中华企业股份有限公司关于上海证券交易所2017年半年度报告的事后审核问询函的回复

证券代码：600675 股票简称：中华企业 编号：临2017-067

中华企业股份有限公司关于上海证券交易所2017年半年度报告的事后审核问询函的回复

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

中华企业股份有限公司（以下简称“公司”）于2017年9月4日收到上海证券交易所上市公司监管一部《关于对中华企业股份有限公司2017年半年度报告的事后审核问询函》（上证公函【2017】2165号）（以下简称“《问询函》”）。根据相关规定，现对《问询函》问询的相关问题回复如下：

上海证券交易所：

本公司于2017年9月4日收到贵所《关于中华企业股份有限公司2017年半年度报告的事后审核问询函》（上证公函【2017】2165号），要求就公司2015年度、2016年度和2017年半年报对部分开发项目计提或转回减值等情况予以进一步补充披露，现答复如下：

问题一：分项目披露公司2015年度就上述项目计提存货跌价准备的依据与计量金额的测算方法、履行的决策程序及相关信息披露情况，并对比周围同类地产项目，说明计提及短期内存货跌价准备转回的合理性和审核性。

答复：

一、公司2015年度、2016年度和2017年半年报对部分开发项目计提或转回存货跌价准备的总体情况

2015年度，公司就杭州艮山府（原名杭州御品湾）、江阴尚海荟、松江誉品谷水湾、古北香堤艺墅、铂珏公馆、江阴中企上城六个项目共计提存货跌价准备21.67亿元。2016年第三季度末，公司松江誉品谷水湾转回存货跌价准备1.09亿元，古北香堤艺墅转回跌价准备0.90亿元，共计转回存货跌价准备1.99亿元。2017年6月末，公司杭州艮山府转回存货跌价准备2.55亿元，古北香堤艺墅转回跌价准备0.52亿元，共计转回存货跌价准备3.07亿元。上述项目计提或转回存货跌价准备均按照《企业会计准则》和公司内控制度的有关要求进行。

二、各开发项目计提或转回存货跌价准备的依据、测算方法等具体情况

1、杭州艮山府项目

（1）项目基本情况：该项目地块位于浙江省杭州市钱江新城板块，总用地面积6.2万平方米，容积率2.5，可售面积15.23万平方米，产品为公寓，大面积户型居多。该项目土地系公司于2009年12月竞得，拍卖成交价为28.10亿元，楼板价约为1.82万元/平方米。该项目于2016年5月开始进行销售。

（2）2015年存货跌价准备计提情况：2015年末，杭州房地产市场行情低迷，杭州钱江新城板块公寓类项目东方君悦、万科大家·钱塘府、保利中央公馆销售价格基本处于2.7万元至3.4万元/平方米区间内，经比较周边市场、结合项目产品特点并聘请独立第三方机构调研评估，依据企业会计准则及会计政策要求，公司对该项目进行常规性减值测试。

截止2015年末，预计该项目开发总成本（含精装修）为57.87亿元。按销售价格3.20万元/平方米测算（精装销售），预计销售收入48.66亿元，销售费用及税费约3.70亿元，该项目需计提存货跌价准备12.90亿元，扣除以前年度已计提的存货跌价准备5.10亿元，2015年末补计提存货跌价准备7.80亿元。

（3）2016年存货跌价准备计提情况：2016年上半年，杭州楼市总体保持平稳，而该项目于2016年5月开始预售，为适应市场需求，加快项目去化，公司将原精装修销售改为毛坯销售。进入2016年下半年，杭州楼市交易量迅速上升，为抑制杭州楼市价格上涨过快，杭州市人民政府于2016年9月、11月连续出台限购政策以控制房价和抑制房产消费，使杭州楼市价格走势又存在不确定性。在此背景下，2016年末公司根据实际产品的销售情况及特点，并聘请独立第三方机构调研评估，依据企业会计准则及会计政策要求，对该项目整体进行常规减值测试后未补提或转回存货跌价准备。

