楼市探索租售并举
新机制
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在大城市供地弹性低，即便增加供地，也难以避免高地价和高房价，难以满足新市民住房需求的情形下，楼市重心向租赁转移，包括土地自持，已成供给侧改革和长效机制探索的重点内容。
住建部等八部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（简称《通知》），要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。深圳、广州等12个城市被列入首批试点。除了提出培育规模化住房租赁企业，以发展机构租赁、增加租赁供应、稳定租赁关系外，《通知》还强调搭建政府住房租赁交易服务平台，解决租赁信息不对称和假房源问题，并构建租赁监管的信息基础。
事实上，我国各大城市已相继进入了存量房时代，租房已成与买房自住并驾齐驱的住房消费模式。近年来，居民首次购房年龄一再推迟，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁，偏好租房的“单身贵族”崛起，外来人口居住呈稳定提升趋势。2014年，在2.53亿城镇外来人口中，有高达60%携配偶、子女一起流动，在就业地城市平均居住时间超过三年。尽管房价上涨，房贷月供水涨船高，但租金涨幅却低于月供涨幅，月供与租金“剪刀差”扩大。
据统计，目前我国约有1.6亿人在城镇租房，占城镇常住人口的21%。一线城市实际管理人口中，超过60%的人选择租房，深圳租房占比高达80%。未来，我国还将新增2亿人进入租房市场。到2030年，城镇租赁总人口将达到2.7亿，长期租赁人群占比将超过30%。进一步，若将长期租赁、先租后买、短期租赁等包括在内，在任何单一时点上，城镇实际租赁人口占比已接近50%。未来，新市民租赁需求将爆发式增长，届时租赁占比或超过50%。
2011年至2016年，我国住宅类房屋竣工面积46.1亿平方米，按单套建筑面积90平方米计，可供应5000万户家庭居住。同期，城镇人口增加了1.23亿，按每户3.1人计算，新增城镇家庭约4000万户。因此，近年来城镇住房供应总体充足。早在2011年，我国城镇家庭户均住房拥有已达一套，人均住房面积已超过发达国家平均水平（33平方米）。由此，边际居住空间需求下降，新增供应将越来越多投入租赁市场。此外，除新增人口购买力、改善型需求，近年来很多购房可归为资产配置，后续也将增加租赁供应。
此外，长租公寓异军突起。据房东东统计，全国规模排前20的品牌公寓，去年运营租赁房套（间）数70万套左右，预计今年底将达150万套（间）。在深圳，目前有200家各类长租公寓品牌。这些公寓品牌不仅迎合市场需求，推出大户型合租、“打隔断”及“N+1”（房间+客厅），而且借助国家有条件鼓励非住宅存量物业改造为租赁住房的“政策东风”，将触角延伸到成本和价格“洼地”的城中村、闲置低效的厂房和商办建筑。因此，通过提高单套住房承载租客数量，盘活闲置非住宅物业，长租公寓极大提高了租赁市场的供应规模。
近年来，轨道交通相继进入开通运营期，特定区域房屋的“不可替代性”下降。对租赁刚性需求的中低收入人群来说，“外围租房、中心区上班”的通勤模式越来越可行。因此，租赁市场有效供给范围也从中心区扩展到外围。随着住房回归居住属性下抑制投资常态化，未来开发商新房供应也会有大量直接投入租赁市场。
但凡租赁市场成熟规范的国家，如德国、日本、美国等，不仅重视租赁市场规制、租赁双方权利义务平衡，还要大规模增加适租型的房屋供应，特别是公租房、社会租赁房。比如，自本世纪初以来，德国就有严苛持续的租金管制规范，同时建设了1000多万套社会租赁住房，覆盖37%的全国人口。再比如日本，通过公营、工团、公社“三支箭”，在上世纪五十至八十年代快速发展城市化时期，将新增住房的30%向缺房人群配租。此次《通知》鼓励各类企业（特别是国企）增加租赁住房，目的就在此。
可以预见，未来租赁体量将继续放大，租赁将与房屋购置平行，成为住房供应的“双引擎”。只是，这样一个关乎如此多百姓利益的市场，多年来一直在“无管理、无数据和无法律”的状态下野蛮生长。在房东与房客、房东房客与代理中介的权利义务上、租赁房源供应标准，甚至租房供求和租金等基本信息，一直没有明确的规范和权威信息披露。5月发布的《住房租赁和销售管理条例》与此次建立信息服务平台，捋顺管理体系，都是顺应租赁需求崛起，在政府服务和监管上“补欠账”，意在建立“购租并举”、“双引擎驱动”的新住房制度。
在租赁市场供需两端都快速崛起的大背景下，各地政府都在纷纷加大公租房源供应，如未来5年深圳和北京将分别建设40万套、50万套保障房，70%为公租房，广州年内就将推出1.2万套公租房。随着政府监管加强和“补缺”、租赁市场秩序将趋于规范，我国楼市也将迈入租售并举的新阶段。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）
