金科地产集团股份有限公司关于转让全资子公司股权的进展及补充公告

证券简称：金科股份  证券代码：000656  公告编号：2017-087号

债券简称：15金科01 债券代码：112272

金科地产集团股份有限公司关于转让全资子公司股权的进展及补充公告

本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

金科地产集团股份有限公司（以下简称“公司”）于2017年7月1日在指定信息披露媒体《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》及巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）上刊登了《关于转让全资子公司股权的公告》（公告编号2017-082号），根据上述交易事项的进展情况及深圳证券交易所的事后审核意见，现将上述公告补充说明如下：

一、本次交易的进展情况

按照公司与渭南鸿景商贸有限公司（以下简称“渭南鸿景”）签订的《股权转让协议》相关规定，截止2017年7月6日，公司已全额收到本次交易的股权转让款35,856万元及相关品牌使用费144万元，合计金额36,000万元。公司后续将根据协议相关规定，配合办理完毕股权等工商变更登记手续。

二、原公告补充说明内容

（一）原公告中“交易对方介绍”项下补充相关情况说明，补充内容如下：

“渭南鸿景及其实际控制人与公司和公司5%以上的股东、控股股东、实际控制人及公司董事、监事、高级管理人员不存在关联关系。渭南鸿景与公司的交易基于独立商业判断，参考独立第三方的评估结果，公平、合理地与公司发生交易，不存在导致本次交易利益倾斜的情形。”

（二）原公告中“交易标的基本情况”项下补充关于评估事项的相关内容，补充内容如下：

“关于评估事项的相关说明：

（一）资产评估结果汇总表

人民币：万元

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（二）上述汇总表中，固定资产下房屋建筑物增值较高，其评估方法、评估参数及可比案例、评估过程如下：

根据纳入本次评估范围的房屋建筑物的实际情况，本次评估采用市场比较法进行评估，市场法是指：将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算委估对象的客观合理价格或价值的方法。

本次评估采用市场法的具体思路是在充分搜集房地产交易实例的基础上，进一步选取与委估房地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产作为参照物，再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异情况，进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正等，得出委估房地产的公开市场价值，其公式为：

委估房地产评估值＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

由于房屋建筑物的使用功能各不相同，本次评估根据其功能将建筑物分为三种类型分别进行评估，酒店客房参照可对外出售的公寓、餐饮会议部分参照商业、车库按实际用途进行评估。

评估案例及评估过程如下：

1、酒店客房部分参照可对外出售的公寓：

（1）评估人员通过市场调查与分析，选择了三个近期交易的，与评估对象相关程度较高的实例作为参照物，各比较实例的基本情况如下：

实例A：龙湖源著公寓，龙湖源著公寓位于重庆石子山体育公园旁,周边拥有石子山体育公园公交车站（约500米），轨道交通六号线冉家坝站（约1公里），周边拥有各类住宅小区、银行、餐饮商铺等配套的城市基础设施和社会公共服务设施。

实例B：恒大御都会，恒大御都会位于新牌坊立交旁,周边拥有轨道嘉州恒大中渝广场站（约200米）、轨道交通六号线嘉州路站（约200米），周边拥有恒大中渝广场和各类住宅小区、银行、餐饮商铺等配套的城市基础设施和社会公共服务设施。

实例C：海州国际公寓，海州国际公寓位于重庆渝北区新牌坊云杉北路81号（内环快速路旁）,周边拥有云杉北路公交车站（约200米），轨道六号线广电园站（约2.5公里），周边拥有各类住宅小区、银行、餐饮商铺等配套的城市基础设施和社会公共服务设施。

参照物与评估对象因素比较情况表

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注：酒店客房为4－8层，本次评估以第5层为案例进行比较。

（2）确定修正系数(采用百分率法)

通过上表中交易实例与评估对象各因素的情况比较以及评估人员对目前市场各种影响因素的调查、分析，各项修正系数确定如下：本次对区位状况及实物状况采用直接比较修正，即以评估对象的各项因素状况为基准，与可比实例相对应的各项因素逐项比较，然后确定修正比率。

A、交易情况修正

交易实例A、B、C均属公开市场交易，交易情况正常，本次对其交易价格不作修正。

B、交易日期修正

交易实例A、B、C交易日期与评估时点间隔较短，结合近年来商业房地产的价格波动情况，本次对其交易日期不作修正。

C、区位状况修正

交易实例B所处区域的公交便捷程度和道路通达度相较于交易实例A、C和估价对象更优，本次对其区位状况的公交便捷程度和道路通道路需进行修正。

D、实物状况修正

①建成年代修正：交易实例A、B、C与评估对象的建成年代分别为2017年、2016年、2008年和2005年，对建成年代进行适当的修正，故交易实例A、B、C的建成年代修正系数分别为5、5、1；