截止2016年末，扣除已转销存货跌价准备0.95亿元，该项目的存货跌价准备余额为11.95亿元。

（4）2017年半年度存货跌价准备转回情况：2017年上半年，虽然杭州楼市受调控政策影响，销售量有所下降，但随着新房住宅库存量的降低，销售均价有所上涨。该项目周边楼盘或地块的价格均有所上扬，如：东方君悦由2015年底的成交均价2.7万元/平方米上涨到3.8万元/平方米；万科大家·钱塘府由2015年底的成交均价3.1-3.3万元/平方米上涨到4.2-5万元/平方米（一手房已售罄，此为二手房价格）。

周边在售项目售价的上涨，也带动了该项目的销售价格有一定幅度的上涨。2017年第二季度末，公司对于已经签约的房源，根据其实际销售价格进行存货跌价准备测试；对未售部分房源，依据一房一价销售价格情况测算，并聘请独立第三方机构调研评估。

2017年1-6月已转销存货跌价准备1.25亿元，减值测试时，销售均价3.14万元/平方米（毛坯销售价格），剩余存货预计销售收入35.75亿元，销售成本43.04亿元，销售费用及税费约0.86亿元，该项目需转回已计提的存货跌价准备2.55亿元（转回金额以原计提数为限），截止2017年6月末该项目的存货跌价准备余额为8.15亿元。

2、江阴尚海荟项目

（1）项目基本情况：该项目位于江阴市市区，占地面积8.47万平方米，容积率1.5，产品为公寓。该地块系公司于2011年1月拍得，拍卖成交价为4.95亿元，楼板价约为0.38万元/平方米。住宅可售面积11.87万平方米，商业可售面积0.58万平方米。该项目于2014年1月开始进行销售。

（2）2015年存货跌价准备计提情况：2015年，江阴地区房地产市场库存量较大、成交持续低迷，当地各家开发商纷纷以降价方式去库存，周边类似产品恒大御景、澄星广场销售价格基本处于0.86万元至0.96万元/平方米区间内。公司于2015年年中，下调该项目销售价格。公司根据实际销售情况，并结合周边类似项目的销售价格情况，依据企业会计准则及会计政策要求，对该项目进行常规减值测试。 截止2015年6月末，剩余住宅面积9.34万平方米，预计开发成本10.18亿元，按销售价格0.91万元/平方米测算，预计销售收入8.5亿元，销售费用及税费约0.58亿元，2015年6月末需计提存货跌价准备2.26亿元，扣除期后已转销的存货跌价准备0.69亿元，截止2015年末该项目存货跌价准备余额为1.57亿元。

（3）2016年存货跌价准备情况：2016年，江阴地区房地产市场总体价格变动不大，公司根据实际产品的销售情况及特点，并聘请独立第三方机构调研评估，依据企业会计准则及会计政策要求，对该项目整体进行减值测试后未补提或转回存货跌价准备。2016年末，该项目扣除2016年已转销存货跌价准备0.53亿元后，存货跌价准备余额为1.04亿元。

（4）2017年半年报存货跌价准备情况：2017年1-6月，江阴地区房地产市场总体价格变动不大，公司根据实际产品的销售情况及特点，并聘请独立第三方机构调研评估，依据企业会计准则及会计政策要求，对该项目整体进行常规减值测试后未补提或转回存货跌价准备。截止2017年6月末，该项目扣除2017年1-6月已转销存货跌价准备0.37亿元后，存货跌价准备余额为0.67亿元。

3、松江誉品谷水湾项目

（1）项目基本情况：该项目地块位于上海市松江区大学城板块，占地面积14.76万平方米，容积率1.6。该地块系公司于2010年4月竞得，拍卖成交价为26.24亿元，楼板价约为1.11万元/平方米。根据规划该项目分二期开发，一期为别墅和大平层，于2016年5月开始销售，其中：别墅可售面积2.66万平方米，大平层可售面积2.08万平方米。二期为高层，于2015年度基本销售完毕。

