金地（集团）股份有限公司
2017年半年度报告摘要
公司代码：600383 公司简称：金地集团
一 重要提示
1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读半年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 本半年度报告未经审计。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
本报告期不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本。
二 公司基本情况
2.1 公司简介
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2.2 公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.3 前十名股东持股情况表
单位: 股
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2.4 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表
□适用 √不适用
2.5 控股股东或实际控制人变更情况
□适用 √不适用
2.6 未到期及逾期未兑付公司债情况
√适用 □不适用
单位:亿元 币种:人民币
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反映发行人偿债能力的指标：
√适用 □不适用
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关于逾期债项的说明
□适用 √不适用
三 经营情况讨论与分析
3.1 经营情况的讨论与分析
报告期内房地产行业运营环境的变化
2017年上半年世界经济缓慢复苏，全球贸易温和扩张，但不确定性、不稳定性因素依然较多：一方面，多国债务危机此起彼伏，大宗商品价格高位震荡，各种突发事件接踵而至；另一方面，世界主要经济体经济发展形势分化严重、宏观经济政策协调性降低、贸易投资保护主义抬头、美国这一世界最大的经济体采取偏紧的货币政策。我国发展面临的外部环境依然错综复杂。
国内经济发展在上半年保持了稳中向好态势，经济运行在合理区间，主要指标好于预期。2017年上半年GDP增速达6.9%，规模以上工业增加值累计同比增速持续回升至7.6%，PMI指数连续保持在荣枯线以上，2017年6月份为51.7，出口金额累计同比增长8.5%，进口金额累计同比增长18.9%。稳中向好的经济环境为供给侧结构性改革、经济发展的“增速换挡”提供了窗口期。同时，随着经济发展高杠杆的长期积累，防范系统性金融风险的发生愈发重要，自2016年7月中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”以来，货币供应增速出现下降，M2同比增速从16年初的11%左右下降到17年6月份的9.4%，同时银行信贷持续收紧，居民购房贷款利率也有不同程度的提升。
从房地产行业政策来看，在国内经济发展稳中向好和防范系统性金融风险的背景下，房地产行业从去年10月开始密集出台调控政策，并在今年上半年持续加码，市场政策环境已经开始从注重去库存转向稳定房地产市场。2017年上半年，房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调：一方面高库存的三四线城市落实各种措施去库存；另一方面，一线城市和热点二三线城市继续出台或升级以“限购、限贷、限价、限售”为核心的调控政策。
从房地产行业开发投资指标来看，受全国商品房销售面积增长带动，企业开工意愿较强，商品房新开工面积同比继续增长，房地产开发投资增速较2016年有所提升。2017上半年，全国房屋新开工面积8.57亿平米（以下行业数据均来自于万得资讯），同比增长10.60%，增速较1-5月上升了1.1个百分点；全国房地产开发累计投资5.06万亿元，同比增长8.5%，增速与1-5月相比下降了0.3个百分点，增速小幅收窄。
从商品住宅成交量来看，在行业整体成交量上升的背景下，不同城市市场情况分化明显，表现为一线城市弱于二线城市，二线城市弱于三四线城市。2017年1-6月全国商品住宅成交6.48亿平方米，同比上升13.5%，成交金额4.9万亿元，同比上升17.9%。受调控影响，深圳、北京、上海的商品住宅销售面积增速降幅在27%到41%之间，天津、南京、杭州、宁波、郑州、厦门等热点二线城市销售面积增速降幅在8%到40%之间，而三四线城市则整体呈现上升势头（除了部分受一线城市外溢的三四线城市之外）。
从供求关系来看，受“限购、限贷、限价、限售”政策影响，2017年上半年市场整体供需矛盾略有缓解，尤其是热点的一二线城市。但值得注意的是，热点城市供不应求局面短期内尚未得到实质改善，由于高端项目入市受到一定阻力，信贷收紧促使部分刚性需求延缓入市，供求关系的改善主要在于需求受到政策的较大抑制。与此同时，大多三四线城市仍处于去库存的过程中。
从成交价格来看，前期热点城市由于受到政策的抑制导致需求量回落明显，供需在低位平衡，库存出现小幅上升，商品住宅价格已经开始出现停涨甚至回调；而部分弱二线和三四线城市，上半年受政策影响相对小，住宅需求保持增长，库存进一步回落，从而促使成交价格进一步回升，市场热点从一二线城市切换到了三四线城市。