②面积修正：交易实例A、B、C与委估对象的建筑面积分别为：48平方米、32平方米、32平方米、3165.48平方米（第5层面积），对于商业地产面积越小其单价也越高，对面积进行适当的修正，则实例A、B、C的修正系数分别为15、15、15。

③装修修正：交易实例A、B、C与委估对象的室内装修分别为精装、清水、精装、精装，则实例A、B、C的装修修正系数分别为0、-6、0。

④房屋用途修正：交易实例A、B、C均为公寓，委估对象为酒店客房，本次评估需对房屋用途就行修正，则实例A、B、C的房屋用途修正系数分别为10、10、10。

⑤设施、设备修正：委估对象配备有中央空调，电梯三部、家具家电，交易实例A、B、C均配有电梯，无中央空调，则实例A、B、C的设施、设备修正系数分别为-2、-2、-2。

⑥楼层修正：委估对象为酒店的第5层，交易实例A为20楼，交易实例B为15楼，交易实例C为10楼，则实例A、B、C的楼层修正系数分别为3、2、1。

⑦其他：实物状况其他方面评估对象与交易实例A、B、C相近，故不作修正。

E、权益状况修正

权益状况评估对象与交易实例A、B、C相同，故不作修正。

修正系数具体确定过程详见下表：

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（3）样本修正后的房地产价格计算根据确定的各项修正系数计算的比准价格，见下表：

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对以上三个可比案例比准价格采用简单算术平均法求得委估房地产目前的市场单价，即：

委估房地产市场单价=（9696+9811+9094）÷3=9530（元/平方米）

2、金科大酒店的餐饮主要位于负一楼至三楼，本次评估参照商业：

（1）评估人员通过市场调查与分析，选择了三个近期交易的，与评估对象相关程度较高的实例作为参照物，各比较实例的基本情况如下：

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（2）确定修正系数(采用百分率法)

通过上表中交易实例与评估对象各因素的情况比较以及评估人员对目前市场各种影响因素的调查、分析，各项修正系数确定如下：本次对区位状况及实物状况采用直接比较修正，即以评估对象的各项因素状况为基准，与可比实例相对应的各项因素逐项比较，然后确定修正比率。

A、交易情况修正

交易实例A、B、C均属公开市场交易，交易情况正常，本次对其交易价格不作修正。

B、交易日期修正

交易实例A、B、C交易日期与评估时点间隔较短，结合近年来商业房地产的价格波动情况，本次对其交易日期不作修正。

C、区位状况修正

交易实例A、B、C与委估对象位于同一区域，其区位状况相近，本次对其区位状况不做修正。

D、实物状况修正

①建成年代修正：交易实例A、B、C与评估对象的建成年代分别为2007年、2004年、2004年和2005年，对建成年代进行适当的修正，故交易实例A、B、C的建成年代修正系数分别为1.5、-0.5、-0.5；

②面积修正：交易实例A、B、C与委估对象的建筑面积分别为：128平方米、187平方米、211平方米、3907.53平方米，对于商业地产面积越小其单价也越高，对面积进行适当的修正，则实例A、B、C的修正系数分别为20、20、20。

③装修修正：交易实例A、B、C与委估对象的室内装修分别为简装、精装、精装、精装，则实例A、B、C的装修修正系数分别为-4、0、0。

④房屋用途修正：交易实例A、B、C均为临街商铺，用途分别为餐饮、超市、餐饮，委估对象为酒店经营餐饮、会议等，则实例A、B、C的房屋用途修正系数分别为10、10、10。

⑤其他：实物状况其他方面评估对象与交易实例A、B、C相近，故不作修正。

E、权益状况修正

权益状况评估对象与交易实例A、B、C相同，故不作修正。

修正系数具体确定过程详见下表：

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（3）样本修正后的房地产价格计算

根据确定的各项修正系数计算的比准价格，见下表：

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对以上三个可比案例比准价格采用简单算术平均法求得委估房地产目前的市场单价，即：

委估房地产市场单价=（21381+19507+18654）÷3=19800（元/平方米）

由于以上交易实例的售价是配套底商的销售价格，对于配套商业其他部分及楼层价格，本次评估一方面参照日本《公共用地取得损失补偿基地细则》及德国史基莫氏的楼层经济价值表，结合我公司的对重庆市市场调查的情况以及委估对象周边的实际情况，分析确定底层以上各楼层商业平均销售价格如下表所示：

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3、车库按实际用途进行评估：

（1）评估人员通过市场调查与分析，选择了三个近期交易的，与评估对象相关程度较高的实例作为参照物，各比较实例的基本情况如下：

参照物与评估对象因素比较情况表

■

（2）确定修正系数(采用百分率法)