（2）2015年存货跌价准备计提情况：2015年末该项目周边别墅类项目合生佘山华亭园、华亭别墅、佘山玺樾等销售价格基本处于3万元至5万元/平方米区间内，大平层类项目金地佘山天境、绿城兰园等销售价格基本处于2.5万元至3万元/平方米区间内。公司比较周边市场、结合产品特点并聘请独立第三方机构调研评估，依据企业会计准则及会计政策要求，对项目的别墅和大平层产品进行常规减值测试。截止2015年末,预计别墅开发成本约为14.28亿元，大平层开发成本约为6.25亿元。按别墅销售价格4万元/平方米，大平层销售价格2.80万元/平方米测算，预计别墅销售收入10.63亿元，大平层销售收入5.81亿元，销售费用及税费约1.18亿元，该项目需计提减值准备5.28亿元，扣除以前年度已累计计提减值准备2.58亿元，2015年末补计提存货跌价准备2.70亿元。

（3）2016年存货跌价准备转回情况：2016年5月以来松江地区土地成交价格持续上涨，泗泾连续2幅地块出现土地价格与新盘价格的倒挂现象，同时与公司项目一路之隔的松江新城广富林路地块也再一次刷新了松江楼板价的新高，楼板价达3.9万元/平方米，地王的频现和土地市场的不断升温，直接带动当地房地产市场迅速回暖。公司项目周边的绿城兰园，成交均价由2015年的2.6万元/平方米上涨至约3万元/平方米，佘山玺樾别墅成交均价由2015年的3.5万元/平方米上涨至2016年的4万元-5万元/平方米，本公司的松江誉品谷水湾项目销售价格及预期也在楼市行情快速提升的大背景下跟随市场状况上升，2016年第三季度末公司对该项目进行常规减值测试，对已经签约的房源，按实际销售价格测算；对未售部分房源，依据一房一价销售价格情况进行测算。

2016年前三季度已转销存货跌价准备0.45亿元，剩余存货跌价准备余额4.83亿元。第三季度末减值测试时，别墅销售均价4.14万元/平方米，大平层销售均价3.18万元/平方米，剩余存货预计销售收入15.67亿元（大平层6.24亿元，别墅9.43亿元），销售成本18.91亿元，销售费用及税费0.35亿元，2016年三季度末需转回该项目已计提的存货跌价准备1.09亿元（转回金额以原计提数为限）。扣除2016年第四季度已转销存货跌价准备1.64亿元，截止2016年末该项目存货跌价准备余额为2.1亿元。

（4）2017年半年报存货跌价准备情况：该项目于2016年末基本销售完毕，且价格较上年波动不大，故2017年半年报未进一步转回存货跌价准备。扣除2017年1-6月已转销存货跌价准备1.32亿元，截止2017年6月末该项目存货跌价准备余额为0.78亿元。

4、古北香堤艺墅

（1）项目基本情况：该项目地块位于上海朱家角新市镇，分为B8、B7两地块，总用地面积14.76万平方米，容积率0.668,产品为联排别墅。该地块系公司于2010年1月竞得，拍卖成交价为13.20亿元，楼板价约为1.43万元/平方米。根据规划，该项目B8地块别墅可售建筑面积2.71万平方米，于2014年开始预售；B7地块别墅可售建筑面积6.13万平方米，于2015年开始预售。

（2）2015年存货跌价准备计提情况：2015年末该项目周边别墅类项目中信泰富朱家角新城别墅、上实滨湖和墅等销售价格基本处于2.5万元至2.8万元/平方米区间。公司比较周边市场、结合项目产品特点、成交记录并聘请独立第三方机构调研评估，依据企业会计准则及会计政策要求，对该项目进行常规减值测试。 截止2015年第三季度，B7地块开发成本约为20.18亿元。按B7地块销售价格2.69万元/平方米测算，预计B7地块销售收入16.57亿元，销售费用及税费约1.35亿元，该项目需计提减值准备4.94亿元，2015年第三季度末计提存货跌价准备4.94亿元。