土地市场方面，2017年上半年，热点城市着力加大土地供应，同时在土地竞买中引入竞自持新规，严控新地王的出现，以扭转市场预期。上半年，北京、南京、重庆、杭州、合肥、厦门等热点城市加大土地供应，在土地供应增加、住宅成交回落、银行信贷收紧等各因素交织下，土地价格开始出现松动。但同时，由于三四线城市的销售市场呈现上升状态，而且较多的三四线城市土地并未明显放量，因此上半年大部分三四线城市土地价格呈现明显的上升趋势，土地价格保持相对的高位。
整体来看，2017年上半年，热点城市调控政策取得明显成效，市场回归理性，量价平稳运行；三四线城市去库存政策持续推进，市场表现较好。预计下半年因城施策调控继续深化，热点城市供需下行局面仍将持续，三四线城市平稳增长，市场整体平稳运行。
报告期内公司的经营情况
报告期内，公司提出“深耕广拓、铸能致远”的经营导向，通过城市深耕和不断拓展新城市，进一步做强地产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升。集团各职能部门和各子公司根据集团发展战略和经营导向，制定发展规划、完善体系建设，在销售运营、财务融资、投资拿地、产品创新、成本控制、工程管理等方面都取得了不错的成绩。
2017年上半年，公司实现销售金额703.4亿元人民币，销售面积375.0万平方米，同比分别增长60.03%和29.71%，行业销售排名上升2位至第10位。面对不断加码的调控政策，公司把握市场窗口期，结合各城市不同情况，通过制定合理的销售策略，实现了销售与利润的均衡增长。报告期内，公司各区域子公司项目销售表现优异，其中东南区域上半年即完成全年任务的82%；华东区域公司也不断突破，4月份即实现销售额破百亿，较2016年提前半年达成；华中、西部、东北、华北、华南区域销售额也不断刷新历史，各区域销售规模和利润同比均大幅增长。从具体项目看，天津艺城华府、上海嘉定世家、上海自在城、南京风华雅居等项目销售额超过20亿元，广州天河公馆、广州荔湖城、上海天境、上海都会艺境、武汉湖山境、杭州艺境、绍兴自在城等项目销售金额均超过10亿元。其中，天津艺城华府、上海嘉定世家等项目成功晋级行业项目销售100强榜单。
报告期内，公司实现营业收入127.11亿元，同比下降9.77%；归属于母公司股东的净利润11.52亿元，同比上升48.11%。利润上升主要是由于上半年结转项目毛利率增加。报告期内，公司房地产项目结算面积90.73万平方米，同比下降23.86%；结算收入109.38 亿元，同比下降14.07%；房地产业务毛利率为29.59%，较上年同期增加6.92个百分点。公司高度重视现金流管理。报告期内，公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，公司持有货币资金人民币203.31亿元。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。
融资方面，由于公司保持良好的信用状况，国际权威评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分别为BB、Ba2。报告期内，联合资信评估有限公司给予本公司的主体信用级别为AAA，中期票据的跟踪信用级别为AAA，联合信用评级有限公司给予本公司的主体信用等级为AAA 级，债券的跟踪信用等级为AAA 级。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平，报告期末，公司债务融资余额为413.93亿元，债务融资加权平均成本为4.48%，资产负债率为69.61%，剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后，公司实际资产负债率为58.45%，净负债率为40.75%。
投资拿地方面，在深耕广拓战略的指引下，公司在上半年新进入海口、重庆等城市，为集团规模发展开拓新的增长点。上半年，公司共获取了32宗土地，总投资额约258亿元，为公司新增了约445万平米的总土地储备。同时，公司坚持了合理布局，深耕一线城市及强二线城市，一线城市的总投资额占比30%，二线城市的总投资额占比58%，三四线城市的总投资额占比12%。截止报告期末，公司已进入了全国37个城市，总土地储备约3,300万平方米，权益土地储备约1,800万平方米。
产品创新方面，在“HOME+产品创新行动”引领下，公司针对高端改善性需求客户研发出花园叠墅及度假型MINI叠墅、针对首次改善性需求客户研发出满足二胎家庭及低总价需求的面积小、功能全的高层户型Perfect+。产品系列方面，公司完善了新高端系列Topview的研发，其他产品系列的更新及应用也在持续开展。智能化及性能技术方面，公司已建立起金地自己的家居智能化研发设计及系统集成技术队伍，完成了与市场主流智能家居平台的协议对接互通。精装修方面，公司新研发了精装修四星标准，满足客户不断提升的居住升级需求。产品品牌方面，公司提出了“科学筑家，智美精工”品牌理念，强化“智、美、精”三大品牌特质，通过人性化细节、科技创新、美学呈现、精益求精的品质为客户打造智慧、美学、精工的理想生活空间。