通过上表中交易实例与评估对象各因素的情况比较以及评估人员对目前市场各种影响因素的调查、分析，各项修正系数确定如下：本次对区位状况及实物状况采用直接比较修正，即以评估对象的各项因素状况为基准，与可比实例相对应的各项因素逐项比较，然后确定修正比率。

A、交易情况修正

交易实例A、B、C均属公开市场交易，交易情况正常，本次对其交易价格不作修正。

B、交易日期修正

交易实例A、B、C交易日期与评估时点间隔较短，结合近年来商业房地产的价格波动情况，本次对其交易日期不作修正。

C、区位状况修正

交易实例A、B、C与委估对象位于同一区域，其区位状况相近，本次对其区位状况不做修正。

D、实物状况修正

①建成年代修正：交易实例A、B、C与评估对象的建成年代分别为2012年、2012年、2011年和2005年，对建成年代进行适当的修正，故交易实例A、B、C的建成年代修正系数分别为3.5、3.5、3；

②出入口布局修正：委估对象只有一个车库出入口，交易实例A、B、C均有两个出入口，则实例A、B、C的出入口布局修正系数分别为2、2、2。

③其他：实物状况其他方面评估对象与交易实例A、B、C相近，故不作修正。

E、权益状况修正

权益状况评估对象与交易实例A、B、C相同，故不作修正。

修正系数具体确定过程详见下表：

■

（3）样本修正后的房地产价格计算

根据确定的各项修正系数计算的比准价格，见下表：

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对以上三个可比案例比准价格采用简单算术平均法求得委估房地产目前的市场单价，即：委估房地产市场单价=（109690+113669+118980）÷3=114100（元/个）

评估结果汇总表

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注1：负二楼共计建筑面积3781.51平方米，其中包含35个车位和配套用房，本次只对35个车位进行了评估。

注2：上述评估结果包含其房屋建筑物、酒店装修及对应的土地使用权的价值。”

（三）原公告中补充“公司董事会及独立董事关于评估事项的意见”，补充内容如下：

“六、公司董事会及独立董事关于评估事项的意见

公司董事会和独立董事根据相关法律、法规和规范性文件的规定，在详细核查了有关审计和评估事项以后，就评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的相关性及评估定价的公允性发表如下意见：

1、公司董事会意见

公司已聘请资产评估机构对标的资产进行评估, 资产评估机构的选聘程序合规, 资产评估机构及其经办评估师与公司及交易对方均没有现实的及预期的利益或冲突, 其进行评估符合客观、公正、独立的原则和要求, 具有充分的独立性。本次评估的前提假设合理, 选择的评估方法充分考虑了本次交易的目的与评估对象的实际情况, 评估方法恰当, 评估结果公允合理。本次交易标的资产的交易价格资产评估机构出具的评估报告确定的评估结果为基础, 经各方协商确定。本次交易的定价原则和方法恰当、公允,不存在损害公司及广大中小股东利益的情形。

2、独立董事意见

（1）本次交易事项选聘重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司进行资产评估，该选聘结果是经交易双方协商认可的，其选聘程序符合相关规定。

（2）上述评估机构为专业的评估机构，除业务关系外，评估机构与公司及交易对方及所涉各方均无其他关联关系，亦不存在现实的及预期的利益或冲突，具有独立性。

（3）评估报告的假设前提均按照国家有关法规和规定执行、遵循了市场通用的惯例或准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合理性。

（4）评估机构实际评估的资产范围均与委托评估的资产范围一致；评估机构在评估过程中均选取了与评估目的及评估资产状况相关的评估方法、实施了相应的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公正性等原则，运用了合规且符合标的资产实际情况的评估方法，选用的参照数据、资料可靠，资产评估价值公允。

（5）鉴于目标公司所拥有的土地及相关房屋建筑，根据本次资产评估事宜采用的评估方法，项目公司的资产评估和所有者权益评估增值率较高，但其评估结果客观反映了项目公司的内在价值，价格公允，不存在损害上市公司及股东利益，同意本次股权转让事宜。”

（四）原公告中“本次股权转让的目的及公司的影响”项下进一步完善本次交易目的，补充内容如下：

“金科大酒店下属主要资产为重庆金科大酒店，其于2006年末开始营业至今已十余年，已不能满足公司酒店产业发展的需要，本次公司转让金科大酒店的股权，旨在通过盘活存量资产，提高资产周转效率，提升公司盈利能力，本次转让符合公司长远发展规划及全体股东和公司利益。”

除上述内容补充外，公告其余内容不变。

特此公告

金科地产集团股份有限公司

董 事 会

二○一七年七月七日