截止2015年末，B7地块销售售价和成本无明显变化，因此仍维持原存货跌价准备。B8地块开发成本约为8.66亿元，按B8地块销售价格2.76万元/平方米，预计B8地块销售收入7.48亿元，销售费用及税费约0.45亿元，该项目需计提减值准备1.62亿元，扣除以前年度已累计计提减值准备1.48亿元，2015年末补计提存货跌价准备0.14亿元。

（3）2016年存货跌价准备转回情况：2016年以来，上海地区土地成交价格溢价率较高，带动了新房价格持续上涨。该项目周边别墅类项目中信泰富朱家角新城别墅、绿地朱家角1号、上实滨湖和墅等销售价格在2015年底基本处于2.5万元至2.8万元/平方米区间内，2016均价上涨至2.8-3.2万元/平方米区间内，2016年前三季度已转销存货跌价准备0.21亿元，2016年三季度末根据当时的市场状况，依据企业会计准则及会计政策要求，对该项目进行常规减值测试，对已签约房源按实际销售价格测算；对未售部分房源，依据一房一价销售价格情况测算。减值测试时，B8地块销售均价2.98万元/平方米，B7地块销售均价2.92万元/平方米，预计销售收入19.47亿元，销售成本23.32亿元，销售费用及税费0.58亿元，2016年第三季度末转回该项目已计提的存货跌价准备0.90亿元（转回金额以原计提数为限）。扣除2016年度已转销存货跌价准备0.2亿元，截止2016年末该项目存货跌价准备余额为4.34亿元。

（4）2017年半年度存货跌价准备转回情况：公司的古北香堤艺墅项目位于青浦朱家角，处于大虹桥辐射范围，加之青浦新城“一城两翼”建设的全面加速和地铁17号线的贯通，也带动了青浦地区房价的上涨。从2016年底至2017年6月，青浦新房均价增长较快，新入市楼盘开盘价大多在4万元以上，2017年6月青浦新房成交均价逼近4万元/平方米。该项目周边别墅类项目中信泰富朱家角新城别墅、绿地朱家角1号、上实滨湖和墅等销售价格在2017年上涨至3.3-3.6万元/平方米区间内。

随着上海市青浦区房地产市场价格上升，古北香堤艺墅项目销售价格及预期上调，2017年二季度末公司对该项目进行常规减值测试，对已签约房源按实际销售价格测算；对未售部分房源，依据一房一价销售价格情况测算，B7地块销售均价为3.28万元/平方米。根据测试结果，存货B7预计销售收入17.58亿元，销售成本20.58亿元，销售费用及税费0.59亿元，需转回该项目已计提的存货跌价准备0.52亿元（转回金额以原计提数为限）。

另外，B8地块该项目于2016年末基本销售完毕，且价格较上年波动不大，故2017年半年报未进一步转回存货跌价准备。

扣除2017年1-6月已转销存货跌价准备0.02亿元，截止2017年6月末该项目存货跌价准备余额为3.8亿元。

5、铂珏公馆（毛坯部分）项目

（1）项目基本情况：该项目位于上海市宝山区罗店镇，占地总面积10.22万平米，容积率1.5，产品为大平层。该地块系公司于2009年9月拍得，拍卖成交价为13.99亿元，楼板价约为0.91万元/平方米，可售面积18.10万平方米。该项目于2013年开始销售，其中毛坯房2.98万平方米。

（2）2015年度计提情况：2015年因该项目体量和单套面积均较大，故公司拟加快销售资金回笼，决定将部分装修房改为毛坯对外销售。该项目周边项目如万业紫辰苑平均售价约为1.9万元/平方米，经比较周边市场、结合项目产品特点、成交记录并聘请独立第三方机构调研评估，公司依据企业会计准则及会计政策要求，对2015年末该项目毛坯部分进行常规减值测试。

截止2015年末，剩余未售毛坯部分房源面积为2.50万平方米，预计开发成本5.10亿元，参考已售价格和周边楼盘价格按销售均价1.90万元/平方米测算，预计销售收入4.74亿元，销售费用及税费约0.31亿元，2015年末该项目毛坯部分需计提存货跌价准备0.67亿元。

