票
以上议案一、议案二、议案四至九尚需提交股东大会审议。公司2016年度股东大会召开时间另定，届时请详见公司公告。
此外，会上公司审计委员会做了2016年度履职报告、独立董事做了2016年度述职报告。
特此公告。
上海万业企业股份有限公司董事会
2017年3月10日
证券代码：600641 证券简称：万业企业 公告编号：临2017-008
上海万业企业股份有限公司
第九届监事会第八次会议决议公告
本公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
上海万业企业股份有限公司（以下简称“公司”）第九届监事会第八次会议于2017年3月8日在公司会议室召开。会议应到监事5名，出席监事5名，本次会议的召集、召开符合《公司法》及《公司章程》的规定。与会监事经举手表决，一致通过决议如下：
一、审议《公司2016年度监事会工作报告》；
同意 5 票， 反对 0 票，弃权 0 票
二、审议《公司2016年度财务决算报告》；
同意 5 票， 反对 0 票，弃权 0 票
三、审议《公司2016年年度报告全文及摘要》，并形成书面意见如下：
公司2016年年度报告的编制和审议程序符合法律法规、《公司章程》和公司内部管理的各项规定，内容和格式符合中国证监会和上海证券交易所各项规定，所包含的信息从各方面真实地反映出公司2016年全年的经营管理及财务状况等事项，没有发现参与本次年度报告编制和审议的有关人员有违反保密规定情形。
同意 5 票， 反对 0 票，弃权 0 票
特此公告。
上海万业企业股份有限公司监事会
2017年3月10日