成本管理方面，公司进行了成本制度和管理体系的梳理，提高成本管理效率以满足公司规模快速发展的需要；成本采购方面，通过采用成本信息化手段，公司完成采购订单化，使战略采购反馈更准确更高效，同时，公司不断鼓励引入新的供应商，战略采购部品价格，规模效应得到体现。
工程管理方面，公司持续优化集团标准工期，提升开发效率，实现建设周期缩短1个月以上；工艺创新方面，全混凝土外墙、石膏砂浆抹灰、铝合金模板等新材料和新工艺陆续落地实施，对房屋质量通病改善显著；管理创新方面，金地智检工程信息化管理应用落地，实现了公司对项目建造过程的全方位监督。
2017年上半年，金地商置销售签约额和经营性物业租金收入均稳健增长，项目投资拓展卓有成效，新获取了包括商业综合体、住宅、三旧改造等项目，为公司未来发展打下良好基础。产业地产方面，商置在上半年初步建立了产业联盟合作战线，通过与行业内颇具影响力的企业在产业招商、投资方面展开合作，形成资源互动，积极促进产业发展、开创城市运营新格局。轻资产业务方面，“嘉实金地八号桥资产支持证券”获得上交所无异议函，这也是国内ABS历史上首单文化创意园区资产证券化产品。此外，商置在长租公寓、联合办公、教育、餐饮等业务等板块均运营稳健，各项业务收益稳中有升。
稳盛投资在继续发展传统地产项目股权投资业务以外，充分协同集团资源，加大力度拓展投资+代建、持有型物业投资、资产证券化等业务。上半年，稳盛投资担任了“嘉实金地八号桥资产支持证券” 的交易顾问，下半年，稳盛将继续在业务创新领域加大投入，积极研发新产品、创新资管方式，同时，在资金募集能力、代建业务等方面也进一步巩固并优化提升现有成果。
金地物业在2017年上半年的物业总服务面积突破了2亿平方米，服务范围覆盖90余座城市。金地物业连续九年获得中国物业服务百强企业、第六次获得2017中国物业服务百强服务质量第一名。金地物业对于服务品质的坚守和对信息化创新领域的探索深受行业认可，物业公司总结提炼了优秀管理方法与服务经验，在全国打造了17个标杆项目，实现了基础服务与智能科技相结合，智慧车场、智慧门禁、智慧设备均在标杆项目落地。在智慧社区建设方面，金地物业旗下科技公司智慧享联科技获得了17项软件著作权，已有近80余家地产和物业企业加盟金地物业在行业内首创的“智享生态圈”。
主营业务分行业、地区情况
单位:元 币种:人民币
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说明：报告期内，公司实现营业收入127.11亿元，同比减少9.77%，其中房地产业务结转收入109.38亿元，同比减少14.07%，主要是本期房地产项目结算面积减少所致。公司2017年1-6月前五名客户营业收入总额为人民币8,780万元，占全部营业收入的比例为0.69%。
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成本分析表
单位:元 币种:人民币
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说明：总成本系主营业务成本，主要是房地产业务成本。本期较上期变动主要是因为本期房地产项目结算面积减少所致。公司2017年1-6月前五位供应商的采购金额约为10,500万元，占公司采购总额的比例为7.56%。
未来经营计划
2017年是中国深化改革的关键年，同时海外大多数国家经济增长前景尚不明朗，中国经济增长的压力仍然存在。我们预期2017年下半年的货币政策会继续保持中性偏紧，尤其对于房地产行业会进一步收紧流动性，行业市场增长短期压力加大。
目前，在宏观经济短期趋稳但中长期不稳定、2016年需求集中释放与商品住宅去库存后供求改善、2016年政府明确抑制价格过快上涨等多重因素的影响下，行业总体市场形势与政府政策管控密切相关。在不同城市间市场分化的背景下，预期2017年的政策也将继续分化，对市场过热的城市进行抑制，对库存较大的城市仍会相对温和，销售市场将会保持一个相对平稳的运行态势。
投资方面，公司须加强宏观大势判断能力，开展创新投资和智慧投资。目前市场分化较为明显，一方面公司会结合政策导向，重点关注市场形势的变化，寻找地价回调的投资窗口机会以及城市轮动的投资机会；另一方面公司会也会重点关注市场容量大、未来发展有潜力的区域和城市；同时，对于市场相对较弱的区域和城市，则更多地选择板块结构性和产品结构性的机会。
运营管控方面，公司将坚持开发提效，优化标准工期，加快开发节奏，实现早开盘、早竣工，提高开发效率和周转率；为适应规模增长需要，公司将积极优化运营管理体系，完善运营管理制度，促进运营管控标准化。
营销管理方面，公司将密切关注市场变化，积极开展行业和市场研究，制定和落实销售策略。同时，公司将加强营销体系能力建设，提升区域公司营销能力，推动营销创新，推动集团销售目标的实现。营销费用方面，公司将加强佣金管理，合理控制营销费率，促进销售利润提升
3.2 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响
□适用 √不适用
3.3 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响。
□适用 √不适用
金地（集团）股份有限公司
董事长：凌克
2017年8月28日