（3）2016年度存货跌价准备情况：2016年实际销售情况与预测差不多，故未补计提或转回存货跌价准备，2016年已转销存货跌价准备0.51亿元，截止2016年末存货跌价准备余额为0.16亿元。

（4）2017年半年报存货跌价准备情况：该项目于2016年末已销售大部分，且价格较上年波动不大，故2017年半年报未进一步转回存货跌价准备，扣除2017年1-6月已转销存货跌价准备0.07亿元，截止2017年6月末该项目存货跌价准备余额为0.09亿元。

6、江阴中企上城项目

（1）项目基本情况：该项目位于江苏省江阴市临港新城，占地面积186亩，容积率1.1（别墅）和1.7（小高层）。项目分两期开发，一期别墅可售面积2.98万平方米，一期高层可售面积4.92万平方米，二期高层可售面积7.44万平方米。该地块系公司于2010年6月竞得，拍卖成交价分别为1.325亿元和0.663亿元，楼板价分别约为0.154万元/平方米和0.089万元/平方米。该项目一期别墅于2013年5月开始预售，二期高层于2014年4月开始预售，一期高层尚未开始销售。

（2）2015年度存货跌价准备计提情况：2015年度，江阴地区房地产市场库存量较大、成交持续低迷，当地各家开发商纷纷以降价方式去库存，因此公司也下调该项目销售价格（公司项目位于申港镇，远离城区，公司周边项目较少，缺乏可比较的别墅项目，高层项目如书香门第销售均价0.46万元/平方米），分别将一期高层和二期高层的预期销售价格下降为0.48万元/平方米和0.45万元/平方米，依据企业会计准则及会计政策要求，对该项目进行常规减值测试，按此计算，一期高层和二期高层预计销售收入5.71亿元，扣除一、二期高层总成本7.96亿元，销售费用及税费约0.41亿元后，需计提存货跌价准备约2.66亿元，扣除以前年度已计提的存货跌价准备0.76亿元，2015年6月末需补计提存货跌价准备1.90亿元。

截止2015年末，江阴市场继续低迷，依据企业会计准则及会计政策要求，对该项目进行常规减值测试，公司再次调整预期销售价格，一期别墅预期销售价格调整为0.90万元/平方米，一期高层预期销售价格调整为0.45万元/平方米，二期预期销售价格调整为0.43万元/平方米，按此计算，预计剩余存货销售收入7.3亿元，一期别墅预计开发成本3.53亿元，一期高层预计开发成本3.03亿元；二期高层预计开发成本4.2亿元，销售费用及税费约0.53亿元，扣除以前已计提的存货跌价准备余额，2015年末补计提存货跌价准备1.26亿元，扣除2015度已转销存货跌价准备0.14亿元，截止2015年末该项目存货跌价准备余额为3.98亿元。

（3）2016年度存货跌价准备情况：2016年，江阴地区房地产市场总体价格变动不大，公司根据实际产品的销售情况及特点，并聘请独立第三方机构调研评估，依据企业会计准则及会计政策要求，对该项目整体进行常规减值测试后未补提或转回存货跌价准备。该项目2016年已转销存货跌价准备0.56亿元，截止2016年末该项目存货跌价准备余额为3.42亿元。

（4）2017年半年报存货跌价准备情况：2017年1-6月，江阴地区房地产市场总体价格变动不大，公司根据产品的实际销售情况及特点，并聘请独立第三方机构调研评估，依据企业会计准则及会计政策要求，对该项目整体进行常规减值测试后未补提或转回存货跌价准备。该项目2017年1-6月已转销存货跌价准备0.38亿元，截止2017年6月末该项目存货跌价准备余额为3.04亿元。

三、公司历次计提或转回存货跌价准备履行的相关决策程序和信息披露情况

本公司根据相关内部控制制度的要求，对公司计提或转回存货跌价准备履行相应的决策程序。在每季度会计报表日，由相关职能部门对所开发项目具体情况进行分析，包括不限于：（1）项目总成本的预估，考虑是否有设计方案、工作量等变化引起的项目总成本的调整；（2）对周边楼盘项目销售价格的了解、对房地产市场变化进行讨论分析，根据已经销售备案的价格，确定公司销售回笼资金等具体销售策略；（3）根据确定的销售策略，已经签订的销售代理合同，预算需要发生的销售代理费、广告宣传等销售费用；（4）根据税法规定，测算需要发生的相关税费。由财务部门最终汇总各方面的信息，进行相关存货跌价准备测试，具体计提或转回结果报公司管理层进行审议，经公司管理层审议通过后报公司董事会审批，同时公司独立董事、董事会审计委员会、监事会发表相关专业意见。

本公司在2015年度、2016年第三季度和2017年6月末，计提或转回存货跌价准备时均执行上述决策程序，并经公司董事会或股东大会审议通过，董事会或股东大会具体审议情况如下表所示：

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同时，本公司根据证监会、上交所等监管部门相关信息披露要求，及时披露与公司计提或转回存货跌价准备相关的董事会决议公告、监事会决议公告、股东大会议决议公告、计提或转回存货跌价准备说明公告等（公告编号分别为：临2015-042、临2015-043、临2015-044、临2015-059、临2015-060、临2015-061、临2016-011、临2016-012、临2016-013、临2016-027、临2016-077、临2016-078、临2016-079、临2016-084、临2017-049、临2017-050、临2017-052）。

综上所述，本公司认为对上述项目存货跌价准备的计提或转回均按照《企业会计准则》和公司内部控制制度的有关要求进行，计提或转回跌价准备的依据较充分，相关的测算方法符合《企业会计准则》要求，相关项目计提或转回存货跌价准备均符合各地房产市场变化情况，符合公司当时的销售策略，具有相应的合理性。另外，本公司历次计提或转回存货跌价准备所履行的决策程序符合内部控制制度的相关规定，相关信息披露及时、准确，符合证监会和上交所有关信息披露要求，也符合审核性的要求。

问题二：披露上述计提跌价的各项目的成本。

答复：如问题一答复所述，上述计提存货跌价准备的各项目的成本情况如下：

2015年末，杭州艮山府预计总成本57.87亿元，单位成本3.8万元/平方米左右；松江誉品谷水湾一期项目预计总成本20.53亿元，别墅单位成本5.38万元/平方米左右，大平层单位成本3万元/平方米左右；古北香堤艺墅-B8地块预计总成本8.66亿元，单位成本3.19万元/平方米左右，B7地块预计总成本20.18亿元，单位成本3.28万元/平方米左右；江阴尚海荟项目预计总成本14.4亿元，住宅单位成本1.09万元/平方米左右；江阴中企上城项目预计总成本12.7亿元，一期别墅单位成本1.35万元/平方米左右，一期高层单位成本0.61万元/平方米左右，二期高层单位成本0.66万元/平方米左右。铂珏公寓毛坯预计开发成本6.08亿，单位成本2.04万元/平方米左右。各年度公司在测算减值准备时（包括2016年度和2017年半年度），上述项目的预计总成本，除杭州艮山府因销售策略变化由精装修改为毛坯外，其余均未发生明显变化。杭州艮山府改为毛坯销售后，预计总成本变为55.26亿元左右。

问题三：披露上述计提跌价的各项目的周围可比同类项目名称及计提跌价时的价格、转回时的价格。

答复：如问题一答复所述，公司在计提或转回存货跌价准备时参考了周围同类或类似项目的销售价格的具体情况（以下数据来源于搜房网、房天下等网站）如下：

1、杭州艮山府：2015年末该项目周边同类或类似项目如东方君悦、万科大家·钱塘府、保利中央公园等销售均价为27000元/平方米至34000元/平方米；2016年三季度末，上述项目销售均价有所上涨，达到29000元/平方米至55000元/平方米；2017年半年报时上述项目销售均价继续上扬，销售均价为38000元/平方米至55000元/平方米。

2、江阴尚海荟项目：2015年末该项目周边同类或类似项目如恒大御景、澄星广场等销售均价为8600元/平方米至9600元/平方米；2016年三季度末上述项目销售均价上涨了400元；2017年半年报时恒大御景、澄星广场的销售均价为11000元/平方米左右。

3、松江誉品谷水湾：2015年末该项目周边同类或类似别墅项目如佘山玺樾别墅销售均价为38000元/平方米左右；大平层项目如绿城兰园销售均价为28000元/平方米左右。2016年三季度末佘山玺樾别墅销售价格为40000元/平方米至50000元/平方米；大平层项目如绿城兰园销售均价为30000元/平方米左右；2017年半年报时佘山玺樾别墅销售价格为49000-52000元/平方米，大平层项目如绿城兰园销售均价为36000元/平方米左右。

4、古北香堤艺墅：2015年末该项目周边同类或类似别墅如中信泰富朱家角新城别墅、绿地朱家角1号等项目销售均价为25000元/平方米至28000元/平方米；2016年三季度末中信泰富朱家角新城别墅、绿地朱家角1号等项目销售均价为30000元/平方米至35000元/平方米；2017年半年报时中信泰富朱家角新城别墅、绿地朱家角1号等项目销售均价为35000元/平方米至38000元/平方米。

5、铂珏公寓（毛坯部分）：2015年末该项目周边同类或类似项目如万业紫辰苑销售均价为19000元/平方米左右。2016年三季度末该项目销售均价为29000元/平方米；2017年半年报时该项目销售均价为30000元/平方米左右。

6、江阴中企上城：2015年末该项目周边同类或类似高层项目如书香门第销售均价为4600元/平方米左右，2016年三季度末该项目销售均价达到5100元/平方米；2017年半年报时该项目销售均价维持未变。别墅项目无可比较项目。

以上为各项目在计提或转回存货跌价准备时周围同类或类似项目的销售价格。公司在计提或转回存货跌价准备时参考了周围同类或类似项目的销售价格，但由于不同房地产项目在品牌、地理位置、设计理念、户型和用户定位上均有一定的差异，这些差异会最终影响到不同房产项目在最终定价上的差异，故公司在计提或转回存货跌价准备时仅将周围同类或类似项目的销售价格作为参考依据之一，还要结合公司的实际销售价格、销售策略、政府批准的备案价格和各地调控政策等因素进行综合判断，以最终确定测试减值时所用的销售价格。

问题四：结合同行业情况，补充披露公司历次转回存货跌价准备的依据与转回金额的测算方法、转回时点的确定方式、履行的决策程序及相关信息披露情况，并说明公司转回存货跌价准备的会计处理是否合规。

公司转回存货跌价准备是否与年审会计师进行过沟通，并请2017年审会计师就2017年半年度存货跌价准备转回的依据、合理性及相应会计处理的合规性发表意见。

答复：

一、同行业的相关情况

1、同行业有关存货计提跌价准备的会计政策和具体方法

公司通过上交所、深交所等网站，查阅了2015年、2016年、2017年半年度部分同行业上市公司相关年报、半年报等公开信息，比较了有关存货计提跌价准备的会计政策和具体方法，如下表所示：

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通过与同类上市公司有关存货计提跌价准备的会计政策和具体方法的比较，所查阅公司的会计政策均为可变现净值与账面价值进行比较方法来确定是否计提或转回存货跌价准备，与公司的计提或转回存货跌价准备政策基本一致。

2、同行业有关存货计提或转回存货跌价准备的情况

公司查阅了上述公司2015年度至2017年6月末有关存货计提或转回跌价准备的情况，如下表所示：

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由上表可知，上述所查阅的同类上市公司2015年度至2017年6月末期间均有计提或转回存货跌价准备的情况，也存在上一年度计提减值而到下一年转回的情况。

二、公司历次转回存货跌价准备的依据与转回金额的测算方法、转回时点的确定方式

本公司历次转回存货跌价准备的依据与转回金额的测算方法如问题一答复所述，公司在每季末，依据公司各项目实际的销售情况，结合周边同类或类似项目的销售价格及公司项目的销售备案情况、销售策略等因素确定预计的销售价格和销售费用，确认项目总成本的变化情况，测算项目的相关税费，比较存货的可变现净值与账面价值，最终确定是否需要计提存货跌价准备，以及具体计提或者转回的金额。

三、公司历次计提或转回存货跌价准备履行的相关决策程序和信息披露情况

公司历次计提或转回存货跌价准备履行的相关决策程序和信息披露情况如问题一答复所述，符合公司内部控制制度的相关规定，相关信息披露及时、准确，符合证监会和上交所有关信息披露要求。

四、公司历次转回存货跌价准备的会计处理情况

公司根据《企业会计准则》对转回存货跌价准备的会计核算要求，在历次转回存货跌价准备时，先确定资产负债表日存货的可变现净值，再判断可变现净值是否高于账面价值，以前减记存货价值的影响因素是否已经消失，如经测算和判断后，符合存货跌价准备转回条件的，在原已计提存货跌价准备的金额内转回，并将应转回的金额借记“存货跌价准备”、贷记“资产减值损失——存货跌价损失”。

五、公司转回存货跌价准备是否与年审会计师进行过沟通

公司在计提和转回存货跌价准备时，均会与年审会计师立信会计师事务所进行详细的沟通，2015年、2016年年报年审会计师均出具了无保留意见的审计报告；2017年1-6月由于公司进行重大资产重组，也就2017年中报的存货跌价准备的转回情况进行了沟通，立信在出具《中华企业股份有限公司2016年-2017年1-6月备考审阅报告》时，对公司2017年中报也进行了相关审阅。公司的沟通内容一般为：将相关测算结果，以及与测算结果相关的依据（包括但不限于项目的销售签约情况、实际销售价格、主要项目所在地周边项目情况等、未来的销售计划等），与年审会计师进行沟通，年审会计师根据其职业准则的要求进行相应复核，并将复核结果与公司沟通，公司最终确认存货跌价准备的转回金额。

问题五：截至目前，公司各项目未转回的存货跌价准备余额及原因，并说明预计转回时间，对公司盈利能力的影响。

答复：截至2017年6月末，公司各项目尚未转回的存货跌价余额情况如下：

单位：亿元

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因公司在2017年6月末已按照《企业会计准则》和公司内部控制制度的相关要求，对上述项目的可变现净值进行测试，并根据测试结果对存在明显价值回升的项目，进行了存货跌价准备的转回，故上述项目在2017年6月末的账面价值与可变现净值基本保持一致。未来是否需要进一步计提或转回，需要根据未来各项目所在地房地产市场情况，各项目实际的销售情况等综合因素判断，因此，公司目前无法预计将来是否会发生转回、预计转回时间以及其对公司盈利能力的影响。

问题六：上述项目前期大额计提资产减值准备，报告期又大额转回，对公司扭亏为盈贡献较大。请公司补充说明该行为是否涉及盈余管理，请年审会计师发表意见。

答复：上述项目前期大额计提资产减值准备，报告期又大额转回，公司历年存货跌价准备计提或转回的依据与转回金额的测算方法详见“答复一”的回复，公司在计提或转回存货跌价准备时，均严格按照《企业会计准则》的相关要求，在每季度末对存货的可变现净值进行分析判断。

由于公司部分项目开发周期较长，容易受市场波动影响，产品的市场契合度不理想，容易受房地产政策调控影响，造成公司项目前期大额计提资产减值准备，报告期又大额转回。公司2016年、2017年上半年报告期存在大额存货跌价准备转回的情况，但扣除存货跌价准备转回因素对报表的影响后，2016年、2017年上半年报告公司归属于上市公司股东净利润为4.73亿元和0.8亿元，仍保持着一定的盈利能力。

综上所述，公司计提或转回存货跌价准备均符合《企业会计准则》要求，未通过存货跌价准备转回进行盈余管理。

特此公告

中华企业股份有限公司

2017年9月13日